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如何才能不跑冤枉路，不费劲、不生气的买卖二手房？这是很多想要进行二手房交易的朋友关心的问题，今天小编来为大家分解下买卖流程，买家卖家该知道的都有哦~ 一、信息配对及买家看房 买家卖家首先要进行信息配对筛选，尤其是买方要明确自己买房的要求。买家要注意房价不要超过自己的支付能力，同时兼顾未来的住房需求；看到好房源时也不必执着于原先设定的条件，看情况调整购房要求，觉得合适的就赶快预约看房，不要犹豫。此阶段买家不要怕跑，卖家不要怕看。 二、确认房屋产权归属 买方如果只是跟房屋使用权人进行交易，而没不确认房屋真实产权，那很可能你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的房屋，产权归单位的房子，被抵押拍卖的房子等都不能交易。所以房产证一定要看，房管局调查也不要推诿懒惰。 三、双方交谈交纳意向金 还有些交易是通过中介进行的，那就要缴纳“意向金”，意向金是指买卖方为能更快找到理想的卖家和买家，目标明确后，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订协议，约定完成期限。中介收取“诚意金”后，有针对性的为买家，卖家寻找理想的房子。如在约定期限内中介没找到合适的房子则退还款项，若找好对家，则不返还意向金，还需要缴纳中介费。 四、双方签订二手房合同 签二手房买卖合同是购房环节中重要的一环，条款和补充协议都必须谨慎拟定详细阅读后签字，建议双方先去网上找些合同范本及注意事项参考签订。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接、户口转移等都必须写清楚，并注明违约的惩罚方式。 五、买家交定金给卖家 所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），若卖家取得定金后违约，买家有权要求双倍返还定金。 六、卖家办理抵押注销手续 在二手房交易中有相当一部分房产是尚未还清贷款的房产，这样的房其实是抵押给银行的。在交易时就涉及向银行赎楼问题。赎楼不清的，一定不要勉强购买，后患无穷~ 七、买家办理银行按揭手续 购房者如需贷款买房的，卖家还应注意买家的银行贷款等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。 八、买家打款给卖家 购房款分批支付有利于减少违约风险。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付后10%。这个比例很重要，后文会提到怎么用。 九、双方办理权属转移 双方办理权属转移有两项要素。一是完税，买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。二是办理过户登记。 双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。 十、卖方交房给买方 买方收楼时要根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免收房后发生纠纷。 十一、买方领取房屋权证 办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。 十二、银行放款给卖房人 保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。 十三、交房检验及保存收据 审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形，这时留有部分尾款，就能约束卖家主动结清水、电、煤气及物业管理费等费用。拿到钥匙后记得先换锁，留好各种费用结清的收据、复印件等，不仅可以防止纠纷，以后还贷时也需要这些资料。 |
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