|
文\潘永堂
中国房地产市场化短短近20年，堪称世界上波澜壮阔的城市化、住宅化画卷，今日的中国房地产企业不是一个一个，而是纷纷进入世界500强，财富500强，千亿房企层出不穷，万亿房企似乎就在眼前，而不再是当年遥远的神话，而整个行业规模更是突破11.7万亿，占当年中国GDP近乎六分之一…… 在中国，已经很少有行业能超过房地产这个巨无霸行业。
一个值得深思的问题是，在这一样一个巨无霸的行业，在这样一个高速扩张的行业，身在超级风口的房企，到底该选择怎样的活法？
是像手机行业信奉的“产品为王”？ 是像酒店行业的“服务为王”， 中国房地产产品做得最好的企业，就是最好的企业吗？ 我看未必，事实上，客观上，中国产品、服务甚至客户口碑做得最好的房企，往往是规模的第二梯队，甚至第三梯队，或者干脆就是一个老板操盘一两个项目，一个老板天天盯着的产品与服务，当然好了。 可是作为一个企业，产品和服务是基础的，甚至是核心竞争力，但企业自身的利润、成本、规模、现金流也必须得到审视。如林中所说，今天的房企，我们更多关注产品质量、服务质量，但很少关注财务质量。
识时务者为俊杰，才是中国房企战略选择和优化的依据。 不顾市场，不顾行业，而是一味的产品极致、服务极致、口碑极致，这是最好的战术，但却未必是最好的战略选择，或者这是一种产品经理的战略偏好。如绿城。
更为关键和本质的问题，房企战略千千种，但归根结底还是三条最大的战略路径选择：第一，先做大再做强的路径，第二，先做强再做大，第三是边做强边做大。 事实上，房地产成熟阶段的战略最终都是趋同的，都是又大又强！都是全区域，全业态，全方式布局。这是万亿房企的必然路径。未来区域型的开发房企将不复存在，未来在主流城市，主流开发战场，将不存在小而美的开发企业。 但在房地产漫长的成长期阶段，就是上述有关先做大，还是先做强的三条战略路径。
所谓战略，本就没有最好的，只有最合适的。 所谓的大和强，只是相对的概念，因为在规模为王的时代，大，本身就意味着一种强，所以更多是一种侧重。所谓的先做大后做强，其实是规模为战略第一性，而适当将杠杆、负债、利润放低，这样才能最大化给规模增长赋能和让路。事实上，没有一家企业是业绩、利润、负债、产品、口碑得满分的企业，而更多是不同权重的侧重，以及不同阶段的侧重。
恒大，是中国一家真正擅长战略的房企，很多人都会聚焦在恒大的负债、利润问题，多年一直被媒体和投资机构关注。但事实上，这些并非一个地产江湖的本质，没有成功的企业，只有时代的企业，恒大是识时务者为俊杰的企业。
通俗的说，恒大在地产高歌猛进的10多年大周期中，高速发展，业绩暴涨，过去采取了高负债、高杠杆、高周转、低成本的三高一低的发展模式，这个模式，似乎很多人不太理解，但可能是最匹配行情的战略。客观的说，在一个高增长，房地产行业进8退2的上升浪中，这种战略选择却是吃透行业上升浪最好的、最合适的、价值最大化的战略。 事实上，过去恒大的成绩单很漂亮，自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增至3734亿，营业额从57.2亿增至2100亿，净利润从11.2亿增至176.2亿，核心业务利润从2.9亿增至208.1亿，现金余额从143.8亿增至3043.3亿。
2016年之后，恒大变了！ 不是产品的变，也是服务的变，而是战略变了！
2016年当恒大业绩一路飙升，拿下中国房企销冠之后，恒大真的做大了！ 当更值得关注的是，当了老大后，恒大打开了侧重效益的新战略路径图！
拿下业绩冠军之后，恒大战略发生两大巨变，其一，从规模型发展向“规模+效益”型发展转变，恒大未来不再单独求大，而是量利并举战略，其二，恒大的发展模式开始从过去的三高一低变成三低一高，即低负债、低杠杆、低成本和高周转打法。
显然，这是一种企业做强的打法，恒大已经在新的战略频道上开始切换。 即完成先做大后做强的阶段之后，开始进入即做强又做大的阶段，过去种种的高负债、高杠杆的战略打法将不再适合于恒大，3000亿之后的恒大，开始迎接一个新时代的到来。
这个新时代的最大一个关键词，是强，是稳健之路，效益之路。
恒大的这种转型，在老潘看来，有三点解读。
其一，恒大战略之变，源于行业之变，恒大是真正把与时俱进这4个字吃透的企业，这是许家印的智慧所在。地产调控的常态化，高地价、高风险、低利润的行业大趋势，未来地产的新征程，恒大必须变。
其二、恒大未来时候如何做强的问题，怎么做强？有三个变化是值得关注的。 第一，恒大规模继续保持较高增长，恒大夏海钧表示，未来恒大不将一味追求第一，但要始终保持行业三甲，这个判断的逻辑是，恒大的规模增长还有空间。 2017年上半年全国商品房销售额超5.9万亿。以半年销售额计算，恒大市场占有率约为4.1%。研究机构指出，2016年底美国TOP5房企市占率为20%，中国仅为13%。随着市场集中度不断提高，龙头房企有望进一步扩大市场份额，所以恒大在这个洗牌浪潮中，还有业绩大空间。 第二，高负债不再是恒大未来的标签。恒大首席财务官潘大荣透露，到今年年末资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。据说恒大为了降负债，也计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿。显然，这是降负债立竿见影的举措。 第三，恒大的利润也开始揭开新的篇章。上半年，恒大净利润231.3亿，同比大增224%，成为行业“半程利润王”。业内人士认为，考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高，预计恒大全年净利润将达500亿左右。以此推算，恒大有望超额完成三年888亿的业绩承诺。
第三，恒大更稳了，今天房地产的风险越来越聚焦拿地的的风险，在拿地层面，恒大计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。同时，恒大进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。
2017年，恒大业绩冲5000亿，利润冲500亿，净负债降低到67%，这个均好的成绩单，让人看到一个恒大的新状态。而这也正好是遇见地产进入深水区的财务质量。
一切都在变，真正具有时空穿越的行业观察者，不应静态的看待一家企业，也不能过早的给一家企业贴上标签，行业在变，企业就得变，这是不变的真理，过去的恒大，也不代表今天，而今天的恒大也不代表未来。 而恒大，只是在地产的不同时代，做自己认为最该做的，战略，无非如此而已。 |
|
|
