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地下车库车位的产权和使用权问题
一般来说，如果业主和开发商在购房协议中涉及到地下车库的归属问题，那么地下车库就当然属于购房合同约定的产权人，这种情况中常见的形式就是开发商把地下车库算在公摊面积中；如果购房协议中没有谈到这个问题，那么根据一般的司法实践，地下车库应该属于开发商所有，因为在整个小区物业尚未卖给业主之前，所有物业包括地下车库都是属于开发商所有的，所以在购房合同没有约定的情况下地下车库的产权人必然属于开发商。但是如果购房合同约定开发商把地下车库提供给小区业主使用，则根据购房合同，业主就可以使用地下车库。而开发商后来把地下车库转让给第三人，而第三人又禁止小区内业主使用或提高开发商对业主承诺的使用价格，则业主可以根据购房合同向开发商追究违约责任。 产权方面,法律规定只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。 如果开发商向政府缴纳了地下停车库相对应的土地出让金，并按规定办理了相关手续，获得了地下停车库的单独产权证，开发商就可以出售地下停车库的停车位，而购买停车位的业主可以得到该车位的产权并获得产权证。 如果地下停车库不计算建筑容积率，没有支付相应的土地出让金，政府就不会承认其房地产权，不会发给其产权证。地下停车库这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，因此其产权归全体业主。 如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。根据“谁投资、谁使用、谁收益”原则,在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。 至于具体案例,应根据实际的情况具体分析,关键是购房合同和车位的购置合同,首先要注意其有无车库的产权证明,其次对转让后车位产权归属的约定或使用权的约定必须明确,再次要注意违约责任的形式和承担问题. |
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