买二手房怎么避免卖方毁约
刚签完居间合同，就发现房价暴涨，对于房屋卖家来说，痛苦莫过于此。如果真遇上这种情况，卖家还有没有办法弥补损失呢？有人以为，只不过签了个预约合同，还没正式网签，似乎有机会把买卖赖掉，于是选择铤而走险，动起了歪脑筋。
房价大涨，反悔违约
2015年底，上海的缪阿姨手中有套浦东康桥镇的房屋打算脱手，遂委托一家房产中介帮忙挂牌出售。
很快，缪阿姨的房子就被张女士看中，双方在中介的促成下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，房屋售价为146万元，张女士先行支付给缪阿姨定金10万元。
但是，接下来的流程却耽搁了。缪阿姨提出，因房子是登记在其已故丈夫的名下，必须等公证手续齐备后拿到新产证才能与张女士签订正式的《上海市房地产买卖合同》。对此，张女士也没有异议，同意40天之后再进行网签。
正所谓夜长梦多，承诺的小船说翻就翻。在等待公证的时间里，上海的房价突飞猛进。缪阿姨眼见楼下邻居同面积的房子一下子就涨到了175万元，心里很不是滋味。为了挽回损失，她想出了一个昏招。
中介冒充女婿演大戏
缪阿姨找来另一中介小陈共谋大计。听到缪阿姨重新挂牌出售的打算，中介小陈一边跟缪阿姨串通好以家庭矛盾为幌子拖延签约，另一边偷偷地帮缪阿姨另寻出价更高的卖家。缪阿姨答应事成之后借4000元给小陈。
与此同时，捡了漏的买家张女士过得也不安稳，她担心房东因房价上涨而违约，一听说公证书办出来之后立即找到缪阿姨，要求尽快签约。
“女儿觉得我把房子卖便宜了，骗了她，在跟我闹矛盾，公证书是她交的钱，现在她把公证书拿去了，我办不出新产证。”缪阿姨装作很无奈的样子向张女士说。为了让张女士相信，缪阿姨还让中介小陈充当“临演”，以女婿的身份与张女士交涉，并提出最低180万元的要求。张女士觉得要价太高，断然拒绝。
不久，小陈帮缪阿姨找来新买家，以173万元的价格进行了网签，比之前价格整整高出了27万元。
待缪阿姨拿到首付款后，小陈接着冒充其女婿，向张女士提出愿意双倍返还定金。至此，张女士也识破了他们的谎言，自然不肯，遂将卖家缪阿姨诉至上海市浦东新区人民法院，要求其双倍返还定金20万元，并支付违约金292000元。
根本性违约应赔29万元
庭审期间，原告张女士还找来中介小陈作证。原来，缪阿姨当时答应给小陈4000元借款的承诺并未兑现。小陈与缪阿姨本就是利益勾连，没什么情分可言，现在连那一点好处也没了，自然更不愿维护缪阿姨，就这样“变脸”来替原告作证，把实情给招了。
法院经审理后认为，原、被告之间签订的合同系双方真实意识表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行；被告将系争房屋以高于原、被告合同价27万元的价格另售他人，其行为表明不再履行合同主要义务，被告构成根本性违约。
法院同时认为，本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用，审理中经主审法官释明，原告表示主张违约金，返还定金本金。
最终，上海市浦东新区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷作出一审判决，被告返还原告定金10万元，并支付违约金29万余元。
房屋买卖毁约后的赔偿损失、承担定金或违约金主要是对受害方的补偿，而非对违约方的惩罚，这使得有些人宁愿违约，也要冒险从中获利。在市场利益的驱使下，不遵守合同约定，采取违约方式，以谋取价格上涨所带来的收益，这是典型的恶意毁约现象。
可惜在此案中，违约方需要付出的违约金比房屋两卖的差价获利还要高，这位不诚信的房东阿姨最后什么好处也没捞到，倒赔了钱还黑了自己的信誉。
理财金手指
买二手房怎么避免卖方毁约
房屋是大宗商品，买卖需要多加谨慎，尤其是二手房，状况五花八门，私下成交不仅要面临较大的风险，交易的效率也比较低，所以最好通过专业的房地产经纪公司购买，了解正规的购房流程，对所需签字的文件仔细审核。有一些抠门的卖方为了省下一笔中介费，通过中介接触到买方后会和买方协商“跳单”，试图绕过中介直接交易。这是卖家诚信意识不足的表现，碰上这样的卖家，买家要格外提高警惕。
在购买二手房时一定要注意查看房屋手续是否齐全，确定房屋产权是否明晰，否则很容易因为售房者无权或擅自处分房屋而承担不必要的风险。比如，在此案中，之所以后来出现了这般变数，原因便是涉案房产登记在缪阿姨的已故丈夫的名下，等待公证手续齐备还需要一段时间，无法马上网签。房屋产权不明晰的后果严重，不仅可能造成买卖合同无法履行，房屋买卖诈骗也常常利用产权问题乘虚而入。
另外，本案中，缪阿姨还以女儿不同意为借口来抬价，这也是卖方违约的常见套路。房产如果登记在多人名下，而只有部分产权人出面签约，买方也要提前确认其他共有人知情并同意卖出，以免之后卖方以家庭意见不合为由耍赖。
买房双方在签订合同时需要对细节问题进行全面考虑，并在合同中约定清楚，权利保证、房屋价款、交易方式、出现违约的处理方式和违约责任的承担方式都是不可忽视的方面。
如果在合同履行过程中，卖方以各种方式明确表示不卖了，这种行为导致合同目的不能实现，属于根本性违约行为。
对于根本性违约，在购房合同或补充条款中可以作出此类约定：如甲方不出售该房屋（比如将房屋再售与他人、拒不办理过户、不交付房屋或者甲方其他导致合同无法履行的行为），则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方除向乙方返还全部定金、购房款外，还应向乙方支付相当于总房款20%的违约金。
此外，守约一方主张权利的成本比如诉讼费、律师费等也可在合同中约定由违约方来承担。
