未经共有人的同意出卖共有房屋的行为无效

【案情】

2012年11月17日，原告肖萍与被告卜文签订二手房买卖合同，原告肖萍购买被告卜文和妻子共同所有的位于长岛十六区45栋的某号房屋，合同约定原告肖玉萍支付一万元定金，在合同签订后的十日内(即2012年11月18日至2012年11月28日)付完全部房款总价35万元人民币。合同签订后，原告肖萍支付了1 万元定金，1万元购房款，至今没有再付任何款项。原告认为，标的房屋属于被告卜文和妻子的共有财产，其与被告的二手房买卖合同没有被告妻子的签名，且被告未提供共有人委托其卖房的经公证的授权委托书，故，原、被告之间签订的二手房买卖合同无效，请求法院确认合同无效，要求被告退回定金、违约金和所付购房款。被告辩称，其于2012年11月28日办好产权证，并通过QQ、电子邮件、电话联系的方式通知了原告，且原、被告已交房，原告实际上已经入住了，但是原告一直没有付房款，故，又通过电话联系，与原告解除房屋买卖合同关系，要求原告搬离标的房屋，庭审中，被告向原告出示了2013年经公证的委托公证书。

【分歧】

第一种观点认为，原、被告之间的合同属于效力待定的合同，因为被告及被告的妻子是标的房屋的共同所有人，故，被告无权处分他人的财产而订立合同，属于合同法规定的无权处分，此种处分行为经追认权人(即被告的妻子)同意后，其效力确定地溯及于行为成立之时。

第二种观点认为，原、被告之间的合同属于无效合同，因为标的房屋为被告及被告的妻子共同所有，故，房屋的买卖必须经过房屋共有人的一直协商同意，才能签订二手房屋买卖协议，故，本案涉及的原、被告之间的二手房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，是无效合同。

【评析】

一、笔者认为本案涉及的二手房买卖合同属于无效合同。

《中华人民共和国物权法》第九十七条规定, 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

原、被告之间约定的二手房买卖合同的标的房屋是被告夫妻共同共有的不动产，故，签订买卖合同时应该有原告、被告及被告的妻子在场共同签订，或者共同所有人有一方及被告的妻子不能在场，可以由被告出示其妻子委托其卖房的书面委托材料，从案例可以看出，被告出示的经过公证的委托书是在2013年，明显在签订二手房买卖合同之前，故，原、被告之间的二手房买卖合同无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条也明确规定了……夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见……

法条中的非日常生活需要指除了日常生活之外的重大家庭事宜，按照中国的生活水平和经济水平及中国人民的传统生活习惯，买卖房屋绝对属于家家户户的重大事件，毋庸置疑，故，在处理买卖房屋的事情上应该符合婚姻法司法解释的需要双方协商一致，而本案中，原告和被告签订二手房买卖合同时，原告只是和被告签订了协议，明显违反了法律的强制性规定，是无效的合同。

二、无效合同的法律后果

无效合同自始无效，当然无效，一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力。无论当事人已经履行，或者已经履行完毕，都不能改变合同无效的状态。故，本案涉及的原被告之间的二手房买卖合同被确认无效后，自始无效，而合同里的条款无效，涉及违约金的条款当然也无效，原告的要求被告承担违约金的诉请是不应该支持的。

民法通则第六十一条规定了，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于本案的原、被告的错误，在此，我并不论述，但是由于合同的无效，被告应该返还原告给付的购房款1万元，原告的此项诉请应该得到支持。

三、定金和违约金

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱或者金钱以外的其他财产。但是诉请违约金的前提是双方签订的合同有效力，或者至少关于违约金的条款有效，本案涉及的买卖合同是无效的，是完全无效而不是部分无效，合同中关于违约金条款也应该是无效的，原告诉请被告支付违约金是没有法律依据的，不应该支持。

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人按合同标的额的一定比例向对方预先给付的金钱。根据法律规定，当事人约定的定金数额不得超过合同标的额的20%，超过的部分由收受方退回或抵作价款。给付方不履行合同约定的义务，无权要求返还定金;收受方不履行合同约定的义务，应双倍返还定金。本案件的合同无效，肯定涉及定金的处理问题，如果是原告的过错导致合同无效，被告有权没收定金，不在返还给原告，如果是被告的过错导致合同无效，原告有权要求被告双倍返还定金。笔者认为，本案的双方都存在过错，原告明知道被告有妻子，不完全了解房子的所有权的情况，且有理由相信此房子是被告及其妻子的夫妻共同财产时，仍在被告的妻子不在场且没有书面委托的时候，与被告签订了二手房买卖合同，而被告明知道房子是自己和妻子的共同财产，没有经过妻子的协商同意与原告签订二手房买卖合同，所以双方都应该承担合同无效的后果，笔者认为被告应该将原告支付的1万元定金返还给原告，原告诉请被告支付双倍定金的的诉请部分支持。

笔者在此强调下，合同法第一百一十六条规定了当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。意思就是双方只能选择违约金和定金中的一种，定金在性质上属违约定金，具有预付违约金的性质，两者是不可并罚的。