【原】对被执行人到期债权的执行以及案外人的异议

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

本文作者：张春光律师-上海专业房产律师【锦天城律所】

微信：chinazhang2014

执行各种制度安排的主要精神就是对申请执行人、被执行人、案外人利益的保护（如执行效率的要求就是对申请执行人利益保护的体现之一）和平衡。在对被执行人到期债权的执行的相关制度中，也是体现了对申请执行人、被执行人、案外人利益的保护和平衡。

《民诉法解释》第五百零一条规定，人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。对于该条文，应当从以下几个方面理解：

1、原则上可以执行被执行人对他人的到期债权

这主要是体现了对申请执行人的保护，尤其是通过减少诉讼环节、提高执行效率的方法来提高执行效率。

之所以说“减少诉讼环节”，是因为申请执行人本可以依据《合同法》第七十三条和《合同法解释一》第十一条的规定，通过行使代位权来实现自己的债权。但是，这种诉讼的方式需要花费很多的人力物力以及时间成本，如果在执行中申请执行人能够直接执行被执行人对他人的到期债权，这对于申请执行人的债权的实现能够节约很多的成本，也能够降低很多的风险，这体现了对申请执行人利益的保护。《合同法》第七十三条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。《合同法解释一》第十一条规定，债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。

2、法院不得执行“该他人”有异议的到期债权

只要“该他人”（即被执行人的“债务人”）对于到期债权有异议（这种异议的提出不要求通过诉讼等程序，只要通过书面或做笔录的方式向法院表达了自己的异议即可），人民法院就不能对“该他人”提出异议的部分进行强制执行。当然，如果“该他人”对于全部的到期债权都提出异议，人民法院对于被执行人对该他人的全部到期债权都不得执行。

需要强调的是，“该他人”的异议是有限度的，对生效法律文书确定的到期债权，“该他人”不能否认被执行人对其有到期债权。当然，如果“该他人”已经通过实际履行或者其他合法方式消灭了该到期债权，申请执行人也不得再申请执行该到期债权。

通过该规定可以看出，法律对于“该他人”的保护是很强的。法律之所以对“该他人”在程序上做了如此强的保护，就是因为法院直接执行被执行人对该他人的到期债权有剥夺该他人的诉讼（程序）权利之嫌。所以，为了平衡申请执行人和案外人（“该他人”属于案外人的范畴）的利益，法律做了此规定。

“该他人”提出异议导致法院对该到期债权的执行中止，并不是剥夺了申请执行人申请执行该到期债权的实体权利。申请执行人可以依据《合同法》第七十三条和《合同法解释一》第十一条的规定通过行使代位权来维护自己的合法权利。而法律之所以没有要求“该他人”通过某项诉讼程序来“自证清白”，就是因为法律不能做“有罪推定”，不能增加“该他人”的诉讼成本。

3、“该他人”之外的案外人的权利的保护——案外人执行异议（之诉）

利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。

（1）此处的“利害关系人”是指“该他人”之外的案外人，即非申请执行人、非被执行人、非“该他人”之外的与此执行有利害关系的人。

（2）此处的“对到期债权有异议”是指对执行标的有异议（如利害关系人认为被执行人对“该他人”不享有到期债权，利害关系人对“该他人”享有债权，如果“该他人”向申请执行人履行就会侵害利害关系人的权利），而非对执行行为有异议（执行行为违法）。

（3）利害关系人的救济途径是案外人执行异议（之诉）。《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。此外，利害关系人还可以通过依法参与分配等方式来保护自己的合法权利。

附济南华强广场置业有限公司与王某商品房销售合同纠纷案

案情简介：2011年5月25日，王某与泥某某作为共同买受人与出卖人华强置业公司签订《商品房买卖合同》一份，王某与泥某某购买济南华强广场C号楼9单元3-911室房屋一套，总价款653377元。上述合同签订后，王某与泥某某向华强置业公司支付首付款333377元，余款320000元在中信银行济南分行办理了按揭贷款，由华强置业公司承担保证责任。华强置业公司依约于2012年10月将该套房屋交付给王某与泥某某。因王某与泥某某未按约向中信银行济南分行偿还贷款，中信银行济南分行宣布贷款提前到期，并要求华强置业公司履行担保责任，于2012年12月5日从华强置业公司的账户中扣划了4420987.14元，其中与本案所涉房屋有关的款项是287943.37元。华强置业公司于2014年向一审法院提起诉讼，请求判令解除和王某与泥某某签订的商品房买卖合同，由王某与泥某某返还房屋，支付违约金及赔偿经济损失。一审法院于2015年6月29日作出（2014）历商初字第2220号民事判决书，判决：1、解除华强置业公司与王某、泥某某签订的本案商品房买卖合同；2、王某与泥某某向华强置业公司返还涉案房屋；3、王某与泥某某向华强置业公司支付违约金65337.7元；4、驳回华强置业公司要求王某与泥某某支付租赁费赔偿款的诉讼请求。案件受理费11630元，由华强置业公司负担2000元，由王某与泥某某负担9630元；保全费4389元，由王某与泥某某负担。

另查明，有多家法院向华强置业公司发出协助执行通知书，要求华强置业公司协助法院冻结王某与泥某某的债权。2016年1月14日，王某到一审法院起诉，一审法院正式立案。

裁判原文节选

一审【案号：济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初616号】本案争议焦点是：一、华强置业公司应否向王某返还购房款；二、如返还，返还的具体数额是多少。

一、华强置业公司应否向王某返还购房款

1、本案共同买受人是王某与泥某某，现王某主张返还其所应得的购房款，能否得到支持。

《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

根据上述规定，王某主张华强置业公司向其返还一半的购房余款，一审法院予以支持。

2、在多家法院要求华强置业公司协助法院冻结王某与泥某某的债权的情况下，能否支持王某的诉讼请求。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。”

根据上述规定，虽然多家法院要求华强置业公司协助法院冻结王某与泥某某的债权，但该债权能否得到执行，取决于该债权是否到期和协助义务人华强置业公司是否对此有异议。王某的债权是否存在及是否到期，正是本案需要解决的问题。

3、关于华强置业公司提出王某与泥某某在涉案合同解除后，没有与华强置业公司撤销网签手续，没有返还房屋的抗辩问题。

一审法院认为，一审法院（2014）历商初字第2220号民事判决书已经对解除合同，返还房屋作出处理，该问题能否得到最终解决，是该案的执行程序应该解决的问题，与本案无关。

二、涉案房屋退还购房款的具体数额

某房屋商品房的总价款是653377元，王某及泥某某支付的首付款金额为333377元，贷款金额32万元，根据（2014）历商初字第2220号案件判决书，华强置业公司代偿的数额是287943.37元，判决确定的违约金为65337.7元，诉讼费及保全费共计14019元。计算方法为：应返还购房款=商品房总价款减去华强置业公司代偿贷款，再减去王某同意抵销的（2014）历商初字第2220号民事判决书判决的违约金、诉讼费、保全费，因王某占应返还款项的50%，所以再除以2，经计算为143038.47元。华强置业公司并应向王某支付利息，利息起算日应为王某主张权利之日即起诉之日，王某主张自（2014）历商初字第2220号判决书生效之次日起计算利息，理由不当，一审法院不予支持。判决：一、济南华强广场置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王某购房款143038.47元；二、济南华强广场置业有限公司于判决生效之日起十日内向王某支付利息，以143038.47元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月15日起计算至判决生效之日止；三、驳回王某超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，财产保全费1240元，由济南华强广场置业有限公司负担。

二审【案号：济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6848号】本院认为，1.《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”本案中，王某与泥某某作为共同买受人与出卖人华强置业公司签订《商品房买卖合同》，购买济南华强广场C号楼9单元3-911室房屋一套，总价款653377元。上述合同签订后，王某与泥某某向华强置业公司支付首付款333377元，余款320000元在中信银行济南分行办理了按揭贷款，华强置业公司依约于2012年10月将该套房屋交付给王某与泥某某。因此，在《商品房买卖合同》解除前，王某与泥某某为涉案房屋的共有人，二人等额享有涉案房屋。在《商品房买卖合同》解除后，华强置业公司依法应向王某与泥某某返还购房款。因购房款系由王某与泥某某共同缴纳，故王某与泥某某对华强置业公司返还的购房款应等额享有。而且，《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”因此，一审法院对王某主张华强置业公司向其返还一半购房余款的主张予以支持，并无不当。2.华强置业公司虽向一审法院提交了多家法院的民事裁定书、协助执行通知书等证据，拟证明已有多家法院要求华强置业公司协助冻结、执行王某与泥某某的债权，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条的规定，王某的债权能否得到执行，取决于该债权是否到期和协助义务人华强置业公司对该债权是否有异议。因此，一审法院对华强置业公司应返还王某的购房款余额进行审查并作出判决，并无不当。

综上所述，华强置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3160元，由济南华强广场置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

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四、委托公证卖房相关法律问题

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2016.8.9持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？

2018.3.6借款时被迫做卖房的公证委托，房屋被多次买卖，合同是否有效？

2017.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？

2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？

2016.9.16公证委托卖房的合同效力

2015.6.8是房屋买卖还是借贷？

2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果

2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担

2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？

2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？

2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？

2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？

2017.11.20委托人死亡后委托代理是否还可以存在？

五、无权处分问题

2016.11.20出售“共有”房屋，合同无效？

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？

2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效？

2016.10.8无权处分会导致合同无效？

2016.7.8伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？

2016.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权

2016.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题

2016.12.12无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？

2016.10.3卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？

2016.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？

六、农村房屋相关法律问题

2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效？

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？

2016.10.2购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？

2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？

2017.12.9出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？

2018.5.3农村房屋出售后，拆迁利益的三七开是怎么回事？

七、动迁房相关法律问题

2018.3.23买卖农村房屋合同的效力及动迁利益的分配

2018.3.18不具备购房资格者购买公房，合同效力如何？

2017.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？

2018.3.19非居住房屋被征收，（次）承租人可以获得哪些补偿（或赔偿）？

2017.12.8农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？

2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？

2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？

2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？

2017.6.8动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定

2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产？

2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略

2018.5.9动迁房买受人实际居住多年，动迁房共有人的无权处分的主张是否成立？

2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？

2018.4.4可否依据“五联单”（《配套商品房供应单》）认定房屋所有权人？

2018.4.6动迁房买卖中房东可否以承担违约金为代价解除合同？

2018.4.8动迁房买卖中，注意区分逾期违约金和解除合同违约金

八、做低房价和做高房价相关法律问题

2017.7.4做低房价相关法律问题

2017.1.2做低房价：阴阳合同or合同变更？

2016.8.28买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？

2016.8.18二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？

2016.8.15房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？

2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？

2016.7.4房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？

2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？

2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效？

2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？

九、户口问题

2017.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题

2017.5.21宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金

2017.5.12卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？

2017.5.1卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？

2016.12.20迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？

2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？

2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？

2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？

2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起

2016.7.25标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？

2016.7.16银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？

十、房产新政（含限购）相关法律问题

2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解

2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？

2017.4.7房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？

2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析

2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？

2017.3.23政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？

2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？

2017.3.19北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？

2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？

2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？

2016.11.29上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？

2016.11.28  2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范

2016.10.1买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？

2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？

2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购

2016.7.6限购者购房，责任如何承担？

2016.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？

2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？

2016.4.27不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？

2016.4.25 “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？

2016.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.1 “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？

2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？

2017.6.14退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？

2017.6.4新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？

2017.5.29买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？

2017.5.26买了开发商的“类住宅”，如何维权？

2017.5.13违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？

2016.7.15买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体

2016.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约

2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？

2016.12.11上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？

2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效？

2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？

2018.5.17因新的限购政策导致合同解除，“获利方”是否应当赔偿对方房屋差价？

十一、抵押和查封相关问题

2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？

2017.3.21房屋存在抵押，法院可否判决过户？

2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？

2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？

2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？

2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？

2016.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？

2017.2.16房子被查封，不能过户的原因及解决方法

2016.12.30房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？

2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？

2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？

2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？

2016.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？

2016.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？

2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？

2016.5.26转让有抵押的房屋，合同有效吗？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

十二、和银行相关的问题

2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？

2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？

2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？

2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？

2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？

2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？

2016.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？

2017.2.10银行迟迟不放款，买房人构成违约？

2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？

2016.10.15假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？

2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？

2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？

2016.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？

2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？

2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？

十三、违建问题

2016.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？

2017.3.28最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行

2017.2.25邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？

十四、居间合同的法律性质和相关法律后果

2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？

2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？

2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？

2016.8.22房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围

2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？

2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？

十五、与中介相关的问题

2018.4.1中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损失，责任如何承担？

2017.11.11与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果

2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？“房屋买卖合同”指哪一版？

2016.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？

2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？

2016.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解

2017.4.20和中介公司的官司怎么打？

2016.11.10卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？

2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？

2016.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？

2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？

2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起

十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题

2018.1.7开发商提供的格式条款是否有效？

2018.1.8业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？

2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？

2018.1.21开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担？

2017.2.15商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？

2018.1.15开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？

2016.7.17开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？

2016.7.7买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？

2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？

2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？

2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？

2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例

2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？

2018.1.12以房抵债协议的效力与债务不履行的责任

2018.1.18开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金？

2018.1.19开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同，合同的解除与责任承担

2018.1.23开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约？

十七、婚姻-家庭-继承问题

2017.9.27离婚的法定依据是什么？

2016.4.16离婚，房产如何分割？

2017.10.16离婚，夫妻共有房屋归谁？

2018.5.8离婚，房产增值怎么分？

2017.10.15离婚，有限公司股权如何分割？

2017.10.11离婚中的损害赔偿请求权

2017.10.14离婚，彩礼是否应当返还？

2017.10.7夫妻关系存续期间扶养费的追索

2017.10.8夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权

2017.9.13夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？

2017.10.12离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？

2017.10.19赌债是否属于夫妻共同债务？

2017.8.8卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？

2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？

2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？

2017.11.7亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任

2018.2.24公房承租人死亡，公房谁来“继承”？

2018.4.11夫妻一方因遗赠扶养协议取得的房产是否属于夫妻共同财产？

十八、租赁合同相关问题

2017.12.2租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？

2018.1.2房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期

2017.9.1融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择

2017.8.29融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？

2017.8.28房屋承租人优先购买权的限制

2017.8.24房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？

2017.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何？

2017.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果

2017.11.5房屋新产权人可否要求租客搬走？

2017.11.22租期未到，承租人可否要求继续使用违建？

2017.11.25出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？

2017.11.28承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？

2017.11.30房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？

2017.12.3从转租的法律责任看及时发函的重要性

2017.12.4出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？

2017.12.6出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？

2017.12.10出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？

2017.12.16承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？

2017.12.17租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？

2017.12.27房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？

十九、程序性问题

2017.10.18逾期举证的法律后果

2017.11.27当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？

2018.4.27二审中，向哪个法院申请续封？

2018.4.30向哪个法院申请解封？

2018.5.1保全错误的赔偿

二十、执行问题

2017.8.16如何打赢执行异议（之诉）？

2017.6.20夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？

2017.6.17符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？

2017.6.10预告登记可以排除法院的执行？

2017.6.1买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行

2018.5.15对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议能否获得支持？

2018.1.26案外人执行异议之诉中的确权

2017.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？

2016.10.16房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？

2017.11.2以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？

2018.2.14执行异议提出的时间

2018.1.27房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？

2018.2.28次承租人在执行公告期满后可否提出执行异议？

2018.2.9融资租赁背景下出租人的执行异议之诉

2018.1.4针对商品房的执行异议要注意合同效力

2018.5.10开发商被强制执行，业主支付的房款未达到50%也能通过执行异议（之诉）保住房屋？

2018.3.20购房者对商品房的执行异议

2017.9.22法院强制执行中的罚款

2017.9.20法院执行中的拘留

2017.9.19执行程序中的拘传

2017.9.5执行被执行人的收入需要注意的问题

2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？

2017.8.10向法院申请强制执行的时效与救济

2017.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？

2017.8.4唯一一套住房是否可以执行？

2018.2.25法院强制执行中，债权人参与分配的相关法律问题

2018.2.12民事执行中财产分配的异议

2016.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？

2017.9.24法院超标的保全怎么办？

2018.2.5超标的保全的损害赔偿

2017.9.25被执行人拒不履行的法律责任

2018.1.28案外人能否对诉讼保全提异议？

2018.1.31可通过反担保的方式解除财产保全

2018.2.8案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么？

2018.2.22司法拍卖的撤销

2018.3.3对于移送执行的案件，案外人的执行异议向哪个法院提出？

2018.2.10买房人首封了房屋，申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？

2018.5.2执行程序中债权人参与分配，加倍利息法院是否支持？

2018.5.5被执行人赖在房子里不走可能要承担哪些法律责任？