|
文 | 小樊 从去年开始，北京链家APP已经差不多快一年无法正常显示北京市场的链家成交量了，不过今天这个功能终于又被重新放了出来，链家APP显示的北京市场昨日成交量为191套。 在去年底北京市场虽然经历了930年的第一轮房地产政策调控，但是北京二手房市场短暂休息了2个月之后，从12月份又开始了一轮新的爆发，这其中一个最简单的现象就是成交量又开始暴涨，那个时间我们看的仅仅链家一家的日成交数量就从之前相对稳定的4，500套左右，直接冲到了7，800。 很显然在这种情况下社会上有一种呼声就是说中介推涨了房价，自然这种声音也对链家造成压力，最后导致北京链家的APP在12月份取掉了北京相关的日常交易数据的显示。 不过可惜的是市场却并没有因为链家中介的这个举动而停止运动，对一个市场经济主导的二手商品房市场来说，决定它走向的是市场的供求关系。 在供求关系没改变之前即使去掉了链家对成交量的显示数据也依旧是掩耳盗铃，在后续的市场需求推动下北京二手房价在17年依旧是涨。 特别是17年春节以后的一轮暴涨，直接在一个月内让北京房源的报价普涨了接近10个点，直到遇到了北京的317连续出台的房地产调控政策，通过多方面的对住宅，商用房，认贷标准的管制，才给这一轮的北京二手房市场上涨画上了一个暂时的句号。 按照之前的北京二手房市场走势分析经验而言，对于我们关注北京房价波动的买房人来说普通意义上有三个数据比较重要，分别是成交量，带看量和客房比数据。 这个三个数据正常情况下拥有日500的成交量，4.0以上的客房比，以及日常1万5以上的，周末3万以上的带看量，就会出现北京房价最少在6到12个月左右的一轮上涨。 不过面对重新回到我们面前的这个版本，和10个月之前比较也有一个很大的区别，就是在之前版本上显示的数据详细页中的带看量以及通过带看量估算出来的新增客房比没有了，目前这个版本公布的数据只是相对简单的北京市场均价以及成交量。 北京的二手房交易市场一直和全国其他城市不太一样，在北京的二手房中介座次上，链家基本上是绝对的老大，能独占60%以上的市场份额。 剩下的才是麦田，我爱我家这几家中介来瓜分，所以对大部分关注市场动向的买房人，我们大多数人比较习惯的都是通过分析链家APP的市场成交动态来判断各种的出手时机。 另外对于北京的中介交易成本对比国内其他城市来说也很不一样，北京的链家作为北京的第一大中介机构的中介费一般报2.7，绝大多数情况砍价余地很少。 而其他几家北京的大中介机构里面，他们中介费报价虽然可能和链家接近，但是普遍拥有更大的砍价余地，例如麦田在北京普遍很轻松能砍到1.5到2之间的中介费，而我爱我家更是在很多门店能砍到1到1.5之间。 这其中就是一个很多人费解的现象，为什么链家的中介费最高，反倒是在链家成交的人会越多呢，难度真的是链家中介的专业特别的精通吗？ 答案显然不是的。 对于大部分中介公司里的门店中介，就是那些负责和你谈判陪你砍价帮你买房的中介，不管他们是哪家中介的公司他们大多都是负责对你的接待，按公司的规定收客户材料，帮助客户申报网签和各种填报相关手续，以及配合所在区县的过户专员来帮助客户办理过户手续，合同手续以及贷款手续，所以说他们大多水平一般。 对一个大中介公司来说真正精通所有过户流程和计算各种客户税费的一般都是它们公司的过户专员，这部分决大数的专业水平和当前政策把握都是非常专业的，但是很可惜他们不可能做私人服务，所以很多人即使在链家走合同的时候，交了更高的中介费也一样也会出各种事故。 例如我自己在15年北京的换房过程中其中有两套都出过比较大的合同事故，特别是最后买的一套望京橄榄城三居虽然在15年5月份签的合同，但是到了9月份过户前，因为链家融信的单方原因导致原业主解抵押出了问题无法过户。此外还发生过因为链家的一个跑腿中介算错了我的离婚证日期，提早了一天上报网签导致我的整个交易流程作废，重新花一个半月走流程之类的事故。 不过即使如此，我在北京的所有交易中大概有一半以上走的也还是链家，而其他的交易麦田和我和我家只各占了一半。这里面让我更多选择在链家交易的，主要就是链家具备以下的几个优点： 1.链家的房源真，链家是北京二手房市场第一家解决了真房源这个买家痛点的公司，也让买房人最早从58和房天下这种夹杂大量虚假房源信息里面花费大量时间挑房的麻烦里面脱离出来，只需要简单的在链家网平台上就能找到想要买的小区房源。 这种和实地门店到访的情况基本一样的买房体验，通过有用户不断的复用并口口传播之后，给链家网的真房源也带来了一个很好的良性循环口碑。 2.链家网找房方便，北京作为国内的一线城市，互联网产业也极其发达，对于现在大部分的北京居住人口，刷手机用移动支付都是一件接受度很广的事情。 链家在完成链家网的真实房源储备之后，通过便捷的手机APP这也让更多的北京买房人对于链家中介的接受度更高。而新生代的北京居住人口对于通过互联网看房的方式接受度远超其他二三线城市，所以也让链家在客户端占领了优势。 一般来说客户在APP上选定房源之后通过电话联系的第一个带看中介对比其他家的中介也会有更高的影响力。 3.链家的房源齐，北京二手房市场现在卖房的业主里面的专业炒房客真的不多，就算有的话大部分也是2010年之前的那种煤老板形土豪炒房客。 这些业主加上绝大多数的自住型业主的一个特点就是对于二手房地产交易的不专业，即使是有过一两次二手房交易的也对在卖房时如何报中介之类的事情毫无经验，所以也很少有人会主动的去把房子报给目前北京市场的多个二手房中介。 因此大部分业主卖房的大多数情况下就是找最大的链家平台报盘，也导致了链家的一手房源在北京市场基本上是最多的。而其他中介大多数情况下找房源的唯一办法就是盯链家网，然后发现有新房源之后在链家网给业主打电话，希望业主能够在他们平台上也进行登记。 但是在有些情况下例如北京房价暴涨期，很多业主对骚扰都比较排斥，因此即使在链家取消了独占房源之后，不让其他中介带看的情况也不少发生。因为这种时间段对大部分业主来说房价都一样，在房子好卖的时候即使只有一家也能快速成交，至于中介费反正不是也在交自然也就无所谓。 4.链家的安全性，前面说过我碰到的大多数接待中介素质都差不多，不太可能给你提供特别专业的服务，在哪家中介交易都一样有可能出事故。 但是从概率的角度上来说，要知道绝大多数中介干这行的年限都不会太久，但是链家的部分门店中介因为赚到的钱更多，在优胜劣汰的角度上来说这些赚钱更多的链家中介的干的年头自然就会相对较长。 虽然他们的专业水平上可能还是一般，但是因为更多的交易次数和累计的事故处理经验也会让在链家的交易安全概率会更高一些。 因此对我来说多花的这部分中介费其实不是买的绝对安全，而是买的一个相对更高的安全性概率。 所以我个人的对于自己大额的房产交易还是相对偏向链家，特别是对于1000万以上的这部分类型的房产交易，我做为买方时基本上仅在链家交易。 但是对于部分总价不高同时购买难度系数不大的二手房，从节省中介费角度我也会考虑其他的中介，至于如何判断一个二手房的购买难度大不大，很简单的也就是看几个指标： 首先这个房子是不是抵押状态很干净，不是说没有房贷，而是说有没有其他更复杂的非房贷类抵押情况。 其次看业主对于过户付费流程和时间点是不是需要相对苛刻的付款方式。 第三就是看产权结构是不是复杂，例如在夫妻以外还有多人共有。 第四就是看这套房是否当前涉及有复杂的合同纠纷。 一个市场上真实的出手的房源，在北京绝大多数情况都是满足以上条件的，但是对于绝大多数在市场上出现的笋盘，或多或少都会有一些麻烦。在这种情况下好甘蔗也很难能两头甜，要占便宜还是更多的考虑交易安全性，这个就需要买房人自己按具体的情况来现场来把握了。 |
|
|
