【税务案例】国土资源局怠于收取土地出让金如何计征契税

定静虑得 2017-09-12

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【摘要】

这是近期发生在贵州省的一起真实案件，案件起因是贵州省德江县国土资源局怠于收取土地出让金2亿余元，导致被检察机关提起行政公益诉讼告上法庭。同时也触发了国有土地使用权出让怠于收取土地出让金如何计征契税的思考。

通过对该案件涉税事实的分析，我们认为：

1、国有建设用地使用权出让契税纳税人的判定应依据出让合同或其他具有土地权属转移合同性质凭证进行判定；

2、纳税义务发生时间为土地权属转移合同签订的当天；

3、纳税人应自纳税义务发生之日起10日内向土地所在地的主管地方税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳税款。

4、国有建设用地使用权出让契税申报计税依据为实际成交价格，不应为实际缴纳的土地出让金金额。

一

税案事实

根据新闻报导的内容，具体到契税事项主要有以下两个方面的事实：

1、德江县国土资源局2011年将两块国有建设用地挂牌出让,与A公司签署了国有土地出让成交确认书（现价竞价后的成交价格为28050万元），但双方并未依约签订《国有建设用地使用权出让合同》。

2、德江县国土资源局就以上地块与B公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后将部分土地交受让人开发使用，并将土地拆分，违法为受让人办理土地使用权证。截止到2016年底B公司共分三次缴纳了5700万元土地出让金后就再未缴纳，拖欠金额高达２亿余元。

二

税案分析

上述税案引发的如下思考，即国有土地使用权出让因国土资源局怠于收取土地出让金如何计征契税？并引发契税纳税人如何认定、纳税义务发生时间如何确认，计税依据如何认定的多个思考。

1、”纳税人”

依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条及第八条的规定，在中华人民共和国境内转移国有土地使用权权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。其纳税义务发生时间，为纳税人签订土地权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地权属转移合同性质凭证的当天。

本案中国土资源局与A公司签署国有土地出让成交确认书（现价竞价后的成交价格为28050万元）但未依约签订《国有建设用地使用权出让合同》，之后国土资源局就以上地块与B公司另行签订了《国有建设用地使用权出让合同》。因此A公司不构成契税纳税人，B公司构成了契税纳税人。

2、”纳税义务发生时间”

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”。

本案中A公司并未与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，因此不产生契税纳税义务。B公司与国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因此自土地权属转移合同签订的当天即产生了契税纳税义务。

3、”纳税申报缴纳期限”

《中华人民共和国契税暂行条例》第九条规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”。

【注：依据《关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》（财税[2009]37号）的规定，征收机关为地方税务机关]

《贵州省契税实施办法》第十二条规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并自纳税申报之日起30日内缴纳税款”。

因此，本案中B公司应当自纳税义务发生之日起10日内向土地所在地的主管地方税务机关办理纳税申报，并纳税申报之日起30日内缴纳税款。

4、”计税依据”

依据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条的规定，国有土地使用权出让契税计税依据为成交价格，对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

具体到本案，国土资源局将两块国有建设用地未经重新组织招拍挂程序，直接按照之前的竞买价与B公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。而检察机关提起公益诉讼，请求法院确认被告德江县国土资源局怠于收取土地出让金的行为违法，并判令被告德江县国土资源局依法履行职责，收回土地出让金及利息。可见检察机关和审判机关认可了该竞买价的市场地位。因此，可以将该成交价格28050万元作为契税计税依据。