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看《央视财经评论》，多一些财经新视野！ 8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，第一批试点的13个城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。试点预计将在2020年底之前结束。 此次改革试点的重要内容之一就是直接利用存量集体用地建设租赁住房，而改革试点前，必须先通过征地的方式，将集体建设用地征为国有土地才能进行开发建设，此次改革租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有，值得注意的是耕地等农用地不在试点范围内，集体住房租赁，不得以租代售，不得转租，国土资源部表示，对于租赁住房建设，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营入股等方式建设运营集体租赁住房，相当于开通了农民集体经济组织，利用集体土地建设住房这一个新的用途途径，对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收益预期，国土部相关负责人表示，集体租赁住房为依法取得，依法使用，不能与不受法律保护的小产权房混为一谈。 今年7月，住房城乡建设部等九部门曾联合印发通知，要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地，建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应，专家表示，此次集体土地建设租赁住房的试点的开展，对于平抑房价有一定的作用。 为什么要在农村集体建设用地上盖出租房？ 在央视财经评论栏目的演播室里，中国社会科学院农村发展研究所研究员 李国祥表示，现在农村有大量的建设用地，十七大当时就提出要改革，要城乡一体化的市场，但是通过这么多年的改革时间，农村的集体用地基本上没有盘活，那一头，我们也看到很多的城市房价不断的在上涨，说到底房价上涨就是土地供应少了，农村土地闲置用不上，城市里面没有土地来建房子，当然这两个供求一结合起来，我觉得国家现在出台这个政策，应该说是找到了突破口，有助于把农村的建设用地盘活，缓解城市住房用地不足的矛盾。 财经评论员 王冠表示，我觉得首先是政府的巨大的诚意，实际上是政府的让利，让的是什么，是土地的出让金，今年上半年的土地出让金超过了1.5万亿人民币，土地出让金实际上包括集体建设用地，通过土地的征用之后改成国有土地，再走招牌挂，在这个过程中形成的利润或者说土地出让金占到了地方政府的财政收入大概会超过50%左右，那么这回政府的让利，实际上是直接把这个统称为农地入市，把集体建设用地直接推向了市场，在这个过程中，政府让利之后，实际上是群众的得利，民众的得利。 可以分为两个层面，一方面是等着房子住的，这是非常直接的，我们看到了对于大家来说很期待这样的土地，因为它没有土地出让金之后，它整个的建筑成本会降低5成乃至6成，房租是不是可以会更低，我们都非常的期待，住进去的人会得利。 另外一方面，广大的村民也会得利，这回通过我们看到两部委下发的文件明确说了，这块是归集体所有的，当然，在2013年的11月，咱们十八届三中全会的文件上明确谈到了农地入市，和国有土地同权同价，实际上这回看到了非常宝贵的这种尝试和探索的一大步。 为什么第一批试点选的是这13个城市？ 中国社会科学院农村发展研究所研究员 李国祥表示，我个人觉得，结合那个文件，这13个试点的地方，首先可能用地相对来说比较紧张，人口是净流入的，那个方面应该来说这地方的农村应该存在大量闲置的土地，好比说有的城市没有农村的建设用地，当然就没有办法来作为试点了，当然还有的城市里面的房价相对来说比较稳定，他们可能不是平抑房价的问题，他们的房地产是消化库存的问题，是去库存的问题，当然他也不需要来作为这个试点。 这些房子由谁来建？质量由谁来保证？ 李国祥表示，首先由谁来建，肯定是村集体组织来建，因为这个地就是村集体的，但是关键问题，有很多的农村集体，没有经济实力，他建不了，建不了怎么办，但是他有土地资源，所以可以把土地资源作为入股和开发商共同来建。 质量由谁来保证，现在搞的房地产，所有的房屋建设，在我们国家，应该来说它都要有质量监督的，并且由第三方来统一的来做，不是像农民过去传统盖房子，想怎么盖就怎么盖，没有人来管的。 这个应该来说，跟建设用地改革，市场化改革不一样，同权就价，有整体设计，也喊了很多年，结果没有什么动静，没有什么起色。这次应该来说农民是非常有积极性，农民愿意用自己的集体的土地来做租赁住房，因为这是他的利益所在，所以说有这个动力，同时作为城市的政府，他要平抑房价，所以城市政府也允许他，更何况中央，从顶层设计看到这个口子了，所以这大家高度的关注。 财经评论员 王冠表示，从昨天我们看到两部委下了文件之后，到今天刚刚一天的时间，但是实际上到11月底，这13个城市才会征集完毕这些各地基层试点的思路，然后上交给国土资源部，包括住建部，再开始操作。在政策刚出一天之后，大家的这种期待的心情可以理解，但是目前没有看到更多的细节，我们看到的是战略和方向。 未来房租会降吗？ 中国社会科学院农村发展研究所研究员 李国祥表示，土地出让金，政府没有来征，但是它在规划上肯定会有相应的要求，好比道路设施、基础设施建设，比如说开发商在开发的时候，要配套，政府有可能说不收出让金，就不帮你建了，但你的集体必须要来建。 一定要搞清楚，这一次农村建设用地来盖租赁住房，它肯定一定要是配套的，一配套，在规划上，必须要按照规划来实施，才能够获得批准，那么规划实施必须要考虑全部的成本，除了盖房子之外，还要盖比如学校，特别是盖医院，盖市场。 财经评论员 王冠表示，我觉得倒未必，因为一定是会有个对标的市场价，我想相对拓展一下视野，和大家来说一点点思考，我们这回看到允许基层来自行探索，但是我想补充的是在这个基础上一定要注意管理，更要跟上，包括我们的配套更要跟上，为什么建设的成本能降到3到4折，是因为出让了土地出让金。 但是集体肯定是有传统的所谓的一亩三分地思维，当然希望更低的成本获得更高的收益，传统的我们地方政府拿了土地出让金之后，对于相应的区域的配套，比方说三通一平、五通一平，包括整个的教育、医疗等等等等，这是一个非常巨大的投入，现在集体只管我自己本村的集体建设用地，我附近的绿化等等，但是更大规模。 这又取决于回款的速度，如果说不能以租代售，我一次只能交一年，最多交两年的话，回款的速度是非常慢的，那么这个配套又回到钱从哪来的问题。 房价会有变化吗？ 李国祥表示，首先农村建设用地非常多，如果要是有需求的话，他可以盖很多的房子，等于房子供给增加了，至少他可以打压或者挤掉房地产的泡沫，增加供给，以此降低房价上涨的预期，至少是在这种市场中，这种影响应该来说是存在的，随着供给量增加以后，长时间来看，有可能真的能够让房地产市场，房价能够平稳下来。 财经评论员 王冠表示，我认为更多的是分层，未来的房价可能更多的是趋于动态的平衡和保持一个理性，或者说大家不会看到这种大盘的普涨的局面，而更多的会出现一个区域性的或者是板块性的分化，这实际上从全球上来说都是合理的。 小伙伴们，央评的粉丝群已经开始建立啦！想和全国的小伙伴交流对经济生活方面的看法吗？想和最权威的专家交流自己的观点吗？快来添加小编的微信号：“pinglun2017”，加好友之后拉您加入“央视财经评论粉丝群”！快来加入！等你呦！ 制片人：赵悦 编辑：张倩玉 王若辰 （实习） |
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