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2017-04-18 李炜 在登记圈内部经常讨论一个问题：假设规划批准和验收的房屋为15层，实际建设为16层，应该如何登记。实践中分成两种做法。第一种是以规划验收的15层来登记；另一种是要求补全16层的规划手续，否则全体不予登记。 一、从规划的合法性来看 首先，不得不说此种情况在国内还是具有普遍性。此问题发生的根本原因在于规划主管部门的违法操作导致的。根据《城乡规划法》第43条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。” 第46条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。 因此根据以上法规的规定，如果没有按照规划许可进行建设是不能予以规划验收的。 而《城乡规划法》第64条更是规定了违法建设的处理方法。其明确规定：“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”而不能简单的只验收合法的部分或者处罚了事，这样处理其实都是违法的。 二、从合法建筑与违法建筑的关系来看 违法建筑如果仅仅不予登记的简单处理，其实是对其他合法权利人的利益的侵害。首先，违法建筑部分侵害了合法建筑业主的土地权益，其没有合法的土地使用权，而违法建设的部分又与合法建筑不可分割，其也坐落于同一土地使用权宗地上；其次，违法建设的部分也使用公共的道路、楼梯、公用水电甚至物业服务等公共部分的利益；第三，在公共支出方面，如公共部分的物业分摊；公共部分维修资金的缴纳等等，也影响到了合法建筑部分的权益。第四，其还导致了国家土地出让金和税收的流失，由此可能承担渎职的责任。综合来看，仅仅简单的不予登记就认为尽到职责是对其他合法部分业主权益和国家利益的忽视和不作为。 三、从登记的规则来看 根据《不动产登记暂行条例》第19条、《不动产登记暂行条例实施细则》第16条和《不动产登记操作规范（试行）》4.5的规定：“房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况”“实地查看应由不动产登记机构工作人员参加，查看人员应对查看对象拍照，填写实地查看记录。现场照片及查看记录应归档。” 因此登记机构无法摆脱建筑物实物与申请材料不符的窘境，如在今后追责的时候就无法自圆其说。 综上所述，在实务中，如果遇到了有部分违法建设的建筑物申请首次登记的，应当按照《不动产登记规范（试行）》4.1.2的规定要求其补齐违法建设部分的规划手续以及竣工手续，如其无法补充的，可以依据《不动产登记暂行条例》第22条第1款的规定以其违反《城乡规划法》第43、46条之规定不予登记。 |
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