 基于传统街区更新的城市设计 Urban Design in Urban Regeneration of Traditional Areas 摘 要 以南京市小西湖地块为例，深入探讨城市设计在传统街区城市更新中的基础、角色、手段及成果形式。以提高市民的生活品质、提高容积率、保护历史地段结构和提升公共空间品质为目标，本着社会公平立场、城市记忆立场与城市传统街区风貌保护的立场，通过基于历史成因的和基于整体市民利益的两种分配方式，城市设计最终认可城市形态动态变化的合理性、扩大居民/市民/游人共享的公共空间、实现居民与建设主体多方获益。 关 键 词 城市设计；城市更新；传统街区 0 引 言 随着我国城市化进程的加速，城市设计在新城建设、旧城更新中都扮演了不可或缺的重要角色。相较于在新城建设中作为“形式生成器”的角色，在旧城更新尤其是传统街区更新中，城市设计要面对更为复杂的物质环境的、政治的、经济的和社会的问题：保护与发展的权衡、社会经济的多方博弈，这些制约着传统街区的更新与发展，也对城市设计在其中的角色提出挑战。南京市小西湖地块就是这样一个陷于发展困境中的典型案例，为解决其作为传统街区的城市更新而进行的城市设计实践也引发了一系列的对城市设计理论与方法的思考。 1 项目背景 小西湖地块总面积4.7hm2，位于南京老城南（图1）。老城南自六朝以来一直是南京最为繁盛的居住区、传统手工业区，秦淮两岸更是仕家望族聚集之所。小西湖地块西临秦淮河，历史上地块内分布有大量住宅及少量宅园，曾生活过众多历史名人，重要人物有明初苏州富商沈万三、明代戏曲作家徐霖、明代大臣姚元白等。地块现状基本保留了明清时期的街巷格局与空间尺度，”马道街”、“箍桶巷”、“西湖里”、“朱雀里”等巷名的由来源于历史上居住于此的人物与故事。1949年之后地块内的大产权地块被首先更新为单位、学校等；21世纪七八十年代又有少量地块更新为单位集合住宅。如今地块内传统建筑的占地面积约占地块总量的70%，其中文物保护单位6处。
 图1 小西湖地区的区位与影像图 与丰富的传统资源不相对应的是小西湖地区内居民的生活（图2）。据调查，地块内现有居民1260户，3140人，以中偏低收入人群为主，退休人员及外来务工者居多。目前该片区居住环境十分恶劣，与现代都市生活极不协调。这里人口密集，人均居住面积不足20m2；现状道路多形成于明清和民国时期，很多地方狭窄不能贯通，居民出行十分不便；而且地块缺乏必要的公共活动空间。同时，地块内房屋因历史久远，结构破损、设施陈旧，建筑室内采光通风较差，缺少必要的卫生间与厨房等基础设施；很多独户多进院落变成了多户混居的大杂院，狭小的庭院搭满了违章建筑；市政设施存在安全隐患，管网拥堵，灾害防患能力较低。这些状况对老百姓的生活带来了很大影响，与南京市整体发展的水平极不相称。
  图2 小西湖地区里的居民生活 因此，从城市发展角度来说，小西湖地区一直面临三个层面的城市更新需求，也是城市设计主要需要解决的问题。一、生活条件改善：改善卫生条件与服务条件、增加基础设施，这是城市更新的首要目标，这是一个社区得以存活的关键所在，对于传统街区同样如此。小西湖民众居住条件与现代都市生活极不协调，配套、设施缺乏，更新居住条件、改善生活状况迫在眉睫。二、经济文化复兴：通过准确的业态定位与社会文化活动的组织，让已衰败的风貌区再现繁荣，促进就业，增加地方税收。小西湖的活力激发与经济复兴息息相关，除了要植入新的功能，还要梳理道路、增加公共景观，以满足现行城市交通、绿地的指标要求。三、历史风貌传承：尊重地块的原有肌理及风貌，保护传统街巷结构与空间格局，延续当地居民的生活及邻里关系，保存非物质文化遗产等。 2 小西湖地区的问题与思考 导致小西湖地区一直得不到更新有两个根本原因：首先，地块内产权复杂，居民利益难以均衡；其次，发展与保护的矛盾，投资者的利益得不到保障。
小西湖地区目前共划分为230个地块，其中公房地块80个，私房地块114个，单位地块15个，未确定产权地块21个（图3）。但地块产权数有842个，远远超过地块数，且产权与使用权严重分离，致使房屋的修缮与维护难以正常进行。公房产权归国家或集体所有，公房的居民都是租户，其中一部分人在当地生活了几十年，多年来的租金一直没变，这份大大低于市场价的租金对于公房持有单位来说难以供给修缮房屋的成本；承租户由于不拥有房屋产权，也不愿意承担修缮房屋的责任。私房产权归个人所有，但由于地块内基础设施不齐全，生活不方便，一部分有能力的私房主搬迁到了城市其他区域居住，将房屋低价出租给外来务工人员；抱着不知道何时房屋即将拆迁的心态，私房房主也不愿意对房屋进行大规模的修缮。小西湖地区内的房屋产权从解放前大部分私房，到解放后部分没收或重新分割转化为公房，再到部分公房撤管转为单位自管，造成公房、私房、单位产权纷杂混合的状况，再加上大量承租户，尤其是公房承租户已然成为对小西湖地块存有感情的当地居民，这其间各种产权人、使用者之间错综复杂的权益关系，使得好几次试图整体改造小西湖地区的城市管理者望而却步。
 图3 小西湖地区的地块产权分布与统计 小西湖地块迟迟没有更新，但小西湖周围的地块日新月异，更加剧了小西湖的困境；周边环境提升造成的地价抬升使得小西湖地区的开发成本逐年递增。然而，对于南京城市来说，小西湖已经成为南京仅存不多的传统肌理片区，2010年被南京历史文化名城保护规划确定为22片历史风貌区之一。保护规划明确规定在未来城市的发展中除了保护历史建筑之外，还要重点保护地块的整体空间格局和历史风貌，包括开放空间格局、传统院落空间格局、历史街巷格局、整体空间尺度、空间节奏变化、建筑肌理与环境风貌等，规划对地块新建建筑的高度及样式做了较为严格的规定。保护规划对地块的建设与发展确实起到了很强的约束作用，开发商在这些限制中看不到利益平衡的可能性，在高额的开发成本与重重限制的保护规划双重约束之下，小西湖的更新举步维艰。 3 改善本地居民生活状况的设计定位 3.1 已有更新模式：富人化模式和旅游化模式 在中国的快速建设下，类似小西湖地块的传统地块的城市更新有两种常见的模式：富人化模式和旅游化模式。在这两种开发模式中，最初的使用者与最终的使用者发生了变化，城市设计在其中探索在新的功能要求下传统物质形态延续的办法，最终传统肌理的物质形态在某种程度上“保存”了下来。
小西湖南侧的长乐渡地块是富人化更新模式的代表（图4a）。更新过程中，大部分建筑被拆除，居民全部搬迁。在政府保留地块传统街区风貌的要求下，开发商为了取得经济平衡，将项目定位为售价高昂的院落式别墅，用符合现代生活的院落住宅替代了原地块的建筑与街巷。已经建成的院落式住宅群几乎不对市民开放，即将变成城市中富人的孤岛。
南京老城南的老门东地块是旅游化更新模式的典型案例（图4b）。老门东是南京城南地区商业化旅游化改造几大样板之一，也几乎是唯一成功的一个。虽然更新过程中，居民被全部迁出，建筑被全部拆除再进行落架大修或重建，肌理也发生了较大的变化，但无论是对于城市普通居民还是外地游客来说，老门东所展现出的历史符号及与现代生活所配套的生活场景，都使他们获得了情感上与消费上的满足。旅游化的模式只适合小范围的历史街区，这种模式难以复制，而且，在该模式下原住民的权益并没有受到保护。
 图4 富人化模式长乐渡与旅游化模式老门东的更新案例 3.2 尊重本地居民利益的更新模式 小西湖地块与长乐渡、老门东一样，都处于老城南历史文化街区的保护范围之内，受到诸多保护的限制和约束，整体上面临着民生语境和历史语境下的拆保博弈，再者，破败的居住环境使得当地居民迫切希望进行住房的改造，然而政府的困难在于老城南地区的建筑高度受到严格的控制，局部低容积率开发所获得的资金有限，难以实现以往的就地平衡模式，因此面临着完全依赖政府财政支持和开发商介入的模式博弈。富人化模式将城市公共的历史资源与场所变更为城市极少一部分富人的私人领地，旅游化模式难以复制、难以成为普遍的老城更新模式，且两种开发模式都没有兼顾当地居民的权益，传统社区之下的邻里与生活情景无法保存与延续。城市设计在任一种开发模式下，都以传统物质空间的特征延续为专业技术的主要方向，但显然，在不同的模式之下，物质空间的应答方式并不相同，城市设计的立场决定了物质空间的分配与实施方式。
对立场的选择对应着除了两种模式之外第三种模式的思考。是不是存在一种模式，可以兼顾出资方、管控方、以及包括当地居民在内的使用者的权益？在此，南京大学建筑与城市规划学院提出的小西湖地块城市设计（以下简称“设计”）本着社会公平立场、城市记忆立场以及城市历史风貌延续的立场对地块进行城市更新（图5）。社会公平立场指综合考虑当地居民、投资者、城市公共利益等方面的综合利益；尊重当地居民的利益，不强迫当地居民搬迁，并为他们提供充足的生活空间，完善地块基本设施；保证政府或开发者的利益，谁投资谁获益。城市记忆立场指地块在历史的基础上而不是从白板进行物质形态的延续。城市历史风貌延续的立场指在新的技术条件下，控制尺度、鼓励多样化，发展但不是原样复制，在城市更新发展过程中留下当代的印记。 图5 不同开发模式的比较 4 上下互动的设计策略 持着保证社会公平、保留城市记忆、延续历史风貌的城市设计原则，设计采用基于历史成因的分配方式以及基于整体市民利益的分配方式作为物质形态的设计原则，城市设计对物质形态的分配及控制需借助控制导则、相关经济政策、导则、计划来实现。
4.1 兼顾多方需求的设计原则 首先，非整体搬迁整体开发，而是以小尺度改造的办法分步骤进行，鼓励居民回迁。其次，设计兼顾租房者、房主、开发商、游客及政府的需求：一、通过对产权的认定确定所需的基础配套设施，改善租房者的基本生活；二、明确投入回报机制，使城市更新中的改造者（房主或开发商）获得量化的、可供操作的建筑面积；三，系统化梳理物质空间结构，使小西湖片区与周边景区有机融合，成为鲜活的城南文化载体，留住当地居民，也吸引更多的市民在此驻足。最后，尽可能保留原有的地块划分方式，修复文保建筑，对于不同产权地块采取不同的更新办法，引导整个历史风貌区有机更新，持续更新，自我更新。
4.2 基于历史成因的分配方式 产权地块（plot）的划分及组织对于城市肌理的形成及演变具有重要的作用。在很多研究尤其是传统城市的研究中，地块都被细致的分析与用来解释建筑形态的形成原因。长乐渡与老门东的更新方式完全抹去了地块的痕迹，从白板上通过建筑符号的复制对历史风貌进行复原。小西湖地区的地块划分基本保留了历史上的格局，将大的产权地块在解放后进行了更替与翻新，仍保留了大部分的历史印记。
因此，无论是从社会公平、城市记忆还是历史风貌的立场，地块都是最不应该在城市更新中被轻易抹去的“地表信息”。但是，城市更新仍然需要借助一些地块的整体操作才能完成地块更新以及公共环境的优化，比如连通内部道路、连接历史建筑、增加公共空间节点、完善基础设施建设等。鉴于“公房地块”、“单位地块”、“私房地块”政府可操作性的差异，设计提出尽可能使用公房地块和单位地块，而不涉及私房地块，来增加设计的可控性和可调性（图6）。由于拆除公房地块造成的公房承租户的居住面积损失，通过整体设计来补足与调控。
 图6 基于公房地块的公共空间重组 4.3 基于整体市民利益的分配方式 要做到利益主体由政府与开发商向居民倾斜，保证居民的利益，就要做到居民在原地块内安置，且生活条件得到改善；同时要兼顾投资者政府或者开发商的利益，就需要给他们提供可运营的建筑面积来回收成本。因此，设计提出大部分地块边界不变的情况下，根据产权地块面积的不同情况，对部分小、中面积的产权地块进行合并，重新划定公房地块，然后地块内建筑整体抬高，二层、三层重新设计，返还居住者居住面积，增加卫生间、厨房等配套面积；房主或投资者底层获得可操作的运营面积，底层面积带来的收益用来支持小西湖建设和房屋的后续维修。
同时，对公房地块与私房地块制定不同的政策。公房地块及单位地块，除了部分地块用于开发公共服务之外，其余根据租户的户均面积来成组设计与分配居室、公共卫生间及厨房，用于返还当地居民的生活面积（具有租房证明的原有居民）。对于私有产权，本着自愿与渐进的原则，想要增加居住面积的住户可以搬迁出小西湖，并得到相应的补偿款；留下来的住户，则鼓励自我更新，自行原址改建的私房在高度上允许增加一层；若选择由政府或开发商代为改造，则建筑底层的运营及收益都归政府或开发商（图7）。
 图7 基于不同分配方式的建筑设计导则 经统计，小西湖地块内的公房地块全部改造后，公房地块总建筑面积比原来增长了165%，居住面积都进行了返还，其中82%为每户平均增加一个厨房与卫生间的总面积，83%为多出来的运作面积。
4.4 应对多元实施主体的成果形式 设计通过对构成肌理的物质要素——地块及构成地块的建筑提出具体策略与建议，希望借此推进改善居民的生活、优化地块的风貌、以及推动地块的经济，最终完成城市更新。城市设计并不直接设计建筑，所以城市设计的实现需要将对建筑的设计意向转化为针对实施与执行建筑设计与建造的多主体的产品。比如地块公共空间的重建需要借助对公房及单位地块的政策、控制总平面、建筑设计导则以及能够吸引资金投入的相关产品的推出来共同完成。而地块内部的建筑的抬高与重建则需要借助对公房、私房用户回迁的政策、部分总平面、建筑设计导则以及自上而下与自下而上相结合的产品来共同完成。作为城市设计的产品，政策、总平面、导则、项目作缺一不可（表1）。 5 城市设计的结果与讨论 在小西湖城市设计案例中，通过基于历史成因及整体市民利益的两种分配方式，城市设计提出的策略完成了三个方面的尝试与操作。首先，认可城市形态动态变化的合理性，城市更新应基于原始条件而不是从白板进行，地块应作为重要的可操作要素。其次，在延续地块肌理结构的前提之下，传统地块扩大了公共空间，城市的历史资源与原居民、市民及游人一起共享，最大程度保证了公共利益。第三，原居民和建设主体在城市更新中都能获益，实现双赢，任何一方的利益都没有被歧视与剥夺。
中国的城市建设和城市更新给城市设计实践提供了广阔的实验平台，给城市设计理论提供了多元的思维空间。城市设计在城市传统街区更新中的角色，对城市设计从业者的知识背景、学术立场、技术能力都提出了更高的要求：
首先，复杂的背景要求城市设计者具备更宽的知识面来准确认知问题。如何认知决定了如何设计，传统的城市设计理论建立在传统的建筑学对城市的理解之上，城市形态被理解为一成不变之物，所以传统理论用建筑设计的方式来解决城市设计的问题。然而，社会变迁、资本运作无一不体现在城市形态的历史形成与未来塑造之中，基于城市美学的传统城市设计已经走到尽头，城市设计理论必须超越传统的平面几何形态和视觉感知所限的范围逐渐变成学者的共识。在传统街区的城市更新中，由于街区形态的形成历经不同社会、经济的时期，城市设计不能仅仅基于已有的建筑学的知识框架进行认知与决策，借助与城市空间相关的社会、经济、人文等知识来理解物质形态变得不可或缺。尽管城市设计最终仍以城市的物质空间构型（shaping）作为解决问题的手段，城市问题的复杂性和多样性导致城市设计的角色因应对问题的不同而变化。
第二，多元的利益主体要求城市设计者具有更明确更独立的立场。城市设计中，管控方（regulators）、出资方（producers）和使用者（users）分别有不同的愿景与作用。传统街区的城市更新中，管控方一般为政府，出资方一般为开发商，使用者则不仅包括现有房屋的持有者、租用者，还包括城市居民、旅游者等，多方的利益关系错综复杂，城市更新往往需要经过多方利益博弈。一再被忽视的当地居民的权益在本文所介绍的小西湖城市设计案例中被充分重视。这不仅是社会发展水平的标志，也是政府在长期的城市建设实践中不得不面对的问题。城市设计在此类城市更新中不是只能充当政府与开发商物质空间需求的技术支持，而应该具备学科自身的立场，针对城市问题提出有效的策略，实现社会公平、留住城市记忆、延续城市风貌。
第三，多元的实施主体要求城市设计者能够运用更丰富的城市设计成果形式。城市设计作为城市规划和建筑设计之间的桥梁，其实施主体不是单一甲方。不同于建筑设计，城市设计间接控制物质形态与空间，城市设计不直接设计最终的物质实体，而是设计做决策的环境，在这个环境中其他人（其他设计专业人员）做决定来改变或者增加物质环境。城市设计关注城市的公共领域，城市设计的客体是城市的物质空间，操作对象是构成物质空间形态的边界,而这些边界归属于不同的主体。为此，城市设计的产品有政策（policies）、总平面（plan）、导则（guidelines）和大纲（programmers）等，来应对不同的实施主体。传统街区的更新从最初的大拆大建到目前的逐步整治，实施主体不再是单一的开发商，政府机构、小型投资商、房屋业主等都有可能变成项目的实施主体，为此，城市设计要不断探索成果形式才能保证设计成果的有效实施。
（感谢南京大学建筑与城市规划学院徐晏与李倩在文章资料及插图上提供的支持与帮助。）  Bonus Time 福/利/时/间  |
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