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致谢 本文来源：田磊律师 感谢中伦文德律师事务所高级合伙人田磊律师授权REITs行业研究发布 本文以律师的视角，结合田磊律师为某REITs产品提供法律服务的经验，就商业物业资产证券化业务（REITs）中法律尽调的对象、范围、具体注意事项以及尽调方法和途径等内容进行介绍和分析。 本文所称法律尽职调查（下称“法律尽调”），专指作为中介服务机构的律师事务所，通过查阅、访谈、列席会议、实地调查等一系列方法对原始权益人和基础资产的法律状况，以及其他项目参与人的资质和权限进行调查并提示风险、提出相关法律意见或建议的过程。 （一）尽职调查的必要性 尽职调查是整个资产证券化业务的首要基础性工作，也是律师在开展资产证券化业务不可或缺的部分。一方面，对资产证券化业务开展尽职调查能够较为全面地了解原始权益人及基础资产的相关信息，发现项目的潜在风险，初步了解项目是否符合资产证券化的条件；另一方面，尽职调查有利于管理人根据项目的具体情况合理设计交易结构、最大限度地保护投资者的利益。 （二）尽职调查的原则 律师在尽职调查过程中应当遵循全面性、重要性、针对性、穿透性等原则进行尽职调查。在对各项内容全面收集资料的基础上，应当有侧重点地针对重要内容进行调查。如在原始权益人的尽职调查上，应当重点关注原始权益人的主营业务情况及财务状况、与基础资产相关的业务情况等内容；对于以商业物业作为基础资产的尽职调查，应当重点关注基础资产形成和存续的真实性和合法性、转让的合法性、涉诉情况等事项。 （三）法律尽调的主要依据 1、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（下称“《管理规定》”） 《管理规定》第十三条第1款规定，“管理人应当履行下列职责：（一）按照本规定及所附《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》对相关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，可聘请具有从事证券期货相关业务资格的会计师事务所、资产评估机构等相关中介机构出具专业意见。” 《管理规定》明确了资产证券化业务中尽职调查的主体为资产管理人，调查对象为相关交易主体和基础资产，调查范围为全面的尽职调查，而且可以委托律所、会计师事务所、资产评估机构进行专业的尽职调查。 2、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》（下称“《尽调指引》”） 《尽调指引》第二条规定，“本指引所称尽职调查是指证券公司及基金管理公司子公司（以下简称管理人）勤勉尽责地通过查阅、访谈、列席会议、实地调查等方法对业务参与人以及拟证券化的基础资产进行调查，并有充分理由确信相关发行文件及信息披露真实、准确、完整的过程。” 《尽调指引》是对管理人尽职调查（下称“管理人尽调”）工作的一般要求，涉及尽职调查的内容及方法、尽职调查报告的形成等内容，是法律尽调的重要依据。 3、《上海证券交易所资产证券化业务指引》、《上海证券交易所资产证券化业务指南》、《深圳证券交易所资产证券化业务指引》、《深圳证券交易所资产证券化业务问答》、《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件确认业务指引》等（以下合称“《业务指引》”） 对于在上海证券交易所或深圳证券交易所（下称“交易所”）办理资产支持证券挂牌转让申请业务的，各交易所均制定了相关业务指引，对专项计划尽调报告及基础资产应当关注的问题进行了明确，如深交所于2017年3月最新修订的《深圳证券交易所资产证券化业务问答》（以下简称“《问答》”）新增商业物业抵押贷款类基础资产的评审关注要点，增加了管理人和律师尽职调查内容要求。 （四）法律尽调与管理人尽调的关系 笔者将REITs中的尽职调查分为广义和狭义两个层面： 1、广义上的尽职调查是指管理人按照前述《管理规定》、《尽调指引》、《业务指引》等证监会、交易所的要求进行的调查工作； 2、狭义上的尽职调查是指受聘律师事务所及律师团队对资产证券化业务参与人和基础资产在法律层面进行的尽调，即本文所称的法律尽调。 二者既有区别又有联系： 其一，管理人尽调工作包括但不限于法律尽调。管理人尽调工作的开展有赖于律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等各中介机构尽调工作的进行，管理人不仅关注法律问题，还会考量财务、税务等多种因素，法律因素只是管理人尽调工作的一个环节。 其二，管理人尽调的对象不仅包括基础资产、原始权益人等法律尽调需要重点关注的内容，还会涉及资产服务机构、托管机构、信用增级机构等其他业务参与人的情况，法律尽调一般以法律服务协议中的委托范围为限，可能仅涉及基础资产、原始权益人的相关情况。 其三，法律尽调报告的内容是管理人尽调报告产生的基础，同时也是对专项计划的有关法律事宜发表专业法律意见的依据。管理人在申请挂牌时提交的尽调报告中，往往会参考甚至直接引用法律尽调报告中的内容。 （一）法律尽调的范围 顾名思义，商业物业资产证券化业务（REITs）主要是围绕商业物业展开的。因此，原始权益人以及作为基础资产的商业物业等不动产财产或不动产收益权也自然而然地成为法律尽调的核心。 一方面，对原始权益人、管理人和其他主要业务参与人情况进行调查。主要涉及原始权益人的设立、存续情况、股权结构、组织架构及治理结构；主营业务情况及财务状况；管理人和其他主要业务参与人的经营情况和资信水平、业务资质、业务开展情况、管理制度、业务流程和风险控制措施等。 另一方面，对基础资产的合法合规性进行调查。主要涉及基础资产的构成情况、法律权属、运营情况、能否产生稳定、可预测现金流、是否被列入负面清单等内容。 此外，值得注意的是 ，法律尽调是一个持续的过程，涉及交易安排的各个阶段，不仅包括前期对原始权益人及基础资产的尽调，还会涉及到产权拆分、资产划转过程中的合法合规、划转后项目公司（SPV公司）的情况、股权交割等一系列事项。 （二）法律尽调的内容 依据前文提到的法律尽调的相关依据，我们认为，律师在法律尽调时主要调查内容如下： 1、基础资产 根据《尽调指引》第13-16条的相关规定，对于基础资产（本文特指“商业物业”）的尽调，应当至少包括以下三个方面：基础资产的合法性、基础资产转让的合法性以及基础资产现金流状况。 1.1 基础资产的合法性 对基础资产合法性的尽职调查应当重点审查、核对以下几个方面的内容：基础资产形成和存续的真实性、合法性；基础资产权属、涉诉、权利限制和负担等情况；基础资产可特定化情况；基础资产的完整性等。 1.1.1 基础资产形成和存续的真实性、合法性 具体来说，对于基础资产形成和存续的真实性与合法性，按照基础资产取得过程中涉及到的文件类型进行划分，大致可分为以下几类： （1）前期批复 主要指基础资产形成以前各政府部门的审查批复文件，主要包括立项批复、环境审批文件、消防批复、人防图批复、交管局审查意见等各类批准文件。在法律尽调过程中，需要核对基础资产的取得是否经过相关政府部门的审批，是否符合法律法规及地方政府规章的规定。 （2）各类权属证明 在基础资产形成过程中，要求原始权益人取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《不动产权利证书》等权利证书；对于涉及拆迁补偿事宜的，还需要确认原始权益人是否取得《拆迁许可证》。律师在尽调过程中，需要重点审核原始权益人是否实际取得上述权属证明，避免基础资产被认定为违章建筑、权属存在重大瑕疵、或被行政处罚的风险。 （3）与基础资产形成有关的各类合同及履行情况 在基础资产的形成过程中，原始权益人会签署一系列的合同，包括《国有土地使用权出让合同》、《建设工程设计合同》、《施工总承包合同》、《监理合同》、《结算协议》、《拆迁补偿协议》、《产权置换协议》等。 律师在法律尽调工作中，要重点审查各项合同的签署及履行情况，对基础资产的权属状况是否明确、是否可能出现纠纷及违约风险等事项独立发表意见。 例如：对于《国有土地使用权出让合同》，需要重点审查原始权益人是否履行了足额缴纳土地出让金及对应契税的义务；对于《产权置换协议》，需要确认当事人双方是否按照合同约定履行各自义务，是否完成产权过户手续；尤其是需要重点关注产权置换协议中的相关约定对作为资产证券化根基的基础资产的权属是否形成负担或实质影响。 如果基础资产系原始权益人从开发商手中购买而来，则需要重点核查《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等合同的履行情况，核查原始权益人是否按照合同约定缴纳购房价款及相应税费。 （4）竣工验收文件 此类文件涉及规划、环保、消防、地震、园林、人防、国家安全等多个政府部门， 包括：联合验收会签单、安全评定报告、规划专项验收、质量监督报告、档案专项验收、消防专项验收、环境保护验收、竣工验收备案情况、人防工程验收、质量保修情况、防雷装置验收等竣工验收文件。 以防雷装置竣工验收为例，部分省市要求新建、改建、扩建的雷电灾害防护装置经检测合格后，方可投入使用。防雷装置所在单位应当向防雷检测机构申报检测。鉴于此，法律在尽调过程中应当重点关注当地的各项验收规定，确保基础资产办理了相应验收手续，对未能完成验收的部分，需要向原始权益人了解情况，补充办理相关手续。 1.1.2 基础资产权属、涉诉、权利限制和负担等情况 （1）基础资产权属及权利负担情况 该部分主要涉及对基础资产形成后所取得的权属证明进行核对，通过对《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《不动产权证》（不动产统一登记后）、《不动产权利登记证明》（他项权利证书）等权属证明的查验，确认原始权益人是否合法取得了基础资产的权属及基础资产上是否存在抵押、查封、异议登记、优先权等权利负担的情况。 例如，根据《合同法》第286条关于建设工程优先权的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 因此，基础资产上是否存在权利负担是法律尽调的重中之重。 （2）基础资产涉诉、仲裁情况 该部分工作也可放在“原始权益人”部分进行，主要涉及调查、核实原始权益人持有的基础资产涉诉情况。 律师团队需要对与基础资产、原始权益人有关的已结诉讼案件、未结诉讼案件、被执行情况、查封扣押情况进行了解，确保基础资产的权属明确，涉诉情况对交易安排不产生实质影响。 1.1.3 基础资产可特定化情况 在以商业物业为基础资产的REITs产品中，基础资产的可特定化较容易理解，是指不动产商业物业面积明确、四至清楚。此外，对于基础资产之上的动产等机器设备，也需要权属清晰明确、符合特定化要求。 例如，对存在于基础资产上仅供基础资产使用的设备，可以约定该设备归基础资产持有人所有；对于存在于基础资产上未供基础资产使用的设备，可以约定该设备由使用方向基础资产持有人支付设备维护费或场地租赁费；对于设备由基础资产持有人及他方共同使用的，可以约定该设备归基础资产持有人所有，使用方按照使用比例支付相关费用。 上述具体处理原则根据不同交易安排可能存在差异，但都应当满足权属清晰、可特定化的要求。 1.1.4 基础资产的完整性 基础资产的完整性是指商业物业不得任意拆分 ，须以商业物业的独立且使用功能完整为前提，须以不动产权属证明上明确记载的内容为依据。 即使因项目要求需要对商业物业进行拆分，以部分商业物业作为基础资产时，也需要先将产权予以拆分，经不动产登记主管部门变更登记、以拆分后具有独立权属证明的物业部分作为基础资产，否则有违完整性要求。 1.2 基础资产转让的合法性 基础资产转让合法性的法律尽调至少应当包括以下内容： 基础资产是否存在法定或约定禁止或者不得转让的情形；基础资产（包括附属权益）转让需履行的批准、登记、通知等程序及相关法律效果；基础资产转让的完整性。 笔者从基础资产转让合法性的对内和对外两个方面分别讨论： 1.2.1 对内的合法性 对内的合法性是指与基础资产转让有关的手续、程序需要经过公司股东会或股东决定、董事会决议，依据《公司章程》及内部规章制度履行了相应手续，签署了相应协议或文件。 换句话说，基础资产转让对内的合法性主要体现在基础资产的转让是公司真实的意思表示且履行了法律、公司章程所需要的一切手续。 1.2.2 对外的合法性 对外的合法性是指依据法律、法规及其他规范性文件的规定，履行审批、登记、变更手续。 例如，对于基础资产之上存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制的，应当经权利人同意，向不动产登记部门申请解除相关的担保负担和权利限制，或者取得不动产登记部门办理带抵押过户的默认或同意。对于基础资产划转至SPV的，也应当依法办理相应的不动产权及他项权利的变更手续。 此外，对于REITs资产重组中契税、增值税、土地增值税、所得税等相关税务问题，需要向当地税务部门进行咨询，取得当地税务部门对该规定的认知并履行审批手续。 1.3 基础资产现金流状况性 基础资产现金流状况的法律尽调至少应当包括以下内容： 基础资产质量状况；基础资产现金流的稳定性和历史记录；基础资产未来现金流的合理预测和分析。 （该部分内容主要依据审计、评估、评级等第三方机构提供的资料予以确定，在此不再赘述。） 此外，根据深交所于2017年3月最新修订的《问答》新增商业物业抵押贷款类基础资产的评审关注要点，对于基础资产为商业物业抵押贷款的证券化项目，应关注以下方面的问题： （1）底层物业应为借款人合法持有的成熟商业物业（写字楼、购物中心、酒店等），建议位于一线城市或二线城市的核心地段； （2）底层物业须权证齐备，由借款人合法持有，且不得附带抵押或者其他权利限制。如存在权利限制情况的，应设置合理安排在贷款放款后解除相关权利限制。管理人须就解除权利限制的流程、资金监控措施和风险处置安排等进行明确约定和披露； （3）借款人应具备持续运营能力。管理人应对专项计划存续期间借款人运营物业的相关成本进行测算，并对成本覆盖做出安排（储备金账户、母公司补足、提取部分物业收入等）； （4）管理人应充分说明并披露证券化抵押率设置的合理性。对于以置换经营性物业贷款为目的的证券化项目，管理人应比较拟置换贷款和证券化项目的抵押率水平，并结合借款人主体、底层物业等情况综合说明抵押率设置的合理性； （5）管理人应对商业物业的可处置性进行说明。评级机构应在评级报告中对物业抵押担保的效力进行分析和确认，并对物业的处置价值进行压力测试； （6）为底层物业出具房产评估报告的评估机构应具备住建部核准的房地产估价机构一级资质。建议评估机构选用收益法作为最主要的估价方法，并根据《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕4 号）的相关要求对底层物业进行评估。 2、原始权益人 根据《管理规定》第6条、《尽调指引》第7条的相关规定，原始权益人是指按照本规定及约定向专项计划转移其合法拥有的基础资产以获得资金的主体。对原始权益人的法律尽调主要涉及原始权益人的设立和存续情况，股权结构、组织架构及治理结构，主营业务情况及财务情况，与基础资产相关的业务情况等内容。 2.1 原始权益人的设立和存续情况性 2.1.1 基本情况 在这一阶段，律师需要原始权益人提供营业执照、银行开户许可证、贷款卡、机构信用代码证、企业信用报告、社保登记证、房地产开发企业资质证书等基础资料，通过查验、核对上述基础资料，并调查原始权益人是否依法在工商行政管理部门登记注册，确认原始权益人的主体资格，判断其是否为合法有效存续的企业。 2.1.2 设立和变更情况 根据从工商行政管理部门调取的工商资料以及原始权益人提供的公司章程、高级管理人履历、“三会”资料、相关内控制度以及通过对上述相关人员的访谈等形式，对原始权益人的历史沿革进行全面了解，发现原始权益人是否存在潜在风险。 例如，若原始权益人无法提供历次股权转让价款的支付凭证时，为避免潜在的股权转让纠纷影响后续SPV设立、基础资产划转等重组事宜，需要原始权益人出具相关承诺，最大限度的降低风险。 2.2 原始权益人的股权结构、组织架构及治理结构性 律师需要根据工商登记资料、公司章程、营业执照的记载以及全国企业信用信息系统的查询，对原始权益人的股东及持股比例、治理结构、管理层信息及组织架构进行调查，确认原始权益人是否具备健全的公司治理结构，是否符合法律、章程的相关规定。 以原始权益人公司章程为例，需要重点关注公司章程中对股权投资重要的决定。如增资、合并或资产出售，须经持有多少比例以上股权的股东同意才能进行的规定，要予以充分的注意，以避免投资过程中受到阻碍；还应当注意公司章程中是否有特别投票权的规定和限制并对股东会/股东大会及董事会的会议记录加以审查。 2.3 原始权益人的主营业务情况及财务情况 根据《尽职调查指引》第7条第2项 的规定，主营业务情况及财务状况包括：特定原始权益人所在行业的相关情况；行业竞争地位比较分析；最近三年各项主营业务情况、财务报表及主要财务指标分析、资本市场公开融资情况及历史信用表现；主要债务情况、授信使用状况及对外担保情况；对于设立未满三年的，提供自设立起的相关情况。 律师在该部分的工作主要涉及对原始权益人重大资产及重大负债情况的调查，具体包括： 2.3.1 重大资产情况 本文中所称的重大资产情况即原始权益人持有的基础资产的情况，既包括前文提到的“基础资产”的权属、转让合法性等内容，还涉及基础资产的日常经营和管理情况。 在这一部分需要重点关注的是基础资产在日常经营和管理中签订的各类合同，包括但不限于物业租赁合同、物业管理合同、广告位租赁合同、LED屏幕广告发布合同、场地租赁合同、能源供应合同、人防工程使用合同、日常服务类合同。 律师在法律尽调中需要对上述合同的合法、合规性进行审查，判断合同条款及合同履行是否会对交易产生影响。 例如，对于物业租赁合同，根据《商品房租赁管理办法》规定：第14条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”； 第23条规定：“违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。” 如果原始权益人未对现有租约办理备案手续的，则可能面临一定的行政处罚风险。 对于物业管理合同，需要考察物业管理公司是否具有管理资质。 对于广告位租赁合同，部分省市对户外广告的发布要求取得相关行政部门的许可。 若原始权益人未依法对户外广告牌予以备案，则可能面临被依法强制拆除或行政处罚的风险。 对于人防工程使用合同，如果原始权益人未取得《人防工程使用证》或未办理人防使用许可手续，同样也可能面临行政处罚的风险。 此外，与基础资产运营有关的商标、专利等无形资产也是律师尽调需要关注的内容。律师需要查询原始权益人是否合法取得与基础资产相关的商标权、名称权等知识产权。如果基础资产划转至SPV后需要继续使用原商标等知识产权的，应当取得权利人的相应授权。 2.3.2 基础资产权属、涉诉、权利限制和负担等情况 律师对原始权益人的重大负债情况进行尽调，可以分为两个步骤：首先，对涉及原始权益人的全部重大负债情况进行调查。其次，对与本次交易有关的负债进行重点调查。 具体来说，对重大负债的全面调查，主要包括以下内容：了解原始权益人向银行或其他金融机构贷款情况，审查相关借款合同；了解原始权益人对外担保情况，审查其签订的保证合同、抵押合同或质押合同；了解原始权益人签订的其他重大合同，如合同标的额较高且尚未履行完毕的合同，此类合同可能会对原始权益人未来的增信能力产生不确定影响。 对与交易有关的负债情况，应当仔细审阅合同条款，判断合同的合法、合规性，并对可能影响基础资产划转的条款重点关注，保障基础资产转让的合法性。 2.3.3 其他相关情况 特别注意，根据《上海证券交易所资产证券化业务指南》（2016年10月修订）的有关规定， 管理人之尽调报告还需要明确说明特定原始权益人是否为失信被执行人以及是否存在环境保护领域失信记录等相关情况。 此外，根据深交所2017年3月最新修订的《问答》中对管理人尽调报告的要求，需要管理人：（1）通过央行出具的《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”等查询原始权益人（或最终融资人等主体）的资信情况； （2）通过安全监管总局政府网站、环境保部网站、质检总局政府网站、国家发展改革委和财政部网站、“信用中国”网站和国家企业信用信息公示系统等查询原始权益人（或最终融资人等主体）是否存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域失信记录； （3）通过税务机关门户网站、“信用中国”网站和国家企业信用信息公示系统等查询原始权益人（或最终融资人等主体）是否为重大税收违法案件当事人。 （4）并根据上述查询结果对原始权益人（或最终融资人等主体）是否为失信被执行人发表明确意见。 因此，法律尽调报告中也应当及时更新、体现《业务指引》中的最新要求。 2.4 与基础资产相关的业务情况 在这一部分需要律师了解特定原始权益人与基础资产相关的业务情况并且对业务的管理制度及风险控制制度进行调查，确认原始权益人相关制度是否完备，是否具有可执行性及可操作性。 对与基础资产有关的业务，如铺位租赁、广告位租赁等合同，其合同条款是法律尽调的重点内容，要求律师进行详细的调查。 例如，在铺位租赁合同法律尽调中，应当至少从以下几个方面入手：分层图中商铺编号、合同铺位号、出租人与承租人、经营品牌、是否约定优先购买权、是否有提前解约条款、铺位所在楼层、合同约定租赁面积、租赁状态、承租面积、租赁日期、租赁年限、租金支付方式、合同主要条款、保证金、物业费、免租期约定。 在广告位租赁合同法律尽调中，应当至少从以下几个方面入手：租户名称、广告位位置、广告位大小、租赁年限周期、租赁期限、租金。 在场地租赁合同中，应当对租户名称、展区位置、活动类型、租赁日期、活动金额等方面进行调查。 对于这一部分法律尽调需要把握的原则是：关注可能会影响基础资产划转等交易安排的条款，例如提前解约条款可能会影响基础资产现金流的稳定性，进而对整个交易安排产生潜在影响。 3、资产服务机构 根据不同的交易安排，资产服务机构可能包括计划管理人、基金管理人、物业管理人、商业管理人等多个主体。 对于上述主体的法律尽调，重点关注各资产服务机构的设立、存续情况及有无相应资产管理的资格与权限。 例如，根据 《基金子公司暂行规定》和《资产证券化业务规定》等相关规定，需要确认作为基金子公司的计划管理人是否经证监会批准并具备特定客户资产管理业务资格；对于基金管理人，需要确认其是否具备设立和管理投资基金的相应资质。 4、托管机构 根据《尽职调查指引》第9条规定，对托管人的尽职调查应当包括但不限于以下内容：托管人资信水平；托管人的托管业务资质；托管业务管理制度、业务流程、风险控制措施等。 根据《尽职调查指引》第9条规定，对托管人的尽职调查应当包括但不限于以下内容：托管人资信水平；托管人的托管业务资质；托管业务管理制度、业务流程、风险控制措施等。 具体来说，对于托管机构的资信水平，可以通过其设立及存续情况、经营业绩、资产质量、综合评级等方面进行了解。对于业务资质，需要确认托管机构是否具备银监会、证监会或者央行等金融监管部门核发的业务许可证明。对于托管业务管理制度、业务流程以及风险控制措施，需要确认其是否具有较强的合规性、规范性以及操作性，能否确保业务规范有序地开展。 5、信用增级机构 根据《尽职调查指引》第10条规定，对提供信用增级的机构的尽职调查，应当充分反映其资信水平和偿付能力，包括但不限于： （1）基本情况：公司设立、存续情况；股权结构、组织架构及治理结构；公司资信水平以及外部信用评级情况。 （2）主营业务情况及财务状况：公司最近三年各项主营业务情况、财务报表及主要财务指标分析及历史信用表现；主要债务情况、授信使用状况及对外担保情况等；对于设立未满三年的，提供自设立起的相关情况。 （3）其他情况：业务审批或管理流程、风险控制措施；包括杠杆倍数（如有）在内的与偿付能力相关的指标；公司历史代偿情况等。 （一）常用网站查询 1、对企业主体信息的查询 “国家企业信用信息公示系统”网站。 该网站是获取公司注册信息最快速、最准确的工具之一。 该网站可以查询到公司的注册号、类型、注册资本、经营场所、法定代表人、成立及存续日期、经营范围等公司基本信息。 同时提供了公司股东出资、公司变更、公司管理层人员等信息。 此外，如果公司存在抵押、股权出质、行政处罚、经营异常等信息，也可以通过该网站进行查询。 （REITs行业研究按：实务中也可以查询信用中国网、各省市地方工商、信用网进行相应补充） 2、对企业涉诉情况、历史信用表现的查询 （1）最高人民法院 “全国法院被执行人信息查询”网站 通过填写被执行人的姓名/名称或身份证号/组织机构代码，可以查询到被执行人是否存在正在被依法执行的案件，了解公司或个人的涉诉情况。 （2）最高人民法院“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”网站 通过输入被执行人姓名/名称，即可查询到被执行人是否存在不履行或不完全履行生效裁判文书的情况。 （3）“中国裁判文书网” 、北大法律信息网“北大法宝”、“无讼案例”等网站 可以查询到企业有无生效的裁判文书等情况。虽然“北大法宝”为民间网站，但收录案例较全，而且多官方找不到的文书这里也有收录，因此较为推荐。 （REITs行业研究按：实务中，裁判文书网常常不太稳定无法登陆；北大法宝上查询判决书的关联信息，对账号权限有一定要求；无讼案例算是比较适中的网站） （4）环境保护部、“信用中国”网站 可以查询企业的信用情况以及是否存在环境保护领域失信记录。 3、对企业权利限制情况、知识产权情况的查询 （1）“中国土地市场网” 除国土资源部所示的全国范围内土地抵押、转让、招拍挂等信息外，可于土地市场网查询全国范围内的供地计划、出让公告、大企业购地情况等。 （2）“中国商标网”、国家知识产权局“专利检索与查询” 可以查询企业的知识产权等无形资产信息。 4、对企业投融资信息的查询 中国人民银行征信中心。该网站可查询企业应收账款质押、转让登记信息，具体包括质权人名称、登记到期日、担保金额及期限等。 5、对企业的资本市场违法违规失信记录查询（REITs行业研究补充） 证监会证券期货市场失信记录查询平台，该网站查询企业的行政处罚、市场禁入决定信息等违法失信信息。 6、对企业重大税收违法情况的查询（REITs行业研究补充） 国家税务总局重大税收违法案件信息公布栏，该网站可查询企业是否涉及重大税收违法案件等信息。 （二）核对原件 在最开始的法律尽调中，由于目标公司的企业资料数量、种类较多，全部提供纸质版不仅费时费力，还会占用大量空间，造成尽调的不便。 因此，目标公司往往会提供电子版的企业资料以便律师开展初期尽调，根据电子版的资料，律师可以先行录入尽调报告，但必须要在适当的时候要求目标公司提供原件，确认电子版内容与原件是否一致。 以及，在尽调过程中相关信息是否更新，对于尽调过程中更新的资料也要及时反映在法律尽调报告中。 （三）前往政府部门获取信息 企业的设立、变更等情况均需在当地工商行政管理部门进行登记和备案。 因此，律师有必要亲自前往工商行政管理主管部门调取目标公司工商登记资料，将上述资料打印，以工商底档记载的内容作为尽调报告形成的依据。 在尽调过程中还可能会出现各种问题，需要前往各政府部门了解情况。 例如，发起人用于设立REITs产品的基础资产（即商业物业）往往在其建设或运营阶段已经向银行或其他金融机构进行过借款，并以该基础资产设立抵押，且一般在借款合同或者抵押合同中约定：在偿还借款前不得再次进行融资或者在偿还借款前不得解除抵押等。 对于基础资产划转至SPV过程中如何办理抵押权变更，需要向当地不动产登记部门了解情况。 又如，企业对某些专项问题的咨询需要律师出具法律意见时，律师需要前往当地规划、建设、消防、卫生、测绘、不动产登记等相关部门了解情况后才能出具符合现实情况的法律意见。 （四）实地调查 在对基础资产的尽调过程中，律师还应当亲自走访、参观、调查商业物业的具体情况，例如：了解基础资产的日常经营情况，确认原始权益人提供的租赁合同记载的租户是否真实存在；检查消防、卫生等设备设施是否齐备，是否存在违法情形。 （五）谈话访谈 律师还应当通过约谈目标公司相关工作人员及租户，了解基础资产的相关信息。 通过与公司管理层的沟通，可以将法律尽调过程中发现的问题及时反馈，方便管理层集中人力、物力解决，消除交易可能存在的障碍。 通过与重大租户的访谈，可以了解基础资产的运营情况，如： （1）基础资产是否涉诉；（2）是否存在权属纠纷或发生过重大事件；（3）在物业管理等方面是否能够满足租户的要求。 通过与原始权益人相关负责人的访谈，可以了解公司诉讼案件的进展、具体合同的履行情况等事宜。 通过与公司管理层的沟通，可以将法律尽调过程中发现的问题及时反馈 ，方便管理层集中人力、物力解决，消除交易可能存在的障碍。 |
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