首付17万，月供7千的地铁学区房在哪里？

上善若水资产研究院-商业模式研究所-第015篇文章

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周末两天，风起云涌，八城限售。住房政策将往何处去？众说纷纭。这让小善想起早早迁居新加坡的朋友曾经在票圈炫耀过新加坡的住房制度——组屋。组屋社区大多交通便利，房型多样，而且物美价廉。本周小善就来为大家细细研究解读一下新加坡的组屋政策。

从一对年轻夫妇买房子的故事开始

新加坡版本

陈建豪和李依琳是新加坡的一对年轻夫妇。家豪今年27岁，依琳24岁。去年依琳刚刚生了一个宝宝。本来他们两与建豪的父母一起居住在有二十年房龄的组屋当中。因为家里新添了小孩，也决定很快要生二胎，小两口一合计决定去购买一套新房。最终，他们挑中了一套五分钟步行到地铁的三室一厅。总价为448,000元新加坡币，约合人民币217万元。

新加坡三室一厅组屋户型图，数据来源：住宅发展局官网

建豪和依琳两位需要付出的首付是148,000元新加坡币，从新加坡住宅发展局直接获得低息贷款，期限二十五年，月供3000新加坡币，约合16000元人民币。同时，因为他们是带着孩子的夫妇，新加坡政府额外再直接补贴现金110,000新加坡币。建豪目前在新加坡的一家互联网公司上班，一个月的薪水是3300新加坡币，约合16000元人民币。依琳作为一个中学老师，一个月的薪水约为4000新加坡币，约合19000元人民币。所以，这对夫妇最后首付38,000元新加坡币，约合人民币18.5万元。月供3000新加坡币，约合16000元人民币，占当月总收入的45%。

深圳版本

与之相对，如果同样条件的建豪和依琳在深圳罗湖购买一套同样使用面积的地铁物业，总价为630万人民币。他们需要首付190万人民币，剩余房款贷款三十年，每月需要支付月供25000元人民币。如果他们收入不变，一个月70%的收入都交了月供，剩余10000元供两人日常开销。

深圳三室一厅住宅户型图，数据来源：链家网站

深圳新加坡购房压力对比，数据来源：链家网站，住宅发展局官网

 

两个城市的房价对比如何呢？新加坡位列2017年全球十大房价最贵的城市，当然深圳也名列前茅。从价格数据搜集网站NUMBEO来看，新加坡市中心核心地段均价达到约人民币126,078.93元/㎡，同时市郊的均价也达到了人民币63,430.05元/㎡ 。与此同时，深圳城市核心地段住宅均价为人民币86,666.67元/㎡，市郊住宅均价为人民币47,533.33元/㎡[1]。

深圳的房价，无疑是牵动全社会舆论的热点话题。住房价格深刻的影响到了人口数量的增减，城市竞争力的强弱以及产业结构的变化。但是，虽然新加坡住宅均价如此高昂，家豪夫妇买房的经历却与北上深的年轻人截然不同，两者的差异来自新加坡独特的住宅机制——组屋。今天小善就来讲一讲，新加坡独特的组屋制度。 

变革：成立住宅发展局

组屋制度从1960年开始，前身是1927年由英国殖民地政府建立的新加坡改造信托（Singapore Improvement Trust），简称SIT。新加坡改造信托在殖民时期就一直为新加坡开发保障性住房，但是因为战争以及各项原因，新加坡政府一直面临着房屋短缺的问题。直到1959年，人民行动党上台，改组了新加坡改造信托，成为新加坡住宅发展局（Housing&Development Board），简称HDB。 

住宅发展局标志，数据来源：住宅发展局官网

从此之后，新加坡住宅发展局就成为了组屋的主要推动力量。到2015年，由新加坡住宅发展局开发的组屋达到了110万套[2]。截止到2016年，新加坡总人口的82%居住在组屋社区当中，比起90年代87%的最高峰略有下降[3]，但是依然是新加坡公民的主要居住方式。

入住组屋人口比例，数据来源：住宅发展局

组屋不仅仅只是一套政府由开发提供给新加坡公民的住宅，同时也是新加坡政府向居民提供公共服务和社会福利的主要渠道和重要平台。组屋社区的城市规划，轨道交通以及公共设施是一套完整的公共服务体系，因此小善将从新加坡组屋的城市规划，新组屋，以及二手组屋的交易以及购买资格上来一步步讲解。

远见：轨道交通连接的花园城市群

当住宅发展局接手了组屋项目的开发权之后，并没有建造一个集中式的超大型城市，而是建立了23个以轨道交通为先导的花园卫星城。每一个卫星城都有全套生活基础设施。从商业中心到每个街区的小店都是经过严格测算规划的。这样规划的目的是，帮助居民在不走出其所居住的街区的前提下，就可以购买到绝大多数日常所需的物品。在几个相邻的卫星城之间，规划有工业以及办公设施为居民提供工作机会。教育，医疗以及娱乐设施也是以卫星城作为单位提供的，降低了居民长距离出行的需求，提高了城市交通效率。而且，这些工业区和办公区同样也是住宅发展局开发的。有需要的个人以及公司，可以向住宅发展局申请租赁或者购买相应的物业。

每个卫星城内部根据每个社区的大小，被分成2到9个小型社区。社区内部的最小单元叫做选区（Precinct），指的是一系列住宅楼组成的街区。这个名字来自英国殖民时期。每个小型社区平均有10个这样的选区。所以，卫星城的构成方式是，10个选区组成小型社区，9个小型社区组合成一个卫星城。

对比组屋项目分布图和新加坡地铁图，可以发现组屋项目分布同地铁轨道规划是紧密配合。通过卫星城建设，疏散了新加坡城市核心区域的人口密度，给城市公园以及绿地等公共设施腾挪出了空间。每个卫星城都有地铁轻轨连接，极大的提高了出行速度。

组屋分布图，数据来源：住宅发展局官网

精细：便利的垂直社区

每一个住宅组团都是一个垂直的社区，楼下布置商业空间，公共服务设施，以及社交空间，楼上布置居住空间。房屋的一层都是架空底层，这个是新加坡独特的建筑形式，指的是建筑的一层不做封闭房间的布置，完全开敞。一些社区当中的公共活动得以在这里举行，例如婚礼（如下图），葬礼，派对，小型集市，甚至是选举投票都是在这里举行的。另外还有些公共设施也布置在一楼的架空层，例如居民委员会，幼儿园，社区诊所以及派出所和邮局。

在组屋一楼的婚礼现场，数据来源：住宅发展局官网

当前住宅发展局努力的方向是提高土地的利用率，从而更有效率的建造组屋，因此一直在尝试建造更高的组屋，同时增加每层的居住单元数量。在2010年完成的项目中，组屋的高度已经达到了50层，一共有1848个居住单元。

在一些老的住宅小区当中，也有一些公共走廊。这些走廊甚至会穿越好几个街区，把很多住宅楼连在一起。这些公共走廊被认为是公共财产，因此规定居民不可以占据或者限制走廊，必须保持通畅以及可以被其他居民使用的状态。但是很鼓励在这些走廊当中进行促进社区居民彼此之间交流的活动。但是因为隐私以及安全考虑，这样的设计已经被更安全私密的走廊所取代。

和国内的小区比起来，组屋房屋看起来更朴素，立面装饰一直是使用不同颜色的涂料，辅以彩色瓷砖，少了法国小镇和德国城堡的风格标签。在波东巴西地铁附近的组屋有着用斜屋顶作为公共空间的案例，这样的项目已经被当做是当地的地标性景观。但是，组屋品质更加贴近刚需，户型经过精心设计，内部空间使用效率很高。同时，组屋也配置了安保和物业，对房屋进行经营和维护。

波东巴西组屋的坡屋顶，数据来源：住宅发展局官网