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文/阳侃 金地集团副总裁 近期多个城市都推出了租赁住房有关的新政，上海说要“租售并举”，广州说要“租售同权”，北京也提出了“共有产权”住房。很多人都在讨论这一系列新政，一些人觉得没用，对房地产市场不会有什么本质改变，一些人认为房子卖得少了，房价还是要涨——这些都是一些短期视角。 在我看来，当前各地政府提出的这些“租售同权”方案即将对房地产行业带来本质变化，把它等同于1997年我们国家开始第一次房改带来的意义也不为过。 自1990年我入行以来，中国房地产发生过两次次重大变革：第一次是1988年深圳“第一拍”，地方政府土地拍卖拉开序幕；第二次是1997年“房改”，中国消费者第一次可以用按揭贷款的模式购买住房。之后的事情每个人都知道：中国迎来了房地产市场的黄金十年，房价也是一路攀升。 这么多年来政府不断用各种方式调控房价的目标，但是，过去无论怎么调控，房子在中国都是投资品。当前的“租售同权”政策不仅是一种长效机制，而且是促成这种长效达成的切入点，而长效机制的根本就是房子的属性应该发生一个本质变化，从原来的投资属性变成更多的是居住属性。 01 政府为什么现在做这个事？ 住房市场未来一定以租赁为主：德国等发达国家市场都已经是租赁为主的市场，德国人租房住的比例超过50%，其他欧洲国家也有40%多。中国就算政府不调控、干预，通过市场的力量，一二十年后也会进入类似的形态，但我认为，中国在现在这个时间点就有必要主动向租赁市场过渡。 中国城镇人口的住房自有率接近70%，比香港还高，仅次于亚洲最高的日本的82%。亚洲最低的是新加坡，大概是百分之四五十。70%的住房自有率水平说明我们的新房开发已经到了一个需要转向的层面。 我们现在的高住房自有率是建立在普通消费者福利丧失基础上的。租房不仅仅租了一个居住场所，如果能有更多的附加价值在里面，很大程度上绑定其户籍以及相关的教育、医疗资源等公共资源，将这些权利作为基本的租赁权利，会对新房市场，或者说销售市场带来影响。 另外，过往所有调控都治标不治本，都是“挤掉泡沫后，新一轮的涨价潮又来了”，导致现在一线、超一线、核心二线城市的房价比较贵，这其实不是政府希望看到的。 以上海中环的房子为例，一个一百多平米的房子需要一千万元买下，首付三百万后，贷款七百万，每个月还贷达到三万多。我无法精确计算，但我认为，模糊的正确比精准的错误要好得多。 高房价已经成为阻碍年轻人进入大城市最大的门槛。城市需要能吸引和留住年轻人才能有经济活力，但是很多人拿到的薪水付完房租、交通、吃饭，基本就没了。租房的压力都很大，别说买房了。上海已经是一个老龄化社会，如果留不住年轻人，那上海的城市活力会发生很大变化，这个代价太高，政府必须考虑这方面的问题。 02 可行性有多大？ 很多人觉得中国的一线城市，尤其北京上海这样的地方已经没有土地批得出来，但上海真的缺地吗？新加坡和香港的土地供应供了那么多年，依然有地，上海怎么会少？除去崇明岛，上海世纪建成区的面积有1000多平方公里，但是外环和浦东边上，还有不少土地空着，或者是低效使用的工业用力。上海缺地一直是个伪命题，可能用地指标会少，但真实的土地是不少的。 上海也好，北京、深圳也好，大家都可以“挖潜”，也就是旧改。这个“旧”是要打引号的，里面既包括旧区改造，也包括城中村改造，还包括工业园改造。工业用地的属性改变之后，它的改造成本就比真正的旧改——旧城改造要低很多。 缺地是个伪命题，不用担心土地来源问题，更重要的是，市场的力量第一次被允许加入，一些信号也表明这个长效机制是来真的，政府是真的下决心做了，不再是冠冕堂皇。 过去，政府做“馒头”这块市场都自己来，它做的保障房后来证明并不成功。以上海为例，高峰期，上海每年供应三万多套保障房，但实际只卖出一万多套，因为买得起的人没资格，有资格的人买不起，它陷入到这个怪圈里了。北京的保障房也是一直滞销。 假如这次的租赁住宅仍是完全交给政府做，我们有理由再次怀疑它的成效，以及能给市场真正带来多大改变。但有市场力量的加入将会不同。 03 新政会对房市带来什么影响？ 上海刚刚出让的两块土地，都是用来租赁的，地价只有普通地价五分之一。地价这么低，将来的租赁价格肯定比周边商品房价格低。这样的话，商品房的价格就可能要下降。不管政府愿不愿意看到，未来房价涨幅下滑是个必然事件。 不过，一线城市的外围更可能会下跌，中心城区的房价我认为还是会坚挺。还是结构性的。因为上海的工业用地很多，但市中心不会太多。上海工业用地最多的地方是产业园。假如新政真正推进，把计划的10%工地拿出来做长租公寓——可能主要是蓝领公寓，那低端的刚需市场一定会受到影响。同时，周边的租价和房价都会降下来。但是中心城区没有那么多可以转性的工业用地，所以中心城区的房价我认为还是坚挺的。 其实国外市场也一样，纽约曼哈顿的房价在次贷危机之后恢复得最快，一个城市最中心的地方永远没地方。 租售同权多久会引起房地产市场发生质变？可能需要5年。其实1997年房改，真的迎来规模性变化是在2004年左右，差不多也用了七八年时间。 如果按照公布的数据，未来5年上海100万套新增住房中将有75万套属于租赁住房，这个量看起来不小，但是平均一下的话，每年差不多十几万套。对上海整个住房市场来讲，这个量还影响不到整个市场。可能等到5年之后，等到真的有上百万套租赁方进入市场，那个时候颠覆效应就出来了。 我们可以再设想下8-10年后，租房的安全感进一步提高后，年轻人首次购房的年龄可能会推迟，现在很多人二十五六岁就买房了，未来可能会推迟到二十七八岁。很多欧洲城市的首次购买年龄达到三十五六岁。即便是只往后推迟了一两岁，房子供不应求的局面也可以得到缓解。少一个年龄段，就可以一下子减少很多需求。 对于开发商而言，企业需要向运营商转型，在转型过程中，有一些开发商会死掉。目前的长租公寓发展支撑不了我们转型，必须研发新的产品和商业模式才可以。没有这种能力的开发商将会死掉。 04 金地的准备、尝试与转型 整体来说，我们的转型方向是要从交易为主转变成交易和资产管理并重，我们认为，租赁行为类似于资产管理。因此，把我们公司的核心竞争能力分为三部分： 第一个能力是空间的能力，这是我们已经擅长的，就是造房子，把空间做漂亮、功能性做好的能力。不管做住宅、写字楼，还是商铺，需要的都是空间能力。 第二个能力是内容的能力，或者叫经营能力。我们要转变为资产管理商，就必须要做经营，有自有品牌的商业、公寓，这些项目一定要自己经营。 第三个是社群的能力，这个可能是未来更需要的能力。我们判断，互联网时代，社区中心和大型租赁小区可能是最后的入口。 全球有集合型租赁住宅的国家并不多，我们向外可借鉴的经验不多。所以我们已经开始在着手这方面的产品研发。 前面讲过，我们认为这会是个中间市场，而且是全年龄的人群都可能住在里面的，那不同人的需求就会不一样。大学毕业生的需求和结了婚的夫妇的需求不同，创业者的需求又是另一种状况，因此，我们会细分不同的食材，做出各自对应的产品。 产品改变之后，商业模式也必须改变。资产管理模式下，不能再单一地通过单个项目盈利来盈利，我们会考虑把租赁项目做成资产包，然后把它们变成金融产品销售。 除了流量生意、会员生意、成为金融公司，可以做的事情其实还有很多，可以衍生出很多利润点，比如住房的改装，甚至搬家服务。你应该想象不到，中国最大的智能锁厂其实是链家——它的租客每次换房都一定会重新购买门锁。 虽然具体的产品和商业模式我们还在研究当中，但进入这一领域的方向我们已经想得很清楚了。可以说，如果上海有或者华东地界内出现了可以市场化参与的纯租赁型住宅项目，我们一定会义无反顾地参与。在中国，很多东西都像牌照，一开始便宜，后来会越拍越贵。 点击【阅读全文】，了解更多节目内容 |
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