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“买房赠地下室”的楼盘让利对于购房者来说，很有招引力。值得注意的是，白送的房产面积当然诱人，但因为触及杂乱的产权问题，地下室的赠与行为很可能埋下危险，令购房人因小失大，因而值得特别留意。 赠送地下室举高房子价格 据了解，市场上“买房赠地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅，这类产品的价格比其他楼层略贵，但赠送地下室。开发商称，地下室是白送的，不收取业主的费用，将来也无法处理地下室的产权证，可是不影响业主正常运用。有的带地下室的产品，开发商会按一定价格出售地下室的面积。 记者调查发现，现在市场上带地下室的商品住所，其地下室产权状况大致四类： 一，地下室有独自产权。或与房子具共有一个产权。此类地下室产权归业主一切，具有独自产权证的地下室还能够，作为惯例住所生意。 二，作为人防工程的地下室产权，归开发商一切，可是保证其运用功用不能任意租售， 三，作为车库和其他公共用处的地下室归于不行分摊的共用修建部分开发商也无权对其进行租售 四，地下室作为共用修建面积分摊到业主头上地下室的管理权，归社区的业主委员会，任何业主都不能自行对地下室进行租售。 有业界人士以为，尽管开发商都知道地下室产权不明隐藏危险，但售房时成心含糊产权问题，运用“赠送”的钓饵举高地上部分价格，甚至将不能出售的地下室廉价卖给业主以获利，在开发商看来，地下室售出已既成事实，日后即便被业委会追究，对方维权也会困难重重。 无产权地下室白送也堵心。 事实上，这些赠送面积往往都没有产权，开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金，只需投入较少的土建本钱，就能够为住所本身提价带来巨大便当。但对于购房者来说，不但多支出了购房费用，还要接受因而带来的危险。 江西商海律师事务所魏亮律师表明，但凡没有交纳土地出让金的地下室，都是无法处理产权证的。依照物权法的相关规则，没有产权的地下室归于公摊面积，处分权归于整体业主，开发商不能对外出售，也没有权利赠送给购房者。如果开发商出售这种无产权地下室，业委会有权追回收益，购买了这种地下室的业主就要接受丢失。而即便开发商售房时是将地下室赠送的，也是为了借此给购房者一个买房增值的形象，令地上部分的房价达到他们的预期水平，一旦呈现胶葛，吃亏的仍是购房者。因而，白送地下室未必是功德，如果不搞清其中的产权问题，不认清危险，很可能因小失大。遇到开发商不清楚地下室产权问题、半卖半送的状况，购房人一定要留神。 有产权地下室需缴契税 值得注意的是，有一种状况，即当项目取得了规划部分对地下室的规划答应，并且开发商并未将建造地下室的本钱摊入售房本钱中时，开发商是能够赠与或许出售地下室的。 对此，魏亮律师表明，只需产权清晰，且出售时的产权性质与规划批阅相符，开发商就有权依据市场行情自在定价出售地下室。需求提示购房者的是，购买有产权的地下室，也要和地上部分一样交纳契税。购房者应该在购房时与开发商约定好，这笔税费由谁来交，并将此写入合同。除此以外，业主还需求按地下室的修建面积来交纳公共修理基金和物业费。文/记者夏震 住房城乡建造部同意发布的新版《修建工程修建面积核算标准》 (下称《标准》)，已于本年7月1日起正式施行。依据新版《标准》，开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间，将不能再以全赠送的方式呈现。 依据《标准》，窗台与室内楼地上高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积核算1/2面积。但依照2005版《标准》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常说到的赠送飘窗优惠。 大家了解的奇偶层阳台，也遭到了束缚。依照新《标准》要求，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积核算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积核算1/2面积。而在旧版的《标准》里，修建物的阳台均按其水平投影面积的1/2来核算。 而流行的买别墅送地下室，往后全国多个城市也可能行不通了。依照新版《标准》，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积核算，结构层高在2.2米及以上的，应核算全面积；结构层高在2 .2米以下的，应核算二分之一面积。此外，修建物架空层及坡地修建物吊脚架空层，结构层在2 .2米以下，也要算二分之一面积。还有顶盖的采光井应按一层核算面积，且结构净高在2 .1米及以上的，应核算全面积；结构净高在2 .1米以下的，应核算1/2面积。这样一来彻底推翻了地下室、半地下室不核算面积的旧标准。 大部分业界专家以为，新版《标准》更细化、更具体，也更严厉。对飘窗、露台、阳台、设备管道夹层、采光井等给出了新的定义，并做出更严厉的界定。在以后的户型批阅中，房企想再以赠送面积做筹码招引购房者很难再行通了。“偷面积就像在缝隙中求生存，而现在这个缝隙现已越来越窄，遭到的束缚越来约多了，想钻空会越来越难。” 据多家规划师泄漏，因为全国多个城市在近几年已出台了地方性的面积核算新标准，从某种意义上而言，对面积的核算方面更为具体，此次全国新规对多个城市的影响不尽相同。 广州N+1户型或受影响较大 其实，广州已在2011年出台了《广州市规划管理修建面积核算办法》，要求从2011年6月1日起正式施行。合富房地产经济研究院龙斌以为，相对其他城市，此前广州对赠送面积的束缚已非常严厉，新规对广州楼市影响没有其他城市那么大。 2014版新规对其他城市可能影响较大的飘窗，在广州的影响较小。依据广州2011版标准，飘窗杰出外墙结构边线小于或许等与0 .5米且高度小于2.2米的不核算面积，超出上述规则的，依照其水平投影面积核算修建面积。而新《标准》和广州2011版类似，仅是高度从2.2米调低为2.1米。 相对而言，对地下空间的影响相对较大一些。依照新版《标准》，地下室、半地下室应按其结构外围水平面积核算，结构层在2.2米 以上的计全面积，结构层高在2.2米以下的，应核算1/2面积。而广州2011版标准并没对地下空间进行清晰规则，仅规则“架空层、流亡层、结构变换层、设备管理夹层层高小于2.2米的，不核算修建面积，层高大于或许等于2.2米的才核算面积。” 对广州影响较大的可能算是N +1户型了。在广州版标准中，对内阳台并没有清晰的规则，仅仅简略的提一句“寓居修建的阳台、入户花园、非寓居修建的阳台等，依照其水平投影面积核算修建面积。” 或许正因为没有对内阳台进行清晰的规则，近两年，为了营建更多的运用空间，开发商在户型批阅中，往往规划出较大面积的内阳台，在出售时将此阳台空间分隔成房间，以立异N +1户型的高运用率来招引购房者。 但2014新《标准》却有了清晰的规则：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积核算全面积。这意味着，开发商惯用的半赠送的内阳台即将悉数列为修建面积了。  |
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