特色小镇的开发运营模式研究（开发结构商业模式投融资模式）

快读书馆 2017-08-16

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特色小镇的开发运营模式研究

住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

2016年10月14日，住房城乡建设部公布了第一批127个中国特色小镇名单。 2017年7月22日，住房城乡建设部公布了第二批300个中国特色小镇名单。

在这个过程之中，深度剖析与解读，结合相关项目经验总结出特色小镇的综合开发结构与运营模式，以期待为推广与建设特色小镇工作起到积极的作用。

一

特色小镇的本质解读

特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

（一）

特色小镇的发展架构

1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构

特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。

2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构

以特色产业为基础，发展旅游产业；以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。

3、旅游目的地架构

特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游；每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。

4、新型城镇化架构

人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。

5、智慧化与互联网引擎

以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级。因此特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主，“三引擎”即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，“三架构”及产业链整合架构、旅游目的地架构（景区）、城镇化架构共同支撑的发展架构。

（二）

特色小镇的总体特征

1、以特色的产业及环境资源为基础

产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。

2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托

以产业为引领，实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能；各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。

3、以产城一体化综合开发为手段

主要表现为产业的综合发展；功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。

4、以泛旅游为引擎与目标归宿

拥有完善的城镇及旅游配套设施；拥有超越一般景区的较高品质的服务（包括旅游服务于公共服务）。

5、以产业链开发及房产开发为盈利核心

土地一级开发：直接获利，享受升值效益；房产开发：房产销售、房产回收经营；项目开发：经营收益等。

（三）

特色小镇的关键在于产业培育

特色小镇的产业为双产业为主，即“特色产业+旅游产业”。

其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。

特色产业的架构

泛旅游产业的架构

（四）

特色小镇发展的基础是人口聚集

人口聚集的变迁是城市化的重要表现，人口聚集是城市化的基础。人口的两种聚集模式，包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集，这两种人口聚集模式的结合，姜维城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口，形成城镇化发展的基础，决定着城镇发展格局。

1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑

特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。

2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑

以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。

二

特色小镇的综合开发架构

（一）

特色小镇的打造要点

1、落实城镇化的功能要求，构建“产城人文”一体化的城镇

特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持；大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制；配套设施及服务的配置为基础依托；就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套；管理、金融、运营的创新为相关保障。

2、发挥区域引擎综合效应，带动周边乡村城镇化

特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。

3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则，“大力优化区域生态环境”的生态原则，“挖掘文化，打造美丽特色小镇”的文化原则。

（二）

特色小镇的开发架构

特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。

（三）

特色产业项目开发架构

特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等）。

（四）

旅游产业项目开发架构

旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。

休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。

居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。