悉尼地产开发札记之买地篇

在土豪横飞的年代，选一块好地着实不易。对于刚起步的地产开发商，建议选择入手一块DA批准的地皮，这样可以缩短项目开发的周期。如果没有找到DA批准的地皮，也可以考虑Subject to DA的土地。所谓Subject to DA, 地主负责准备DA申请，并承担DA审批的风险。如果DA在一定时间内没有获批，买家有权取消购地，并退回定金。

待到开发流程上手，完成几个项目之后，可以步子大一些，搜寻并入手生地，将生地做熟，是快速获得利润的捷径。因此建议大家先累积一些当地的人脉关系和开发经验才去承担做DA的风险。

当资金实力雄厚时，可以再大胆一些，考虑入手现有开发价值较低的土地，再进行Rezoning（重新区划），把土地具有的开发潜质释放出来。这一步更具有难度了，需要开发商对政府规划调整有很强的预判性，并做好打持久战的准备。但如果Rezoning成功了，那土地价值坐地翻几翻。

说回本周的真实例子。随着澳房微大展的影响力越来越大，有些地主慕名而来，委托我们为开发地找到好的买家。由此，我接触到了一个建筑师背景的地主。他去年在Meadowbank拍下了一块生地，今年上半年在做DA —— 边做DA，边寻找买家。下面就用这块地作例子，介绍一下评估开发土地的主要步骤：

1 〉铺开地图，纸上定位

离Meadowbank火车站250米，距Meadowbank轮渡码头400米。在悉尼这个城市基础建设不太发达的地方，能同时在附近看到火车站和轮渡，出行还是方便的。火车站转角处有一列店铺和一个小型购物中心，可以满足日常购物需要，离Rhodes和Top Ryde购物中心也很近，火车或自驾都在10分钟路程之内。

自从我在Gladesville安家之后，开始对悉尼西北区有偏爱，坚信它的升值潜力——北岸传统富人区价格一直居高不下，东区价格近一两年被炒的超高，内西区和南区的社区环境和基础建设有待提高。因此我对项目的位置还是满意的。

2 〉 阅项目书 审合理性

30套公寓＋1个商铺，停车场两层共38个车位，土地面积1000多平米，容积率2.5:1，规划7层，符合当地规划容积率和楼高限制，各种报告齐全，用的顾问公司也算靠谱。

3 〉实地考察 从邻居到地下

土地上现有一个两层混凝土结构的建筑，用于仓储和办公室，推倒难度不大，还是要花些银两。三面临街，十分便于施工。地下室虽然有两层，但可依坡而建，只需向下挖一层即可。土地呈规则长方形，长边朝北，大多户型见光好，而且较规则。

看了下左邻右舍，马路对面是一个意大利双语学校，另一面是智能手机附件公司Targus的批发公司。在Apple呼风唤雨之前，当年Targus曾推出可折叠键盘和智能掌上电脑，是我上大学时独领风骚的神器。前后左右的环境也都过得去，也有开发潜力。

4 〉可行性调研 估算成本是细活

开发土地过了以上三关，说明具有基本开发潜力。但在出手前一定要做好可行性调研，避免土地虽好但项目不赚钱的尴尬局面。可行性调研就是通过估算项目收益和成本来评估一个项目的赢利能力。

收益方面相对简单，通过当地其它新楼盘和二手房的价格对开发项目的收益进行评估。我在实地考察时顺便转了下Meadowbank的其它几个在售楼盘，问询了楼花价位，记下作为参考。在Domain上面在搜寻了下当地二手房价格，做到心中有数。

难点地方是估算成本，往往刚接触地产开发的朋友可能会漏算地产开发的一些隐性成本。例如，GST在卖房的时候是包括在房款里的，开发商需要最终缴纳10%的GST（虽有部分可以抵税退回，但还是需要计算在成本里）；s94社区建设贡献费，这个费用因区域而异，在DA获批时会在DA条件里说明，但一般不会超20,000澳元／户。还有些常见成本，如推广费、项目管理费、物业销售佣金、律师过户费等都需要根据项目情况进行估算。

开发成本中最大的一块还属建筑成本，大家现在惯用25万－30万／套作为建筑成本估算。这种估算大多情况可以用来算个粗账，但是保险起见，还是准备一份支出列表（Costing Plan）比较稳妥，Costing Plan会根据图纸估算项目用料和人工成本，得出一个相对准确的估算。

5 〉尽职调查 因地而异

尽职调查内容是因地而异的。例如，土地上面是否有Easement（地役权）, Covenant（制约性条款）等限制性条件；土地是否有污染、地下水或硬岩石；卖方设计图纸是否符合新州公寓设计SEEP65和建筑可持续性标准BASIX的要求等等。

6 〉要约和合同

一般来说土地交割都会以定金＋延迟交割方式完成，具体比例和交割时间由双方协商而定。Meadowbank这块土地是以Subject to DA为条件的，因此合同中对DA批准的时间和条件等也进行了说明。

这个项目是以微大展战略合作伙伴澳隆地产开发集团（Auslon Property Group)的名义拿下来的，它是微大展一个新型的实验，在以它为案例解释地产运作的同时，我们也计划开放给微大展的伙伴们共同参与，要知Meadowbank开发项目接下来的进展以及如何参与这个项目的细节，且看下期分解。

作者：Steven YU (于佳一)