|
3.（2002－3－32）某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是： A. 某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意 B. 某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售 C. 某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋 D. 如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行 【考点提炼】 1. 本题涉及的第一个知识点为房屋承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”需要注意的是，仅房屋租赁合同的承租人享有优先购买权，房屋租赁合同之外的其他租赁合同的承租人并无优先购买权。房屋承租人的优先购买权包括以下内容： ①房屋承租人的优先购买权遭受侵害后的救济。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”需要特别注意的是：《民通意见》第118条已经被明令废止，新的法律依据是《城镇房屋租赁合同解释》第21条。该条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”据此，如果A将房屋出租给B，现A将房屋出卖给C时，A应当提前15天通知B，B在同等条件下享有优先购买权。如果A没有通知B就将房屋出卖给C，B不得主张A、C间的买卖合同无效。B在优先购买权受到侵害后的救济途径有二：第一，如果已经给C办理了过户登记，且办理登记时C为善意（不知承租人B的存在），则B不得行使优先购买权，B仅能以优先购买权受到侵害为由对A主张损害赔偿。第二，如果尚未给C办理过户登记，或者虽然办理了过户登记，但C为恶意（办理过户登记时知道承租人B的存在），则B依然可以行使优先购买权，B有权自知道或者应当知道之日起15日内行使优先购买权，对A发出强制缔约的要约，以同等的购买条件在A、B之间成立房屋买卖合同，并依据优先购买权优先办理过户登记（已经给C办理过户登记的，有权请求涂销该登记）。C因此不能取得房屋所有权时，有权依照有效的买卖合同请求A承担违约责任。 ②在合法转租中，次承租人也享有优先购买权，且次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。法律之所以赋予承租人以优先购买权，立法目的有二：第一，承租人以房屋为中心形成了相对稳定的生产与生活关系，赋予承租人以优先购买权，可确保该生产、生活关系不受影响；第二，实践“居者有其屋”的理念。因此，如果A将房屋出租给B，B经A同意将房屋出租给C，如果A将房屋出卖给D，则不仅承租人B享有优先购买权，次承租人C也享有优先购买权。如果，B、C均主张优先购买权，C的优先购买权优先于B。 ③房屋承租人优先购买权的排除情形。根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条的规定，在下列四种情形下，房屋承租人不享有优先购买权：（a）房屋共有人行使优先购买权的；（b）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（c）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（d）第三人善意购买房屋且已经办理过户登记的。 2. 本题涉及的第二个知识点为买卖不破租赁。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了买卖不破租赁制度（准确地说为所有权变动不破租赁制度）。根据买卖不破租赁制度，假设A将租赁物出租给B，在租赁期间，如果C因为买卖、赠与、互易、继承、企业合并等原因取得了租赁物的所有权，则新的所有权人C应当法定承受原租赁合同，即A、B间租赁合同的权利义务内容维持不变，自动将出租人换成C。根据《合同法》第229条的规定，买卖不破租赁不仅适用于房屋租赁合同，也适用于其他租赁合同。买卖不破租赁制度应注意以下内容： ①买卖不破租赁不仅适用于租赁合同，也适用于合法转租合同。例如：A将房屋出租给B，B经过A的同意将房屋转租给C。如果在租赁期间A死亡，D通过继承取得房屋的所有权，则不仅A、B间的租赁合同，B、C间的合法转租合同也适用买卖不破租赁。此时，应维持两个租赁合同的内容不变，将出租人自动由A换成D。 ②买卖不破租赁也适用于所有权与租赁权混同的情形。例如：A将房屋出租给B，每月租金1000元，B经过A的同意将房屋出租给C，每月租金2000元。如果A将房屋出卖给C，则虽然C对房屋所有权与C对房屋的承租权发生混同，则为了维护承租人B的利益，B、C间的租赁合同并不消灭。B应当每月支付C租金1000元，C应当每月支付B租金2000元，双方均可主张抵销，抵销的后果为由C每月向B支付租金1000元。 ③抵押权与买卖不破租赁。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于买卖不破租赁制度的存在可能对抵押物变卖所得的价款存在不利影响，当租赁物上同时存在抵押权时，根据《物权法》第190条的规定，分别三种情况处理：（a）先出租，后抵押的，抵押权实现时依然适用买卖不破租赁。例如：A将房屋出租给B后，又将房屋抵押给C，如果C行使抵押权，房屋被D购买，依然适用买卖不破租赁。（b）先抵押，后出租的，如果抵押权没有登记，抵押权实现时依然适用买卖不破租赁。例如：A将汽车抵押给B，但没有办理抵押登记，此后，A未经B的同意将汽车出租给C（由于根据《物权法》第191条第二款的规定，A未经抵押权人B的同意只是不能转让抵押物，所以A、C之间的租赁合同有效）。如果B行使抵押权，汽车被D购买，依然适用买卖不破租赁。（c）先抵押，后出租的，如果抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁（此点为《城镇房屋租赁合同解释》第20条第一项重申）。例如：A将房屋抵押给B，此后，A未经B同意又将房屋出租给C（同理，根据《物权法》第191条第二款的规定，A、C间的租赁合同有效）。如果B行使抵押权，房屋被D购买，则不再适用买卖不破租赁，新的所有权人D无需法定承受A、C间的租赁合同。需要特别注意的是：此时虽然不适用买卖不破租赁，但是，在B行使抵押权，变卖抵押物时，房屋的承租人C可以行使优先购买权。换言之，此种情况下，房屋承租人C虽然不受买卖不破租赁制度的保护，但依然受到房屋承租人的优先购买权制度的保护。 ④不适用买卖不破租赁另外两种情形。根据《城镇房屋租赁合同解释》第20条的规定，除了先抵押，后出租，抵押权已登记的不适用买卖不破租赁外，在下列两种情形下，亦不适用买卖不破租赁：（a）房屋在出租前已被人民法院依法查封的；（b）房屋租赁合同的当事人实现约定不适用买卖不破租赁的。 【答案解析】 本题的正确答案是C（当年的标准答案是BC）。即使出租人甲将房屋出卖给丙时未提前合理的期间通知承租人乙，根据《城镇房屋租赁合同解释》第20条的规定，乙也不得主张甲、丙间的买卖合同无效，A错误。根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条的规定可推知，甲向丙出卖房屋，应当提前15天通知乙，B错误。房屋承租人乙享有在同等条件下优先于丙购买的权利，故C正确。不过，需要注意的是，如果丙善意购买且已经办理过户登记手续的，乙不得行使优先购买权，乙只能以其优先购买权受到甲侵害为由对甲主张损害赔偿。因此，C选项已经变得不再严谨了。如果丙购得房屋，根据《合同法》第229条，应适用买卖不破租赁，甲、乙之间的租赁合同由新的所有权人丙法定承受，丙无权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行，故D错误。 |
|
|
