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你去算算看——住宅每日的平均租金，跟同地区酒店每天的房费比，肯定是酒店要高的多。 “差价”越多，就越有机会。 自从Airbnb在全球的快速增长，把自己的房子的闲置价值通过“共享经济”在市场上“变现”这个想法，变得越来越流行。 ADVERTISEMENT 除了把自己空余的房间租给旅客这种“避免浪费”的做法，有没有可能把这件事情变成一个有规模的生意来操作呢？能不能赚一笔可观的收入呢？ 这件事儿，有没有可能做成被动收入呢？ 在这里跟大家分享一个最近我们在日本东京做的项目——租房子做民宿。 “做民宿”需要考虑的事情同样一个房子，用来做民宿，相比做长租，有以下几个难点：
ADVERTISEMENT 也正是因为这一大堆难点，“去异地做民宿”这个点子想了很久也没实施。 直到最近... 我们找到一个途径，可以解决上面所有的难点。于是，我们想用最低的成本试试看——用租房子去做民宿的方式，专门赚“长租”和“民宿”中间的差价。 租房做民宿应该如何选房子？以下是我们在2016年11月的时候租下的东京的一个房子。 客厅1 客厅（2） ADVERTISEMENT 客厅里的沙发床 厨房 客厅（3） 卧室 no.1 ADVERTISEMENT 卧室 no.2 卧室 no.3 洗澡间 厕所 可以通过以下链接在在Airbnb上找到房子的信息。欢迎大家去东京的时候选用这个房子哦！ https://www./rooms/16170903 ADVERTISEMENT 为什么选定了这套房子呢？我们是从以下几个方面考虑的： 大户型 vs. 小户型 旅客之所以选择民宿，大部分是因为经济实惠——如果有4-8人一起旅行的话，每两人住一间酒店，就要2-4间房；同样的情况，选一家民宿，可以4-8人都住进去，价钱可能就便宜很多——大房子跟酒店比，是有绝对价格优势的，这个对保证入住率很重要。 相反，如果一个民宿只能住2个人，相比较一些便宜的酒店来说，可能就是酒店更方便。这样的民宿，可能会在跟单间房的酒店竞争中取得劣势。 另一方面，从租金成本来说，一般小户型多人租，单位面积的租金偏高，适合买房收租（详情可以关注“第二份薪水”，回复“收租标准”），相反的对于做民宿来说成本比较高；大户型反倒是单位面积租金比较低，未必最适合收租投资，但很适合租别人的房子来做民宿。 所以，从与酒店竞争／入住率，还有租金成本来说，应该选大户型。 我们这个房子如果拼命往里塞人的话，可以放9个！  ...ADVERTISEMENT 我们自己亲自体验下来，住5-6个人是很舒服滴～ 出行方便的地铁沿线 选择地铁沿线，最好是景点附近的地区，旅客出行方便，出租率自然就比较高。 这个房子在东京的大久保站附近，离大商业区新宿也是几分钟的走路距离。 ......“地点，地点，地点”这个投资房产的黄金原则，在做民宿这件事情上同样适用！ “全年无淡季”的旅游城市 为什么选择日本？主要就是因为这里旅游太旺了。 冬天看雪景，4月看樱花，秋天看红叶，再加上可以好吃好喝买买买...日本的每个大城市全年游客络绎不绝。 之前在Airbnb上看过东京的民宿，好的房子全年都是订的很满的，这让我们对这里民宿市场的入住率比较有信心。 东京2020年要举办奥运会，相对游客的增长来说，整体酒店的供应其实很不够。根据英国调查公司STRGlobal的统计，2015年东京的酒店入住率为86.3%。一般而言，超过85%的入住率，就很容易出现人手难安排，服务质量下降的情况了。 因此，政府对民宿的政策也在逐渐放宽，要不然就更没办法应对这么大的人流了。所以从本质上来说，我们做的事情是跟政府站边的，近年来政策风险较小。 靠谱的管理公司 这个应该是在异地投资项目的重中之重！ 说实话，要不是有一个认识的朋友在东京亲自经营民宿管理公司，我们是不敢尝试的——几乎每天都要跟不同的客户沟通，万一有点事情要亲自处理，难道还要飞过去不成？ 上面讲道的难点中的“日常沟通”，和“入户清洁”两个环节，真得要在当地专业又可靠的人去盯着才行。 而且，在启动过程中，房屋装修，家具摆设等等，也需要有人监工完成。要是没有一个有经验的公司去帮忙做，自己做可能费时费力，效果还不好。 所以如果你问我为什么选东京，可能“因为东京有靠谱的人管”这个原因是最重要的。 项目启动费用这是我们这个项目的前期费用： ...公司服务费：给管理公司的费用（他们的主要盈利点） 家具电器：软装布置的费用（房子是精装修交付的） 0.5月租金：起租后需要半个月来布置 礼金：给房东的钱，房东因此同意房子可以用来做民宿 保险：租房规定要给的费用 中介费：约半个月房租 2个月押金：租约结束后可退 整个投入是217万日元，按当时的汇率看约15.4万港币，13.8万人民币。这个可以算是这项投资的启动资金。（注意：这个投资并没有购入资产，除了2个月押金外，其他的投入在租约结束后可能都没有转卖价值。） 项目收入预期 这个是管理公司给出的预计收入： ...租金收入：按附近类似的房源，预计租金价格每天24000日元，每个月22天入住 清洁费收入：这个跟下面的清洁费支出是相等的，相当于房客负责清洁费用 管理费：管理公司收的，约占租金收入的20%（税后） WIFI：提供给住客免费使用的WIFI租赁费用 消耗品：洗衣液，卫生纸，毛巾等等 煤气水电：煤气水电费用 租约签了5年，可以跨过2020年的奥运时期，希望那个时候收入有惊喜！ 回报率与风险按照这样的预计，假设5年后项目结束：
相当不错的投资吧！！ 当然了，也得算算风险： 5年刚好收支平衡，不赚不赔：每月需至少出租40.6万日元，约17天。 每个月收入刚好够给租金：每月需至少出租36万，约15天。 所以，在这个项目当中，如果忽略资金的机会成本（正常情况当然不能忽略资金的机会成本，这里为了计算方便，只作大致估算），40.6万日元的月收入是一个不赔钱的底线。 房子是2016.11.16起租的，从签约，房子软装设计，家具购置，到Airbnb上面的文字／照片，以及《房屋使用手册》的撰写，只用了短短12天！ 管理公司的效率还是棒棒哒～！我们几乎没操心过任何事情，很省心。 这个是设计师提供的部分软装方案： ......我们在这个准备过程中，并没有去看过这个房子！都是远程操作的！ 上线后，我们为此安排了一次全家去东京的旅行，做第一批住客，顺便验收一下！ 房子是2016年的新房，非常高级的公寓。 .........房屋内的照片跟Airbnb上的一样，这里就不重复放了！ p.s.住民宿，有厨房，附近有超市，吃的总是可以很丰盛！ ...这篇文章先给大家交代一些前期准备的信息。2016年12月的实际收支情况，请参考下一篇文章。请关注“第二份薪水”，回复“民宿”，给你推送。 我们相信大家在“有钱有闲”的情况下生活会更有品味。“第二份薪水”致力于帮助工薪族在不影响现有工作收入的情况下，建立自己的其他收入来逐渐代替打工薪水，达到财务自由，掌控自己的人生。 作者马克从2008年开始，就怀着一份“不安分”的心，希望能从“打工拿稳定薪水”向“不打工照拿稳定薪水”迈进。2012年正式结束了打工生涯，现在过着自由自在的生活，可以在自己喜欢的时间，城市，与自己喜欢的人做有意思的事情。如果攒够了“被动收益”，这一切皆为可能... 欢迎关注我们。请告知我们您最想了解的内容，让我们未来的文章能更贴切地帮助您。 |
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