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运逵精·解读▏浅析业主与物业服务企业关系及常见问题处理

2017-09-15  free-flig...
运逵

精·解读


作者:童贵全

       童贵全律师:四川大学法律本科生,成都市律师协会公益法律服务委员会委员、成都市交通公益服务志愿队副队长、四川省“同心专家服务团”法律专家、彭州市劳动争议调解委员会调解委员,彭州市优秀援助律师。擅长民商事案件、刑事辩护、侵权类案件、合同及婚姻家庭纠纷、行政诉讼、证券、公司上市重组等法律事务,有丰富的执业经验和深厚的理论功底,办案果敢、细致、迅疾,致力于维护委托人的合法权益,深受好评。


       相信我们大家在购房后,都会面对由开发商或小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同,面对物业服务费交纳,面对保安、保洁、设施维护等物业服务,那么,物业服务企业与业主之间到底是什么关系呢?业主与物业管理企业常见纠纷又如何处理呢……四川运逵律师事务所童贵全律师为你支招。



001

业主与物业服务企业的关系 

      要搞清楚业主与物业服务企业之间的关系,首先要清楚何为 “业主”?业主,简言之,就是物业的主人,包括这样几种情形:

     (一)依法登记取得房屋所有权的人。我国不动产的权属,以登记作为生效要件。一般情况下,房子登记在谁的名下,谁就是合法业主。

     (二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人。指的是,当不动产的权属发生争议,当事人各方向人民法院提起诉讼或者向仲裁委员会申请仲裁时,以最终生效的判决书或裁决书中确认的权利人作为业主。

     (三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人。

     (四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。当然此种情形是基于合法的建造行为。如果是违建,则不能据此取得业主身份。

     (五)基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。这是指已经交付了房屋,但还未办理产权证的情形。

      从以上几种情形可以看出,对于租住房屋、与业主同住的亲属,则不具有业主身份。

      物业服务企业,一般是指依法成立的具有相应物业服务资质的公司。业主与物业服务企业之间是地位平等主体之间的委托服务契约关系,亦可直接称之为物业服务关系。物业服务企业按合同约定为业主提供物业管理服务,业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业管理服务,并有权监督其服务质量。通俗点理解,业主是主人,物业服务企业是管家。

002

业主大会和业主委员会产生办法及权利划分

      根据《物业管理条例》规定,一个物业管理区域成立一个业主大会,物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      业主的具体职责和权利主要有:

    (1) 制定和修改业主大会议事规则;

    (2) 制定和修改管理规约;

    (3) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

    (4) 选聘和解聘物业服务企业;

    (5) 筹集和使用专项维修资金;

    (6) 改建、重建建筑物及其附属设施;

    (7) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

      其中,决定第(5)项和第(6)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定上述其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

     业主委员会的职责和权利主要有:

    (1) 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

    (2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

    (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

    (4) 监督管理规约的实施;

    (5) 业主大会赋予的其他职责。



003

如何选定物业管理企业

     《四川省物业管理条例》第三十六条规定,住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,提供前期物业服务。但有下列情形之一的,经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准,可以采用协议方式选聘物业服务企业:(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;(二)投标人少于3个的;(三)法律、法规另有规定的。因此,前期物业服务企业的选定一般应当通过招投标方式选聘。

      小区业主大会成立后,业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。

004

如果因为开发商或相关指导部门的原因迟迟不能召开业主大会,业主应如何处理 

      根据《四川省物业管理条例》的相关规定,当具备召开业主大会的条件的时候,如果建设单位未书面报告申请设立业主大会的,同一物业管理区域内,已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求,进而根据法律法规规定的程序选举产生业主委员会。

      而如果相关主管部门或其工作人员在这件事情上怠于履行职责或出现滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违反法律法规规定和相关纪律的行为,业主或者利害关系人可以进行举报投诉。

005

建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》,能否约束业主

      根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。另据《物业管理条例》规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”,该条例授予了业主委员会代表业主和物业公司签订物业服务合同的权利,故物业服务合同为业主设置的权利义务相当于得到了业主的认可,所以虽然业主本人并未在物业服务合同上签字,也受到该合同的约束。


006

若对物业公司服务不满意,业主应如何处理 

       一般情况下,业主可以向物业公司提出意见和建议进行沟通协商,也可以通过业主大会的程序解聘、更换物业服务企业,还可以通过人民调解委员会等组织进行调解。如果的确出现侵权事实和法律明确规定的事由,协商不能解决的,业主或物业使用人可以自己的名义起诉物业公司,主张权利。


007

物业公司要涨停车服务费,业主应如何处理

      小区内的停车位通常分为两种,一种为开发商保留产权的停车位,开发商有权进行出租、出售;另一种为业主共有的停车位,由全体业主通过业主大会共同决定使用和收费方式。大部分小区内的地面停车位为业主共有停车位,地下停车位通常为开发商保留所有权的停车位。对于小区内的停车位使用,应首先满足业主的停车需要,在此前提下有空余的,可以临时出租给小区以外的单位和个人。对于已经建成并交付使用的物业,在条件允许并经业主大会讨论通过的情况下,可以新划定车位,但不能侵占消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。近几年,因为停车费上涨的问题,物业纠纷频发。那么,停车费上涨到底由谁说了算呢?首先要明确停车费的组成部分。小区内业主交纳的停车费,包括两个部分,一部分是交纳给开发商的停车位的租赁费(业主自有产权车位除外),另一部分是交纳给物业公司的停车服务费。停车服务费部分,自2015年以后,国家发改委放开了定价管理制度(发改价格[2014]2755),不再实行政府指导价,物业公司可以根据市场标准,在合理范围内进行调整。故,业主一定要谨慎对待《物业服务合同》中停车服务费条款,一定要明确具体标准,并符合合理、质价相符的原则。对停车服务费或其他争议各方无法协商一致的,也可以采用以下途径处理:

        (一)诉讼解决

       1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

       2、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以诉讼请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      3、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

      4、业主或者物业使用人违反管理规约,侵害其他业主和物业使用人合法权益的,受侵害人可以提起诉讼。

      (二)向有关行政部门投诉处理。业主可以向小区所在的当地街办、房管局等行政部门投诉,由相关行政部门调解解决。

008

闲置房屋需要交物业服务费吗

        现实生活中,经常会遇到业主购买或受领房屋后未立即入住,或开发商部分剩余房屋尚未售出的情况,那么,这部分闲置房屋需要交物业服务费吗?答案是肯定的,根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。”因此,通常情况下,交付房屋前由建设单位承担,交付房屋后由业主承担。

结     语

       物业企业是小区公共区域生活、工作秩序的维护者,是物业服务的提供者;小区业主是物业服务的相对人,是花钱买服务、买享受的承受人。业主委员会是小区业主和物业企业之间的纽带,三者只有扶持互助,依法办事,才能共同构建和谐小区、和谐家园。



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