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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】（注：约定解除含协议解除和预设解除条件的解除）和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】 如果房屋租赁合同对于承租人扩建等行为的法律后果并未作出约定，那么，就只能依据法律的规定解除（法定解除）。而法定解除适用的条款是《合同法》第九十四条的第五项【法律规定的其他情形】。 《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”该规定相对比较抽象，不具有可操作性。比如，扩建是否属于“未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物”，造成什么样的后果算是“致使租赁物受到损失”等，这就导致该条法律在适用上没有明确的标准。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”该规定相对比较具体和明确，即解除的条件是：1、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建；2、在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状。前者要求承租人有“擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”的不当使用行为，后者要求出租人在解除合同前要催告承租人在合理期限内恢复原状。如果虽然承租人有不当使用行为，但是并非“擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”，或者虽有“擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”的行为，但是在出租人催告恢复原状的合理期限内已经恢复原状或者未经出租人催告即已恢复原状，则出租人无合同解除权。 附上海某集团工艺帽有限公司与上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷案 案情简介：2010年3月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的上海市黄浦区某街64号房屋二层（实际使用一、二层），租期自2010年4月1日起至2011年3月31日止，年租金96000元（含房租和管理费），押金8000元。合同签订后，被告使用系争房屋，并于2011年1月13日向原告支付押金8000元，房租及管理费96000元（2010年4月1日－2011年3月31日）。2011年年初，被告对系争房屋进行施工。2011年2月22日，原告以被告私自对系争房屋进行改建为由，函告被告要求其三日内将系争房屋恢复原状。2011年3月4日，原告再次函告被告，以被告未停止违约行为为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同，要求被告自收函之日起十四日内迁出系争房屋，支付欠付的费用，承担违约金8000元，保证金不予退还。2011年4月2日，上海市黄浦区规划和土地管理局向原告发出《责令立即暂停施工通知书》，以系争房屋涉嫌擅自搭建建筑物、构筑物为由要求立即暂停施工。被告法定代表人金某某当日签收该通知书。现因被告仍在使用系争房屋，乃致讼。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、函件两份、《责令立即暂停施工通知书》等，被告提供的《收据》一份、《发票》两份以及双方当事人的陈述为证。 裁判员文节选【案号：上海市黄浦区人民法院（2011）黄民四（民）初字第594号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》落款日期为2010年3月25日，被告辩称该日期为倒签，双方的一年租期应自2011年1月13日被告付款之日起算，但被告未提供证据证明倒签的说法。而从被告提供的租金发票来看，该发票开票日期虽为2011年1月17日，但发票上明确载明该租金系支付2010年4月1日起至2011年3月31日的房租，且被告在该时间段内实际使用系争房屋，故对被告上述辩称，本院不予采纳，原、被告的房屋租赁合同履行期间应自2010年4月1日至2011年3月31日止。在合同履行过程中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以要求解除合同。关于被告是否存在擅自扩建行为。原告认为被告将底层地面向下深挖、将顶层屋顶增高均是为了扩大使用空间，实为扩建；被告认为其重修房顶系因下雨漏水，向下深挖地基系为使用推车之便，并无扩建行为。本院认为被告的行为客观上扩大了系争房屋使用空间，该行为并未征得原告同意，且被有关行政部门责令暂停施工，故被告的行为应属擅自扩建。因被告未在原告给予的合理期限内将扩建部分恢复原状，原告可以要求解除双方之间的房屋租赁合同关系。合同自原告解除通知送达给被告之日即2011年3月4日起解除。合同解除后，被告理应在原告给予的期限内迁出系争房屋，但被告仍实际占用系争房屋，原告表示被告已预付的房屋租金应抵作占用期间的房屋使用费，并要求被告按照租金标准支付自2011年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因被告的扩建行为导致合同解除，原告依约要求被告按照一个月租金标准支付违约金的诉讼请求，于法不悖，应予支持。被告辩称曾向原告交纳押金8000元，原告对此予以确认，并表示愿意退还给被告，故在被告返还系争房屋后，该笔押金理应予以退还。被告辩称系争房屋所在地区正在动迁，但双方《房屋租赁合同》已经约定出租方不给予承租方经济补偿，且被告亦未提供证据证明原告已经获得动迁利益或其中包含属于被告的份额，故对被告的上述辩称，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告上海某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区某街64号一、二层房屋（所属物品一并迁出），并将该房屋返还原告上海某集团工艺帽有限公司。 二、被告上海某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币8000元标准支付原告自2011年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。 三、原告上海某集团工艺帽有限公司应于被告上海某实业有限公司上述第一、二项义务履行完毕当日退还被告上海某实业有限公司押金人民币8000元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币280元（原告已预缴），由被告上海某实业有限公司负担，上述款项，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 |
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