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继7月17日广州出台租购同权等措施后，住建部会同国家发改委等八部门出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个市作为首批开展住房租赁试点城市。其后，无锡于7月28日发布“租房可落户”新政，郑州、扬州、济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。房地产市场长效机制中一个重要的市场抓手开始初现端倪，“租售同权”也成为一个牵动老百姓神经的热点敏感词。 户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度，目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩，拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等 各种公共服务的权利。由于历史原因和管理的需要，在不同的城市，房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此，“租售同权”只是一个概念统称，不能一概而论，各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵，并决定所同“权”的含金量。 一线城市同教育权 一线城市资源集中、房价水平高、人口流入快、住房供需矛盾较为突出，亟需通过发展住房租赁市场来调节，因此需要增加租房所挂钩的公共服务来提高租房吸引力。同时，由于人口上限、资源限制等约束条件仍然长期存在，一线城市不可能将所有公共服务权利与租房进行一步到位的“租售同权”，但会拿出人民群众关注度最高、含金量最高的就近教育权与租房进行有条件地挂钩。在各地相关政策制定实施过程中，具体实现形式和内容略有不同，充分反映了当地发展和人口特点。 上海目前对升学率较高的“优质教育资源”的追捧，主要集中在民办及少数公办学校（2016年上海市高中总预录人数排名前20的学校中，民办14家），而其主要门槛并不在于房产是否自有。因此，上海义务教育阶段目前已经形成公办为主、民办升学有优势的梯度格局。公办小学、初中根据学籍和户籍（外地户籍需居住证），实行就近面试入学的方式招生，在义务教育方面已经事实形成“租售同权”。由于公办教育资源配套相对及时和均衡，基本能够满足常住人口（户籍+居住证）的需求，因此，另外重复制定普惠性租房就近入学的政策必要性不大，预计未来更多在扩大针对性租房供给、加大教育资源配套方面进行发力。 北京教育资源以公办为主，与房产挂钩较为紧密，且由于各种原因，配臵不平衡的局面难以短期内改变。因此在制定教育政策减少家长择校焦虑的同时，因地制宜出台“共有产权房”政策，并表态共有产权住房属于产权类住房，可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。政策实际上采用大幅降低自有住房的进入门槛的方式，缓解职住距离和就近入学的矛盾。在租房方面，8月18日《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中，多项新政策也显示出向租房人的权益倾斜，其中京籍无房户子女满足父母承租3年且一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的可以就近入学，但对非京籍租户子女仍然延续原有政策。 广州明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，且其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案。广州“租售同权”政策通过设臵较高门槛明确了目标吸引人群，相对于其教育资源来说总量上影响不大，政策采取稳步推进方式，未来仍有进一步扩大受益人群的可能。 总体而言，一线城市会在教育领域“租售同权”方面有所动作，但政策能实现的突破有限，因为宏观政策导向基本以针对常住人口（户籍+居住证或人才绿卡等）实现均衡教育公共服务为目标，而优质教育资源有其自身的形成逻辑，鼓励租房的政策无法强行覆盖。另外，在当前外部环境约束下，鼓励租房政策更不可能直接将租房和户籍直接挂钩，但在未来将租房时限或金额加入一线城市的积分落户制度存在一定的可能性。 二线热点城市设门槛同户籍权 二线热点城市一般位于城市群核心城市周边，经济基础较好，但由于周边竞争激烈，缺乏吸引高端人才的明显优势资源，人才集聚速度慢于一线城市。在我国经济整体转型的大背景下，热点二线城市有望承接部分产业转移和培育新经济增长点，实现经济弯道超车，因此对人才非常渴求。由于二线城市本身人口基数已经较大，且长远来看也是城镇化人口集聚的主要方向，因此在制定鼓励租房政策吸引目标人才群体时虽然会实现将租房和户籍挂钩，但会设臵一定的门槛，形成有条件的“租售同权”。 无锡在7月8日新修改的《无锡市户籍准入登记规定》中全面放宽市外户籍准入政策，取消有关投资、购房落户政策，增设租赁住宅落户政策，规定凡在无锡租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。与购房相比，取得户籍只有3-4年时间上的差距，并无实质性障碍 部分城市探索直接同户籍权 在整体经济增长速度放缓的背景下，很多原本属于区域性经济中心的城市经济活跃度开始减弱，人口增长放缓，有陷入恶性循坏的可能。为吸引周边人才，增强经济活力，将租房与户籍直接挂钩，实现完全“租售同权”，提高城市吸引力，也是部分城市正在探索的模式。 郑州在8月4日《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》中明确，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。虽然方案具体细节还在完善中，但清晰的政策导向已经确定。 |
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