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(2010-01-04 10:35:09)
商品房买卖合同的两种形式 目前商品房的销售主要有两种方式：现房销售和期房销售。 现房是指已经完工的房地产项目，是开发商已办妥所销售房屋的大产权证的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订现房商品房买卖合同。 期房是指开发商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记、取得大产权证为止的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订商品房预售合同。 一、什么是现房商品房买卖合同？ 商品房开发完工以后，在经过有关部门验收合格后，取得房地产权大产权证，办理初始登记。这时的房屋就是现房。买卖现房需要订立现房商品房买卖合同 现房商品房买卖合同，简单地讲，是指出卖方转移其房屋的所有权于买受方，买受方支付价金的合同。商品房买卖合同除了具备一般买卖的法律特点外，还有一些自身的特征。它是要式合同。什么是要式合同呢？是指根据法律规定应当或者必须采用特定方式的合同，特定形式一般要求必须是书面合同的形式，这是合同成立或生效的条件。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”因为房屋买卖合同履行一般需要持续较长时间，无法即时清结，如果采用口头形式，一旦当事人就合同的履行发生争议而需要诉诸法律时，当事人很难举证。 现房商品房买卖合同当事人双方的权利义务比较简单。出卖人有交付其房屋于买受人，并使其取得房屋所有权的义务，包括交付房屋和协助办理产权登记两个方面。出卖人在转移房屋所有权的同时，如该房屋存在从物（如房屋的各种设施等），除非当事人之间另有约定，该从物应随主物同时转移给买受人。买受人的义务相对来说更为简单，就是支付价金的义务。除法律另有规定或当事人另有约定以外，一般的买卖是标的物与价金同时转移，也就是我们常说的“一手交钱，一手交货”，这叫现金买卖。实践中商品房即使是现房交易，现金买卖是很少的，更多的是贷款买房，也就是按揭。所以在商品房买卖合同中，买受人支付价金的义务一般都细化为价金支付的方式、支付的时间、支付的地点等。 除了以上的义务，根据我国《合同法》，买卖双方还有各种附随的义务，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协商、保密等义务。如在现房买卖中，开发商应当告知购房者房屋的面积、公摊系数和他项权利负担等。 二、什么是商品房预售合同？ 商品房预售是商品房销售的一种形式。它是房地产开发商将正在建设之中的房屋，按建筑设计图式出售给购房者。由于房屋在预售时还仍是纸上的房子，房屋预售被通俗地称为卖期房。 根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售后，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房预售合同就是规定在房屋预售中，开发商和购房者之间权利义务的协议。由于预售的特殊性，在商品房预售合同中往往会约定，在合同订立时，购房者就开始付款，并且在房屋交付之前要付清全部或大部分的价款，而开发商只有在房屋竣工之后才能履行交房的义务。这样当事人双方的权利义务在交房前是有一些不太对等的，所以在预售合同中更需要把各种可能出现的问题约定清楚，如房屋的基本情况、计价方式和款项、规划变更、设计变更、交付的条件、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房的责任、面积差异的处理、交接手续、质量、装饰、设备标准的约定、产权登记、前期物业服务等。 根据《城市商品房预售管理办法》第5条、第6条规定，商品房预售应当符合一定的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）取得商品房预售许可证。为了保证合同的安全，在预售合同中有必要把这些条件列明，如国有土地使用证号、城镇建设用地批准书号、土地使用权面积、土地用途、土地使用年限、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、开工日期、竣工日期、预售许可证号。 按照《城市商品房预售管理办法》的规定，在预售合同签订后，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。这也是开发商的一项法定义务，一般来说，这项义务并不是向购房者承担的，而是向国家行政机关承担的。因为开发商不进行登记备案并不影响预售合同的效力。 这两种合同的区别是由于两种销售方式的不同造成的，销售方式直接决定着合同的内容。期房和现房是两种不同法律状态的商品房，购房者在合同签署前必须弄懂、弄清楚，不能混淆。因为两种不同的合同文本，其内容不同，法律后果也不同，购房者的权益保证更不同。 三、现房买卖与商品房预售 期房买的是优惠，现房买的是放心。 对于购房者而言，期房提供的选择空间要比现房大得多。由于订的是未竣工的房子，房型、面积、朝向、楼层等都可以有较多比较和选择。其次，从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都能清楚地看到。同时，楼盘的开发是一个长期的过程，房地产开发商为了及时收回资金，销售上也一般都会采取低开高走的策略，因此期房的销售价格一般比现房要低。一般来说同一项目期房价格相对现房一般要优惠10％左右。而现房最大的长处就在实实在在，看得到摸得着。 从目前的市场看，购房人买期房最大的忧虑还是期房的质量能否像销售人员说的那么好。而现房可以让购房者马上看到房子，最大可能地减少了不确定因素。购房者对楼盘形态、配套建设、房型设计、面积、周边环境等各方面都有切实的感受和判断。另外，现房的价格也基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。 相较而言，期房买的是优惠，现房买的是放心。
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