新房13万5贵不过老破小！平抑二手房价，究竟能不能做到？

       8月27日，北京住建局的一张天价预售证，让德胜门片区再次进入公众视野。位于德胜门外的中骏天宸获批价格为13.5万，成为今年以来最高价。

13万5的单价到底高不高？

传闻，中骏天宸当时预备售单价16—20万，但是监管层没有批复。经过长时间拉锯战，项目最终以单价135000元/平这个绝对值最高，相对值不高的价格过审。放出的房源也不多，120余套。

为何说绝对值高，相对值不高呢？

自317新政以来，一直笼罩在北京住宅市场的“8万红线”紧箍咒已经被打破，从8月13个获批预售证的项目来看，其中5个突破这一价格，中骏天宸甚至达到13.5万元均价。

但是，联系到德胜门土地供应情况和二手房价格，13万5的房价并不算高。

根据近年来土地成交的记录，以及土地储备中心正在准备入市地块的公开信息，中骏天宸项目所处的德胜门片区，基本没有土地供应，并且在未来相当长一段时间内，地处北二环沿线、西城区也很难有土地供应。

再来看周边的二手房价。据不完全统计，目前该商圈共有500余套二手房在售，挂牌均价在13.4万/平。并且房龄越新、所处学区越好，房子单价越高。比如，03年入市的阳光丽景小区，一居室均价甚至达到165000元/平。

相对周边二手房价，中骏天宸获批价格处于合理范围，并不算高价。

新房源难降二手房价 学校比房子更重要

随着新盘以较低价格入市，势必会对周边二手房价造成一定冲击。但是，从目前二手房挂牌价格来看，暂时还没有较大的波动。一方面，入市房源仅120余套，且是期房，对整个德胜门片区冲击力度有限。另一方面，德胜门片区汇集了众多名校，学区对房价的影响作用依旧不可忽视。

德胜门商圈，处于北二环三环之间。这里汇集了多所重点小学——育翔小学、西师附小、第二实验小学、五路通小学，以及多所中学名校，四中、八中、北师大附中均在此。随便挑出来一所学校，都能完虐其他区域的名校。独一无二的教育资源，衍生出独一无二的房价优势。

“现在许多人都想买阳光丽景小区，但是贵，130平要价2100万”某二手房中介称。搜狐焦点了解到，阳光丽景小区建造于2003年，在德胜门算比较新的小区了，更重要的是，它挨着育翔小学。而建造于80年代的德胜里一区，同样处于育翔小学片区，一居室均价也达到145000元/平。

阳光丽景小区

317新政出台后，买房人数量大量减少，有一些急于换房的业主就会降价出售，但也有底线。中介介绍称，德胜里一区有个业主，当时一居室48平的房子，本来750万，后来降价到700万左右，价格再往下，业主就不愿意了。两个月以来德胜门片区成交量不足10套，不少房子一挂就是好几个月，价格愣是不跌。

来这里的购房者，有不少都是冲着学校来的，事实上也确实如此。

在中骏天宸售楼处外，搜狐焦点遇到了一脸叹息的牟先生。他称，自己的孩子在丰台上四年级，准备到德胜片区来购房。但是，中骏天宸交房要到2020年，那时候孩子都要上初二了。

刚从中介门店出来的刘先生也惊呼受不了。“本来想趁着新政，抄底买套德胜门的房子给孩子上学，没想到这的房子这么抗跌”他一脸无奈。

 

后续：一条大街 两个世界

回去的路上，搜狐焦点记者沿着新康路往西走了大概600米，到了新街口外大街。左边是西城区，右手边是海淀区，房子价格也一下子跌落到八九万的水平。新外大街31号位于海淀区，均价8.8万元/平，新外大街28号院位于西城区，均价13.2万/平。

  中骏天宸的120套房子还没有入市，对德胜门片区二手房价的影响还有待进一步观察。但是，靠120套新房源拉低二手房价，能指望的上吗？