今年年初，国土资源部正式同意在北京和上海开展利用农村集体建设用地建租赁房试点，这是对大城市落实中央房地产调控、推进公共租赁住房建设的重大支持，对完善大城市的住房保障体系、推进城镇化进程都有着重要意义。
据凤凰网一项1800余人参与的投票调查显示，有54%的网民认为“在集体土地上建租赁房的房租会降低”，58%的网民认为“大量集体土地建租赁房可增加房源降房价”。但同时有近五成的网民担心“执行中走样，集体土地上农民的合法收人很难保障”。笔者认为利用农村建设用地建租赁房试点宜积极而谨慎。
近年来，随着城镇化步伐的加快，北京、上海等大城市的各类人才和务工人员的规模逐年增长，住房保障任务越来越重。为此，在人口导人比较集中的大城市郊区或城乡接合部，建设一批职工租赁宿舍，从小的方面说，有利于缓解群租、农村住房违法搭建等房屋管理难题;从大的方面说，对于保持社会稳定、推进和谐社会建设具有积极作用。
上海各有关郊区(县)因地制宜，积极开展了利用多种方式集中建设租赁房的探索。比如，松江区车墩镇针对现实需求，由7个村集体联合投资，在原集体建设用地上兴建房屋203套，建筑面积约1.4万平方米。主要面向镇工业园区企业及社会个人，基本租满，受到了来沪务工人员的欢迎。而收益主要用于村福利支出，正在探索村民股份量化，农民得到了实惠。
然而开展利用集体建设用地建租赁房试点，必须用制度有效规范行为，谨慎操作，防止政策变味，以不牺牲农业、确保守住耕地“红线”、确保农民利益为前提，统筹保发展保红线，强化节约集约利用，提高资源利用效率。
上海早期在各郊区开展利用农村集体建设用地建公租房的探索中，既鼓励创新，又谨慎操作，先后出台了一系列文件加以规范，2009年上海出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，提出“农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍”。2010年，上海出台《本市发展公共租赁住房的实施意见》规定，“可综合利用农村集体建设用地，适当集中新建”。2011年，《上海市政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等六部门关于积极推进来沪务工人员宿舍建设若干意见的通知》中，对利用农村集体建设用地建设租赁房提出了原则性要求和指导性意见。
尽管如此，为了防止网民担心的事情发生，笔者认为在试点城市的农村集体建设用地上建公租房必须进一步完善配套制度，明确相关操作规程。
具体来说，就是要按照“政府引导、规范运作，只租不售、封闭运行”的原则，在土地使用方式上，坚持“一优先、两不变、两明确”的办法，即:符合规划的前提下，优先鼓励利用农村闲置废弃的存量集体建设用地、特别是集体工业用地。不改变原建设用地用途、不改变集体土地性质。在土地供应对象上，要明确以镇村集体经济组织为建设主体，保证集体经济组织成员的稳定长远收益。在具体实施上，宜明确“临近产业园区、配套设施完善、便于实施启动”的规划原则。
在建设管理过程中应做到“三个符合”:符合城市规划条件，项目选址应符合城市规划和土地利用规划，主要考虑设在相对独立的区域，生活区域和生产区域相应分离;符合环保要求，选址建设地点应避开环境污染较严重，噪音超标或有毒有害、易燃易爆的区域;符合建设管理标准，新建和利用旧建筑物改建的，均应符合国家和本市相关的建筑设计、建设规范和技术标准。
此外，要遵守“三个规范”:一是规范项目定位为职工集体宿舍。建成或改建后的房屋登记为职工集体宿舍，只发大产权证，不分割登记发证。二是规范建设标准为宿舍建筑设计规范。对于高端引进人才及其家庭的成套住房需求，按照《关于进一步优化上海人才发展环境的若干意见》的规定，由区县政府结合城市规划和产业调整，提供部分企业“退二进三”后低效、闲置的存量用地，采取设置条件的公开挂牌办法，受让后建造人才公寓，提供给符合条件的对象租住。三是规范租赁期限为短期租赁。租期控制在3~5年内，一般租赁累计期限不超过5年。租赁合同可按年签订，登记备案。日常管理实行社会化管理，可以参照市场租金为标准，以价格杠杆为主要手段建立退出机制。
