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相比新房，很多购房者会更倾向于选择买二手房，因为二手房价格相对比较低，而且周边环境配套已经成型。 但是，由于二手房在交易过程中涉及产权和户口转移等问题，所以一旦卖方在转移过程中出现问题，常常会让你在购房路上麻烦重重，甚至最后不得不使出终极手段——向法院提起诉讼。 如果真闹到法庭，即使最后维护了权益，但是看好的房有可能就这样泡汤，想想都揪心。谁不想安安心心舒舒服服地买个好房呢？ 这次来聊聊二手房交易，看完比内行人还专业。  看上图可能很多没买过房的人都看不懂下面由小编简单说下几点。 对于买卖双方：要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构，证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。 对于卖方：可以在多家中介机构放盘。放盘时，要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙，应要求中介机构出具钥匙收据（机构盖章），还可以要求中介每次带客看房的具体时间，以防房屋或财务受损时能确认责任。 对于买方：要先了解清楚限贷限购的政策   产权调查（需时约1个工作日） 产权调查也就是业内所说的“查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。  签合同交定金（需时约1个工作日） 定金： 1.定金一般交给业主，不可退，金额一般为房价的1%-10%。 2.如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。 3.如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。 签合同： 1.应中介和买卖3方都在场。 2.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。 3.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外，合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。 评估 除了找银行评估，买卖双方也可以直接在签完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司会安排人过来评估，评估出来了之后做按揭。  卖家赎契、涂销和递件（赎楼时间视情况而定，1-2月不等） 赎契是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。 涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。  其中赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。 现如今绝大多数的购房者都是用贷款来买房，有贷款的房子能卖吗？有贷款的房子应该怎么出售呢？这一点成为了有贷款房子买卖过程中困扰大家的一个难题。 卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 一般二手房交易房子的首付可以在房产总成交额的30%至40%这个范围，那么在贷款金额所剩不多的情况下，卖家可以充分的利用买方的首付款来将剩余的房贷还清，然后到银行等相关部门撤销房产的抵押登记，从而进行下一步的买卖交易。 这是最常见、是最方便，同时也是最安全的交易办法。 如果你想售卖的房子，所剩贷款金额较多，可以用以下两种办法： 转按揭 转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。 也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。 二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信状况、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。 但是这种方法在使用中会受到限制，很多银行的政策对于转按揭办理不尽相同，实际操作中也会少有银行能够办理转按揭业务，因此，这种方法能够使用的人很少。  向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷 简单来说，就是通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以根据自己的实际情况，用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款，从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。 这种方法操作起来会有些麻烦，但是对于想要出售有贷款房子的卖家来说，也不是不可行的方法。 签署申请贷款合同、办理按揭（看银行，一般3个工作日到半个月） 1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。 2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。 3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。 银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同 付首期及资金托管（1个工作日） 一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局建议最好使用银行资金托管（不过不是强制要求，买卖双方可协商而定）。 资金托管的好处是，买房将钱存进银行，银行会根据交易登记过户的进度，确定是否可以将房款划账至卖方，如此，就不用担心因无法过户而造成的资金风险，卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。 交房（一般1周以内） 交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。 |
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