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（2）销售精装住宅 模式一：签订《商品房销（预）售合同》，毛胚住宅与精装修合并计价。 如前所述，简装修内容构成不动产实体，但精装住宅中配备的家具、家电、日用品、装饰品等可移动生活设施并不构成不动产不分拆卸的组成部分。此种模式下，虽然毛胚住宅与精装修合并计价，但税收上认定纳税人发生销售不动产和货物两项业务。由于土地增值税只对转让房地产征税，且其按货物采购价格分离精装住宅销售收入中货物的销售收入，而增值税和企业所得税则按销售时的公允价格分离货物销售收入，故土地增值税转让房地产收入与增值税销售额、企业所得税收入存在差异。 例10.Ａ房地产开发公司2017年6月销售B项目住宅100套，《商品房销售合同》注明每套销售价格为127.2万元，交付标准为精装成品住宅。合同中约定交付的家具、家电等货物2016年4月购进，购进价格9.36万元，销售时的公允价格为11.7万元。B项目施工许可证注明的开工时间为2016年3月1日，A公司销售自行开发的房地产项目增值税选择简易计税。A公司能够分别核算不动产和货物的销售额。 增值税销售额合计＝12000万元，其中， ①不动产销售额＝（127.2－11.7）×100÷（1+5%）＝11000万元 ②货物销售额＝11.7×100÷（1+17%）＝1000万元 土地增值税收入＝（127.2－9.36）×100÷（1+5%）＝11222.86万元 企业所得税收入＝（127.2－11.7）×100÷（1+5%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元 会计收入＝（127.2－11.7）×100÷（1+5%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元 模式二：签订《商品房销（预）售合同》和《商品房精装修合同》，毛胚住宅与精装修分别计价。 此种模式下，纳税人发生销售不动产、提供装修劳务、销售货物三项业务。由于土地增值税只对转让房地产征税，其确认的转让房地产收入与增值税销售额、企业所得税收入额存在差异。 例11.Ａ房地产开发公司2017年6月销售B项目住宅100套，《商品房销售合同》注明每套销售价格为105万元，交付标准为毛胚住宅。A公司同时与购房人签订《商品房精装修合同》，约定由A公司对购房人所购毛胚房进行精装修，合同注明每套收取装修费用22.8万元。合同中约定交付的家具、家电等货物2016年4月购进，购进价格9.36万元，销售时的公允价格为11.7万元。B项目施工许可证注明的开工时间为2016年3月1日，A公司销售自行开发的房地产项目增值税选择简易计税。A公司能够分别核算不动产、劳务和货物的销售额。 增值税销售额合计＝12000万元，其中， ①不动产销售额＝105×100÷（1+5%）＝10000万元 ②装修劳务销售额＝（22.8－11.7）×100÷（1+11%）＝1000万元 ③货物销售额＝11.7×100÷（1+17%）＝1000万元 土地增值税收入＝（127.8－22.8）×100÷（1+5%）＝10000万元 企业所得税收入＝105×100÷（1+5%）+（22.8－11.7）×100÷（1+11%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元 会计收入＝105×100÷（1+5%）+（22.8－11.7）×100÷（1+11%）+11.7×100÷（1+17%）＝12000万元 来源于：税是税非 |
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