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在美国，您的房屋不仅是您生活居住的场所，很可能也是您最大的一笔投资。如果买得合适，您的房产也会成为您做的最好的投资。反之，在买房时犯的错误可能会让您多花好几万美金的冤枉钱或者让您错失后来悔之莫及的好机会。 本文将列举买房人最常犯的错误，而且，更重要的是，也将说明如何避免这些错误。 1.没看到 Real Value 每个人都对“拎包入住”的房子印象深刻。这种房子所有的工程都已经做好，您只需拿上钥匙就可以搬进去住了。结果就是，每当一栋“拎包入住“的房子上市—装饰布置得很好、展示得很漂亮—就一定会非常抢手，当然，中标者付的也是最高价格。 另一方面，如果买房人不太在意房子的一些小问题，而看到其升值潜力，那他就不必参与多方角逐，而且最终会得到很好的收益。这些不必太在意的问题包括： -- 杂乱无章 -- 破旧的地毯、暗沉的颜色、 -- 院子中杂草丛生 通常一栋普通的房子做这些改善措施的花费大概在1-1.5万美金，但给房产带来的增值却能多达该费用的5倍。看到房屋的潜力和intrisic value， 会帮您在市场中找到真正的璞玉，搬入之前或之后进行这些花费不多的改善能让您的房子立即升值。
2.对房子周边及学区状况不了解 决定房产价值最重要的三个因素是“位置、位置、还是位置！”。在硅谷无疑也是这样—这儿的小区风格鲜明、各有特点。比如附近的学校、交通状况，公园、小区安全性等等，每一项都会影响到房子的售价。 学区对房产价值的影响比其他任何隐性因素都要大。我将尽量使您了解哪些城市的学校非常好，比如Palo Alto, Los Altos和Cupertino市。还有就是，有些区域所属的学区可能比您预计的要好，比如Sunnyvale区，就位于Cupertin学区，而Mountain View区则属于Los Altos学区。同时还要了解学区变化的趋势。 3.太过关注标价 在硅谷，标价并不是判断房产价值的最有效指标。很多时候，房产会被刻意标低价格以吸引大量的出价，最后以比标价高很多的价格卖出。Palo Alto及其周边城市的房子的最终售价经常要比原标价高10%-15%，在极少数情况下甚至会超过20%。 相反，如果一处房产标价过高，完全不必在意动机不明的卖方的理想价格。事实上，那些一开始被过高标价的房产有成为极好交易的潜力，因为深受挫败的卖方最后会随着时间的推移变得更现实。 房产价值最好的参考指标是其他可比较房产最近的出售价。优秀的经纪人为客户将准备一份市场比较分析表，上面有最近卖出的可比较房产的交易价格及在售房产的要价明细。这些可比较房产在位置、面积及便利设施方面都与意向房产类似。根据所参照房产与意向房产的差别和经纪人的经验，价格会适当做出调整。当然有具体问题，也可以联系我们微信公众号 4.未仔细阅读披露事项 拉丁语有个词“caveat emptor”，意为买方需注意，曾被用于房地产业。如今在加州，保护买房人利益甚于所有其他州，这个说法现在应该是“卖方需注意”，因为若卖方未披露那些严重影响房产价值的事实，将会面临很多法律责任。卖方需按法律要求填写3页的“转移披露声明”以及9页的“卖方补充清单”，包括了拥有房屋所涉及到的几乎所有主要事项和潜在问题（如：未经许可所做的改动、是否进行过保险索赔、安全事项、等等）。当然，卖方只需报告所有他知道的事实，不可能要求他预见到所有未来的问题。 此外，专业的房产及害虫检查员也习惯于给买方提供所买房屋的检查报告。检查员们会详细列明任何现存的问题，例如白蚁、某个屋顶需要换掉等，还有那些可能会在将来导致问题的事项，比如可能会招来白蚁的木屑颗粒、或可能会导致漏水的某处水泥浆缺失等等。需要提醒的是：即使最好的房屋也会有这样那样的缺陷。买房人在看他们的首次检查报告时可能会有种房子快要散架的感觉，但同时也应该了解任何房产都会有一些需要被留意的小问题。关键是要避免产生大的费用。 除了卖方的披露和检查员的报告，另外还有一套文件对买单元房或小别墅的买家非常重要，那就是“房主协会“的文件。这里面包括非常有价值的信息，比如该地是否有规划中的特殊评估或诉讼、保护区的面积、以及该房产适用的法规等等。 虽说披露文件相当庞杂，但其内容的重要性要求您仔细研读。
5.在竞争者众多的情况下首次出价不够有吸引力 如上所述，Palo Alto及其周边城市的大多数房产处于卖方市场，通常出价者众多而且最后卖价也高于标价。我们现在面临的就是这样的卖方市场。在出价者众多的情况下，您的首次出价具有吸引力就非常重要，就像生命一样，没有第二次机会。 很多买家错误地认为他们的首次出价只是讨价还价的开始，所以应该给未来谈判时加价留下足够的空间。这在买方市场中您是意向房产唯一出价人的情况下的确没错。但是，在有很多买家出价的情况下，卖方经纪人只会考虑最高的出价。很多时候，因为推测买方一开始出的就是他们的最高价格，卖方经纪人和卖方将会直接接受最高的出价，不再还价。有些时候，卖方经纪人和卖家只会与出价最高的两个买家进行还价，礼貌地谢绝其他买家参与竞标。 虽说给讨价还价时略留一点加价空间有其合理考虑，您的首次出价也应当非常接近您对该房产的最高可接受价格。这个价格很大程度上是参考其他可比较房产的售价而定的。我总是尽力为我的客户争取最好的交易条款。但是，要想我们的出价有竞争力，我们还是应该对市场状况比较了解。 我将会向您描述卖主，并与您讨论那些可能会影响到他们谈判风格的特点。比如说，一对老年夫妇可能不那么愿意讨价还价，将可能接受最高的出价，而一位风险投资人卖主可能就愿意多周旋几次。 6.未针对卖主的需求制定策略 不管买方市场还是卖方市场，如果您了解卖方的需求并且在某种程度上满足这些需求都会获益匪浅。在买方市场上，照顾到卖方的需求将使您以更低的价格买到房子；而在通常有众多出价者的卖方市场上，这将使我们的出价脱颖而出。此外，我们的通融预示着一个顺利的第三方支付过程，这也会使我们的出价对卖方经纪人更具吸引力。 关键就在于我与卖方经纪人的沟通，从而确定您能够给卖方提供哪些条件―这些条件在您只需增加很少成本或者完全没有成本，却对卖方很有价值。有些因素属于零和谈判，比如，卖家想要尽可能高的价格，而我们想出尽可能低的价格。但是，卖方有些其他的要求可能不会让您产生任何费用。只要这样做能让我们的出价更有吸引力或者能帮我们降低交易价格，这样的要求就应当被包括进我们的出价。 一个非常重要而且存在变数的条款是第三方支付的交割。如果卖家已经买了另一处房产或者还需要时间找合适的房子的话，交割条款对他们来说就非常重要。举例来说，如果卖家已经签署了买房合同，约定了一个确定的日期付款，他就需要用旧房子的售房款去付新房子的购房款，在这种情况下，任何能够保证尽快交割的出价都将胜出其他那些在这一点上不能保证的。 举一个更常见的例子：卖方可能想先卖掉自己手上的房子，然后安心地拿着售房款去买新房子。在这种情况下，卖方可能会想要“回租”，即卖方在房子中继续住一段时间，通常是1-2个月，在此期间找买新房子。在这种情形下，卖方会付给买方房租，因为此时买方是该房产的所有人。 我发现如果买方的居住条件相对灵活的话（比如月租房、与家人或朋友同住等），他们就能根据卖家的需求来确定相应的第三方支付的期限。当这样做了之后，我就能帮客户在众多出价中胜出。尽管其他有的出价比我们还高，但我们的出价最具吸引力，因为我们给了卖家选择理想第三方支付日期的自由。 |
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