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导读 前段时间，朋友给我发信息问我有没有认识办理房产证加名的黄牛，我说这事儿不用黄牛，只要符合要求，直接去房管局很快就能办好。不过最后，朋友这件事儿也没办成，原因很简单，无论是加名还是除名，只要你想改动房产证上的名字，都有一些你不得不了解的规定。今天，我们一起来梳理梳理，请各位准备好小板凳。 房产证上的名字，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，所以这名字还真不是你想加就加，想除就除的。除此之外，房产证改名字对于婚前、婚后以及是否有贷款尚未偿清都有不同解释，不同情况的办理费用也不同。 要想改名，必须先了解的重点！ 一、购房合同 首先，有一点很多人不知道，那就是其实写几个人的名字都可以，但是购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁，这一点务必记清楚。 按揭贷款合同只能写一个人的名字，因为按揭购房只能按照“谁贷款、谁签字”的原则进行判断，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，是为了能够规避银行的贷款风险。 二、房地产权证(也就是现在的不动产证) 不动产证上面只有一个人的名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。 三、房地产权共有（用）证 这个是房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方需要约定各自的出资额或所占份额。 房产证改名有哪几种方法？ 在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人。一共有三种方式可以做到：析产登记、买卖、赠与。 一、析产登记 很多人不是很清楚，析产登记是指原本为一个人所有的房产，后来平均分割变成两个人或多个人所有，这种情况，就需要进行析产登记。而这样的方式也比较多的适用于夫妻配偶之间增加房屋的共有权人，如果你想在房产证上加上老公或者老婆的名字，这种方式是比较合适的。 二、房产证除名 类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖相似，要缴纳所占份额的契税。但是这里有几个容易搞错的细节： （一）父母子女之间除名，也会同样被视为买卖交易，要收取契税。顺带说一句，如果房产证办理时间不满2年的，需要缴纳全额营业税。 （二）夫妻之间加名或除名，不收取契税。 房产证加名的一些具体问题 一、夫妻关系加名，婚前婚后有不同 婚前加名：按赠与、买卖的方式依据双方申请办理。 （一）赠与：夫妻双方需要先到公证处办理一个赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半的产权，之后双方携带房产证、身份证和公证书到相关部门办理加名手续； （二）买卖：双方需要签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到相关部门申请办理。 婚后加名 这种情况属于更正登记，夫妻双方只需提供身份证明、结婚证、房屋所有权证、房屋登记申请书等材料，一起到相关部门进行面签后，就可以办理相关房屋权属的变更手续。 这种方式最大的好处就是免征契税、个税和营业税，只收取房屋登记费和印花税等。 因此，婚后加名相对简单得多！ 不过需要注意的是，如果是之前签订购房合同时没有写上两个人的名字，那么之后办理两证的时候也不能加名，必须要在办理两证后且还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证上的名字必须是一致的。 二、父母子女加名，选择赠与最合适 如果是父母和子女关系的房产要办理变更手续，最好是考虑二手房买卖或者是赠与这两种方式。由于公证费下调，所以，赠与的成本支出在一定程度上低于买卖。 赠与流程：父母子女需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带房屋两证、双方身份证、户口本、婚姻状况证明等直接去房管局办理。直系亲属间的赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。这一点，很多买房人并不清楚。在南昌，如果你仍然想购买限购区的房子，不如考虑和自己的父母或已经成年的子女办理赠与这种方式。 赠予手续： （一）赠予人和受赠人订立房屋赠予的书面合同，也就是赠予书。 （一）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同按规定缴纳有关契税，并办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。 三、兄弟姐妹之间加名，多数考虑买卖 虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是税费很高，同时限购未取消之前，购房资格也是一个需要考虑的因素，综合来看，买卖方式比较合适。 买卖方式的流程比较简单，双方或三方(中介)协商清楚以后就可以签订购房合同，之后进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过审查后，打印购房合同，办理过户手续就可以。需要准备的是：双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。 四、按揭中的房产加名字 上述我们说的种种方式的前提都是房子贷款已经还清了。如果房子贷款没还清，你就需要先去银行还清贷款了，之后再拿着房产证去办理就可以了。 法律普及婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 这样的规定是有原因的，银行也有必须要规避的风险，因此会有很多细致的条款。 （一）首先在签订按揭贷款合同的时候，一般银行都会声明不能随意更改借款人； （二）签合同的时候，抵押人是一个人，银行只对这一个人的征信进行审核。如果产权人变成两个，银行就会对另一个人进行重新审核，如果这个人的征信有污点，就会影响到贷款放款； （三）房贷合同还涉及贷款利率的问题。目前首套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率就需要重新计算。 因此，在房产证上加名这个小的举动，不光需要征求房屋产权人的同意，更需要经过银行批准。你需要明确一点：一般银行都会规定，房贷没有还完是不能加名的。 限购已经挺长时间了，手上有一些闲钱的投资者想买房都受到了限制。如果你希望通过除名的方式重新获得购房资格的话，就一定要先确定贷款已经全部还清了。 |
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