观点｜农村集体建设用地建租赁房，能有效降房价、房租吗？

集体建设用地租房关系农民切身利益，除了规范运作也应有序推进，不宜急于求成，做到企业和个人利益有序协调统一。

——盘和林

作为建立“租售并举”住房体系中的一项重要改革，农村集体建设用地建设租赁住房试点的工作正在加大探索力度。

据悉，作为全国13个试点之一，北京到2021年，将供应1000公顷农村集体土地用于建设租赁住房。目前，北京部分集体用地已找到合作方并成功签约，预计不久后将正式动工。除了北京外，其余试点地区也都在加大探索力度。         

事实上，最初关于集体用地是否应该入市的争论一直不断。不过，自2016年起，随着各大中城市商品房招拍挂市场地王相继出现，房价进入了快速上升通道，超高的利润预期使得各大地产商不惜掷重金抢占“地盘”，导致“面粉”贵过“面包”。

虽然限价、限购、限贷等政策在一定程度上打压了房地产投机客，抑制了房价的过快增长，但是也导致了双合同、首付贷、一二手房价倒挂等市场乱象丛生，并没有真正意义上做到降房价、惠民生。

因此追根溯源，土地仍旧是超高房价的内因。盘活建设租赁房用地，增加市场土地供给并最终降温房价，集体建设用地进入市场具有其必要性。

除了盘活农村土地资源提高土地资源利用率，增加农民土地收益之外，集体建设用地建设租赁住房的探索对于缓解住房用地压力、降低租赁房建设成本也具有重要意义。与此同时，其还能有效统筹城乡发展，打破城乡土地二元结构，为改革土地管理制度带来契机，并且为解决小产权房问题进行现实意义上的探索。

笔者认为，农村集体建设用地建设租赁房试点获得成功的关键在于，须将农民合法权益放在突出位置，这是基本前提，否则会引发一系列纠纷，并导致农民参与的积极性不高。

不过，从短期来看，我们也不能对其降房价、房租寄予过高的希望，正可谓远水难解近渴。

需要注意的是，在集体建设用地上建租赁房不论从现实意义上来讲还是从政策制度可行性来看都困难重重。从法律法规上来讲，农村集体用地的用途是被严加限制的，其主要限定于建设乡镇企业、公共基础设施等，而租赁房事实上是属于居住用途，因此该土地若用于建设租赁房事实上是与相关法规相互矛盾的，其审批很难被国土部门和地方部门通过。目前以试点进行政策突破，但未来试点成熟之后，恐怕还需要从法律法规上进行修改完善，只有这样才真正意味着土地实现多元供给。

同时，虽然集体用地上建设长租公寓能给农民集体带来持久性收益，但是公租房的建设项目投资大、回收期长，需要资金的支撑。而农民自筹资金的积极性不高且资金规模小，同时以租赁项目进行融资事实上很难获得金融支持；其次，就算建设之后也存在一定的不动产的资产价值、市场经营风险，因此农村集体用地上建设长租公寓大多借助于资本的力量。

资本力量的介入也会带来新的问题——长租房的利益分配问题，如何合理进行利益分配是一个巨大的挑战。目前，缺乏相关利益代表人决定标准，更没有合理的收益分配机制，因此，租赁收益分配或是集体建设用地建租赁住房的巨大绊脚石。如何让农民从集体土地上获得更高的收益，而不是沦为资本的利益，这是需要充分考量的。

不得不提的是，作为租售并举的重要一环，集体建设用地建租赁房在应对高房价、高房租上被寄予厚望。

从理论上来讲，农村集体用地建设长租房确实可以在一定程度上抑制如今快速上涨的租金，促进租赁市场的健康发展，对稳房价、稳房租产生积极影响。但从目前来看，没有法律上的突破，意味着量并不大，加上实施过程中的金融支持困难等限制，对房价、房租产生的影响实际上是非常有限的。也就是说，上述行为短期内或许并不会对房价、房租产生多大的影响。不过，长期来看，等积累到一定的数量时，其作用是值得期待的。笔者认为，关键在于试点之后，法律上有多大程度的突破。

如今农村集体用地建设租赁住房正在加大试点推进力度，充分尝试有利于总结意见、减少弯路。但若想真正建立长效机制，关键还在于制度建设，如完善相关法律法规、产权制度（所有权、租赁权等所衍生的收益权、金融支持体系），并健全收益分配体系。

这恐怕才是试点的重点内容，而不仅仅是局限于眼下，究竟推出多少农村集体用地来建设多少租赁房。

窃以为，集体建设用地租房关系农民切身利益，除了规范运作也应有序推进，不宜急于求成，做到企业和个人利益有序协调统一，尤其要将农民的合法权益放在突出位置，切实避免损害农民利益，从而引发各种纠纷等问题，这不利于农村集体建设用地建设租赁房相关工作开展的。相关部门也应当积极地承担起监管职责，防止出现类似“租房贷”等当前租赁市场各种乱象。

（作者盘和林系盘石智库高级研究员，本文为作者个人言论，不代表地产深度报道观点）