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许多人可能会直接了当的说，是政府。但，如果思维只停留在这种维度层面，说明你对哪些因素对房价的影响还不是很了解，或者说你还要增加一些对房价影响因素这方面的了解。 前段时间由国家发改委、交通运输部、国家铁路局、中国铁路总公司、住房和城乡建设部5家单位联合签署的《关于促进市域（郊）铁路发展的指导意见》文件。 但是发现许多人没注意到这个文件，专家们也没有对这个文件进行深度解读。这个文件的名称跟房地产、房价一点都搭不上，几乎是没有房地产任何气息，但这份文件可以说是掌握未来你居住城市的房价走势方向重要因素。 文件开头提到，为了落实《国务关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，市域（郊）铁路（城际轨道交通）发展，对缓解城市交通拥堵，改善城市人居环境，优化城镇空间布局，促进新型城镇化建设，具有重要作用。 就是要通过城际轨道交通，扩大城市规模，增加城市容量，减轻城市病。 文件中明确，至2020年京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域（郊）铁路骨干线路基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈；其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域（郊）铁路规划建设工作。 文件还提出了很多具体要求：线路要串联5万人及以上的城镇组团和旅游景点并设站，车站按照功能适应、设施简易、安全便捷的原则，尽量设置于城镇中心，增强交通引导和提高客源聚焦。 这份文件的发布将会使中国城市格局发生巨变，这不是一份铁路发展的专项文件，而是重塑中国城市格局的重要宣言。它的问世，意味着城市圈时代正式降临中国，可能将会能影响到未来几十年中国房地产市场及房价的走向。 无数次经验告诉我们，当住建部联合其它重要部门出手的时候，房市的变革已经在路上了，这个文件明确提出具备条件的大城市和市郊铁路骨干路线要基本形成，其它城市群和城镇化地区具备条件也要启动市郊铁路规划建设工作。哪怕是三四线城市都要通上快速的铁路，随着未来高速铁路网的建成，这意味着什么呢？ 许多朋友经常会问我，未来哪个城市房价会涨？哪一个城市的房价不涨呢？什么时候可以买？是现在买好呢，还是将来买好等等这些问题，真正影响未来房价的，归纳起来，总体上有五大因素： 第一个因素，城市人口是不是可以形成聚集，在一个时期这个城市有没有人口的绝对增量； 第二个因素，城市的经济是否持续健康的在增长，就业是否在增加，劳动者的收入是否在增加； 第三个因素，就是城市的空间关系的变化，也就是交通、通讯这些硬体条件的变化以及随着快速交通改变以后，城市人口的移动的方向和聚焦的规模发生了变化，这个因素就跟这份文件就息息相关了。 第四个因素，是金融的因素，国家税收的政策、货币发行量、利率等等这些金融方面会影响到我们对于买房还是不买房这样的一些判断； 第五个因素，一些不确定的因素、一些偶然事件也会改变你对一个城市房价的判断，房价安全的判断、房价稳定的判断，也会造成你没法是否快速去买房，最后也会影响到购买意愿。 通过以上五个因素对房价涨跌走向的分析，我们可以归纳出，前四个因素都是跟最近出台的这个文件都有关系，都会受之所影响的。 因为在三四线城市群通了高速铁路以后，这地方的城市人口流动的会加快，人口就会越来越容易朝经济增长热点、就业机会越来越多机会的地方流动，就会对未来城市人口聚集热冷层度和未来城市的发展的快慢就有了很大关系。 这样就与前面讲着那些因素会发生一个奇妙的一个组合，而这些组合关系的变化就决定了某一个城市的房价可能会上涨，而某一个城市，可能会涨的慢，比如说你这个城市本来没有高速铁路，现在修了个高速铁路，人们就开始往这个就业热点城市流动，开始创造了很多就业的机会，人多的，房价自然就会涨。 原来相对城市人口还比较多的地方机会慢慢在丧失，如交通的优势不明显，那么你城市的人口可能会减少，这个地方房价不涨反而会下来。 今天的珠三角、长三角、京津冀这些城市比较发达，城市圈的高速铁路交通一体化走的也比较超前，城市群之间的经济互联、人口互联也做得比较好，这次文件提到的并不是这些地区，而提到的重点是成渝和长江中游这些城市圈，这是指哪些城市呢？ 应该指的是成都、重庆、武汉、南京、杭州等这些二线城市以及周边的城市圈，那么这些城市圈，周边的小城镇有可能因为这样一个高速铁路交通网的实施，城市的就业机会就会越来越多的增长。 现在我们已经可以看到在深圳上班的人有时候会在广州居住，或者反过来在广州居住人到深圳上班，在苏州和昆山也开了这样一条直通高速铁路，昆山居住上海上班，在上海昆山朝九晚五都变得是可能了。这样一来，像昆山这些地方的房价就有可能上涨。 这次文件中提到了北京周边的地方高速铁路要串联5万人以上的城镇组团和旅游景点，这个路线来将越来越细，触及到的地方会越来越远，有一些原来比较冷清地方就这样也会热闹起来了。 比如像河北的保定、廊坊，广东东莞，惠州、中山、江门，江苏的嘉兴、南通等这些地方都会受益于这个文件铁路网的布局和延伸带来的红利。 许多人认为这跟房地产开发商有关系，但我认为开发商的趋势走向是跟房价有着直接的关系，他们提前拿地的这些判断，就以预先告知你哪个地方的房价未来会有乐观向上的可能性，提前跟着这些房地产开发商的脚步来观察，甚至做一些买房的决定，对于你的买房是有很大帮助。 从2017年上半年中国各城市房企拿地金额排行榜来看，环渤海地区首次超过长三角地区，重点城市溢出效应逐渐显现，在雄安新区等政策的支持下，环渤海地区房企拿金额总价高达2070亿元，2017年以来首次超过长三角地区，居于全国首位。 长三角地区以其较高的成熟度和活跃度紧随其后，拿地总价金额为1966亿，珠三角和中西部以1203亿和1186亿分别列第3、4，从城市群拿地情况来看，一、二线热点城市的溢出效应愈加显现，前100强房企已经将目光投向了热点城市周边的三四线城市，而不是只在一二线城市拿地王，环渤海城市群表现最好的是沧州、唐山、菏泽、潍坊。 长三角地区城市群表现好的是徐州、嘉兴、滁州，阜阳等土地成交比较好，这不仅仅是一个房地产开发商的个体行为，其实是一大部分房地产开发商的集体判断，当这些房地产开发商群集在这些城市的时候，其实这个城市的房价未来上涨趋势就会出现。 我们对这份《关于促进市域（郊）铁路发展的指导意见》文件的仔细研究，其实是让更多人知道判断房价的上涨，不要只把眼光只放在新房开盘或者二手房报价波动这种比较简单的维度上。 如果更多的去注意，细细的看一下这种铁路发展的意见，也就会知道能够影响到城市空间布局发展这些重要的一些决策和未来的趋势，这样对于你在哪儿买房会更有提前的一个先兆判断，同时找到更准确下手的地方。 因此，这才是未来掌握你居住城市的房价重要因素。 |
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