让农民上楼，除了政治正确，还需要智慧

最近火爆荧幕的《战狼2》，开篇就是冷锋面对强拆队要拆掉战友烈士的家，是可忍孰不可忍，一脚把强拆队头目踹倒。姑且不论该情节中的硬伤，但它真实反映了「新型城镇化建设」过程中的尖锐矛盾：拆迁，尤其是农村地区的拆迁（包括搬迁），充满了对立、欺骗、暴力、血腥。

「新型城镇化」，以及大型综合型开发项目（拆旧建新），在某些地方，变成了「赶农民上楼」，而非通过制度性安排、利益综合考量、理性谈判与博弈，让农民以「喜大普奔」之心，住进楼房。

对农民来说，如果被拆迁、搬迁，考虑的无非是：

1、安置补偿合不合理？即安居问题。

2、以后的生活来源？即乐业问题。

以涉及到拆旧（宅基地）、建新（安置房、商品房、工业园区）的开发项目为例，我们分析下如何解决农民的核心诉求。

1、安置补偿。不搞一刀切，但也不可能为每户量身定制补偿方案。

一刀切，是指安置房的标准，只以农户人口来划分。如4口之家，按1人30平米居住面积计算，为120平米。这种标准，没有把拆迁房屋评估值考虑进去。那些在拆迁之前，对自家房屋建造、装修下了大本钱的农户，肯定就不会同意。

不过，也不可能做到对每家房屋进行评估，然后按评估值进行补偿。因为房屋评估也没有统一的标尺，做不到皆大欢喜。

2、生活保障：地租保底收入+产业工人工资+股东盈余分红+保险。

地租收入，即农民土地被统一流转后的每亩租金收益，这个收入应比农民自己种地净收入高，不然农民宁愿自己种。

产业工人工资，指农民到项目区企业上班，从事种植、养殖、加工等工作，或者在建新区的工业企业上班。

股东盈余分红，指在设计土地流转解决方案时，把集体资产和土地量化入股，给农民颁发股权证，参与整个项目的盈余分红。只有这种模式设计，才能让农民有更多的资产性收益。

保险，指项目公司从盈余中拿出一定比例，每年给农民上养老保险，让农民「老有所依」。

这个模式咋看起来，并无新颖之处。但能真正做好，让本就保守的农民觉得可依靠，就需要设计、运营方面的智慧了。所以，「失地」农民的下半生，取决于项目运营公司的操盘实力：项目前景的把握、启动资金规模、市场融资、招商、政府关系，以及从事农业种植、养殖、加工、流通、旅游、综合型服务企业的核心竞争力。而最后一项，才是决定项目成败的关键。

纵观全国大大小小的农业项目，可谓：炫酷规划者多，成功运营者少；效益留在嘴上，怨声载于民间；上马时大张旗鼓，后来无声无息。

一些企业野心大于实力，拿到项目用地后，既无资金去做基础设施建设，也无经验去做招商、运营，总想着「空手套白狼」，结果项目签约后没什么进展，招商招不进来，自己也做不了一线生产运营。最后变成了「烂尾楼」、烫手山芋。

大型农业项目，因为集中了土地，实行规模化、集约化经营，按理讲成本会显著降低，收益也会大幅提升。可在现实中，能够管理好万亩以上土地的农业公司很少。一些号称提供农业社会化服务的公司、机构，管理水平、土地产出比「农把式」还要低。

如果项目运营不下去，或者赚不了钱，连农民每年的租金都付不起，还谈什么「让农民充分分享土地增值收益」？画饼可以充饥，可饿怕了的农民兄弟不吃这一套。所以，不要怪他们短视。

因此，农业综合项目成败取决于招商企业的竞争力、盈利水平，而大企业、好企业能否被招进来、留得住，又取决于项目操盘公司的智慧：做好准确定位，梳理、规划产业布局，结合定位和产业规划，筛选优质企业进驻。为进驻企业提供基础设施和服务，包括供应链金融、智能物流、市场对接等。

整个过程中，项目公司需要统筹兼顾各方利益诉求，并居中谈判与协调。没有对农村治理、农业经营机制、当今农民心理机构、农村土地制度的深刻理解，想操盘如此大体量、复杂的项目，无异于痴人说梦。这也是很多大公司觊觎农业综合项目开发，却折戟沉沙的原因。

把农民当成参与者，而非对立面、绊脚石，这是开启智慧的起点。