个人住房贷款业务风险防控篇（一）个人住房贷款业务中的主要风险1.合作机构的风险 （1）开发商不具备房地产开发的主体资格； （2）开发项目五证虚假或不全； （3）使用的合作协议文本不合格，协议条款不完善，协议印章不规范等。 2.客户信用风险 （1）借款人主体资格不合格； （2）借款人提供申请资料(如收人证明、首付款证明、交易合同)虚假或不合规、不完整导致的风险； （3）借款人还款能力不足、还款意愿低的风险。 3.担保风险 （1）抵押物风险 一是抵押物权属不清晰的风险，包括抵押部分产权产生的风险和产权替代产生的风险；二是抵押物的价值风险，包括抵押物价格虚高或贬值风险；三是抵押物难以处分、不易变现的风险。 （2）质押物风险 包括质押物不合规，质押的储蓄存单未做冻结止付手续，储蓄存单未入库保管，造成质押物管理不善，质押权利灭失。 （3）保证人风险 如经办人未按规定评定保证人的资格和担保能力造成贷款担保不落实，第二还款来源不能保证。 4.贷款审批的风险 （1）不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放； （2）审批人员对应审查的内容审查不严，导致不具备贷款发放条件。如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人，贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情况。 5.签约风险 （1）合同凭证预签无效的风险； （2）合同制作不合格； （3）合同签字风险； （4）合同填写不规范。 6.贷款发放的风险 （1）未落实贷款审批条件发放贷款； （2）未按规定的贷款金额和贷款期限、贷款的担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式、发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算。 7.贷后管理中的风险 （1）未对贷款使用情况进行跟踪检查；房屋他项权证到位不及时；逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失； （2）未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁。他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失。 （二）个人住房贷款业务风险防控措施1.加强对开发商及合作项目审查 在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给银行个人住房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。一是重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等。二要加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等，防止开发商套取、挪用个人住房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造成项目风险。对提供个人住房贷款的项目必须取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房(预)销售许可证》。 2.加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查 建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等；查验借款申请人提交的商品房销(预)售合同或协议是否经房地产管理部门进行备案、办理销售登记手续；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效；验证商品房销(预)售合同或协议上的房屋座落与商品房销售许可证上的有关内容是否一致；通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。 3.加强对借款申请人还款能力的调查和分析 根据借款人提交的收入证明、银行存折、信用卡对账单、有价证券复印件、纳税单等资料，结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还款能力作出判断，必要时进行调查、取证；借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的，必须提供配偶的收入证明等相关材料。 4.加强对抵押物审查 必须查验抵押物是否属于《担保法》、《物权法》规定且银行认可的抵押财产范围，抵押物是否真实存在，外观与结构是否完好、抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，所有权是否完整，抵押物是否已经设定抵押权属，抵押物交易价格是否合理等。 5.加强对保证人审查 要调查保证人是否具有保证主体资格以及代偿能力，要对保证人进行保证责任核实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任，保证人提供的资信证明材料是否真实、有效等，对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况等进行全面调查，核实其担保能力。 6.加强对质押物审查 对于采取质押方式的，必须查验出质人出具的有价证券是否在银行规定的范围内，是否有伪造迹象，是否办妥在质押期间的冻结止付手续，出质人与权利凭证上的所有人是否为同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利，有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配。 7.落实贷款发放条件 一是办妥有关贷款担保手续。对采取抵押方式的贷款，要在贷款发放前办妥抵押登记手续；对采取抵押加阶段性保证方式的贷款，当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的，要在贷款发放前办妥抵押预登记手续，抵押房产在抵押期间竣工的，应当在借款人取得房屋所有权证后办妥正式抵押登记，取得《房屋他项权证》，抵押预登记期间必须要求开发商提供阶段性担保；对采取质押方式的贷款，在贷款发放前，贷款行要取得质押权利凭证，并对质押权利凭证进行查询和认证，办妥冻结止付手续；二是要落实有关抵押物保险手续，并视情况办理合同公证等。三是落实借款人已在贷款行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存款账户。 8.加强对个人住房贷款合同文本的管理 一是办理个人住房贷款要统一使用总部个人住房贷款办法所附有关合同文本；如使用非标合同必须经银行风险控制部审核后报总部备案。二是合同文本书写要规范，内容要准确、完整。三是要认真核实有关合同文本中除本行以外的其他签约方签字、盖章的合法有效性；借款人必须在信贷业务经办人员核验身份证明之后当面签字，借款人如果委托他人代替签字，签字人必须出具借款人委托签字的经公证的合法有效的授权书；担保方签字人应为法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件，信贷业务经办人员应核实签字人的身份，防止他人假冒。 9.加强贷后检查与管理 一是要加强对贷款归还情况的跟踪管理。要按月查看未扣款明细，及时掌握借款人还款情况；对借款人委托扣款账户无款可扣，或由开发商、借款人所在单位统一还款等异常还款情况要进行记录并立即与借款人联系，查清原因，防范贷款风险。二是加强对个人住房贷款资金使用的监督管理。按照规定，贷款资金只能划入借款人或售房人在贷款行开立的存款账户内，特别是对期房按揭贷款，贷款资金转入开发商在贷款行开立的存款账户后，其资金使用必须首先保证项目开发建设，严防开发商挪用贷款资金形成项目风险。三是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况的动态监控，对出现异常情况的要及时采取防范措施。四是督促开发商和借款人及时办理房屋所有权证，落实抵押登记。五是及时认定不良贷款，加强对不良贷款的催收。特别是在不良贷款发生的初期，要及时与借款人取得联系，查清贷款逾期的原因，落实还款资金，尽快归还欠款，遏制不良贷款的进一步恶化；对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度，同时做好对借款人、保证人的诉讼时效中断工作。 （三）个人商用房贷款业务风险防控措施1.提高贷前调查深度 客户经理在贷前调查阶段，要全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押物情况，评估偿债能力，揭示存在风险。 2.加强真实还款能力和贷款用途的审查 对名义借款人与实际借款人不一致的，原则上不得受理；对以贷款所购房屋的租金收入作为还贷主要来源，或借款人为外地人且在当地无经营实体的，要谨慎办理；严格审查贷款用途，防止以个贷形式套取贷款，用于不符合法律法规、国家产业政策和银行信贷政策的项目。 3.合理确定贷款额度 贷款额度不能简单按照抵押物评估价值和贷款最高成数来确定，要对借款人所经营的实体进行风险限额测算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制额度。 4.加强抵押物管理 进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记等环节的管理，客观、公正估值，合法、有效落实抵押登记手续。对商业前景不明的期房及单独处置困难的商铺等房产，原则上不得接受抵押。 5.强化贷后管理 加大贷后检查力度，将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点，对已形成不良的贷款，根据成因及实际风险状况，尽快采取保全措施。 6.完善授权管理 严格执行对单个借款人的授信总量审批权，控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款，用于购买同一房产的，按单个借款人适用审批权限。 （四）公积金贷款业务风险防控措施1.按照标准的住房委托贷款协议文本签订委托协议书；采用非标准合同文本必须经银行风险控制部门审查。在委托协议中明确住房公积金贷款风险由公积金中心承担，贷款资金由公积金中心提供，银行不垫付任何资金等。 2.按照委托协议和公积金管理中心委托要求，加强对借款人资格和申请材料的审核，通过面谈、电话访谈、实地考察、行内外信息系统查询等方式审核借款人是否符合公积金贷款条件，资料是否完整、真实、合法、有效，提供的担保是否合法、安全、可靠。 3.经公积金管理中心审批后，取得公积金中心委托放款通知书，严格按照借款合同签订、贷款发放、贷后管理等流程办理，并及时与客户对账。 （1）发放贷款前必须由公积金管理中心拨存住房委托贷款基金，杜绝超委托贷款基金发放公积金贷款。 （2）落实抵押担保及其他有关贷款发放条件。 （3）严格按照合同签订流程与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订住房公积金借款合同，加强合同复核操作程序，审核借款人及其共同申请人签字的真实性，有效性、合法性。 （4）严格按照公积金管理中心指定的售房人收款账户将住房公积金贷款资金以转账的方式划入售房人账户，除当地公积金管理中心另有特殊规定外，不得由借款人提取现金。 （5）严格执行住房委托贷款基金核对操作。每日终要认真核对各公积金管理中心住房委托贷款基金与住房委托贷款余额，确保各公积金管理中心委托贷款余额不大于委托贷款基金，避免出现银行垫付资金的现象。 4.严格贷后操作程序，按照委托协议和公积金管理中心委托要求，履行承办银行贷后管理和催收责任，按时与借款人对账，及时向委托人报告公积金贷款回收和逾期情况。 5.严格按照国家有关规定，自觉抵制住房公积金违规使用或挪用行为，按规定向相关部门报告和反映。 节选自银联信《商业银行个贷客户经理手册》 |
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