万科商业地产战略之争

	2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略:万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。    2009年8月，商业名家凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，惹人想象，并表示，“万科并非绝对不做商业地产”。随后王石在各公开场合仍坚称不进入商业地产。    时势正在逼迫万科在纠结中，做出改变。万科已掐算出自己的生命周期。

万科妥协：地产第一商业模式面临大考 郁亮新政出炉

领袖万科的纠结:3月1日，万科在香港发布2009财年报告，总裁郁亮强调，万科的定位是主流住宅，没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。

万科模式大考

万科要维持此前的扩张速度，必须具备两个支撑条件:一是继续享有人口红利，二是城市化进程加快至少不减速。此前，万科享受了城市化带来的巨大人口红利，保持了10年的高速发展。问题是，人口红利还能持续多久？

现实对万科的挤压

万科的急切，不仅仅是人口红利和城市化理论的说服。而更可能是现实的催逼。 　　2008年市场调整，以碧桂园、恒大为代表的住宅遭遇重大困境。 　　2008年以来，保利地产、中海外等地产商贴身紧逼。 　　2009年下半年以来，以“不当地王”为圭臬的万科在一线及二线重点地区拿地越发困难。 　　2007年以来，万科在地方政府规划建设的区域的优质土地上，和华侨城、招商地产、华润置地等比较，拿地几乎没有优势。

谁的妥协:王石还是郁亮？

万科提出转型商业地产，通过内涵经营，提高利润率。有分析人士认为，这是新生代职业经理人郁亮的新思路。而这明显与王石的战略有着偏移。重要的是，如同招商证券贾祖国提出的疑问:万科可能成为帕尔迪吗？没有大量移民的支撑，万科只可能成为大把现金的银行。换言之，这是万科被迫妥协的结果。[详细]