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两个月前的川港澳合作周上，成都东客站枢纽经济发展区签约两大项目，获总投资180亿，其中一个就是香港瑞安旗下的天地系列商业产品线。作为成都的大型交通枢纽中心，东客站的商业规划不断在丰满，消费者的期待也随之增加。然而，就目前的现状来看，该片区的商业变现仍需不少时间。 成都东客站枢纽经济发展区官方公布的区域范围包括：北至迎晖路，南至岷江路，西至岷山路，东至邛崃山路——金马河路——三环路，规划面积2.15平方公里。 官方资料显示，现行控规东客站两侧用地多为商业用地，另有少量商兼住及住宅用地。那么，规划了大面积商业用地的东客站片区，它的商业现状究竟如何？ 1客流看起来很大 作为成都一大交通枢纽中心，交通似乎自然而然应该成为其优势条件。而实际上呢？大部分的客流到达东客站之后，还未出地面就已经被东广场的公交站、西广场的的士站以及十分便捷地铁2号线分流。 东客站主要交通枢纽线（图片来源：成都东客站枢纽经济发展区官网） 于是，出现了一种略显尴尬的情况：东客站官方数据表示，自全面开通运营后，日均客车作业能力可达400对，日均发送量为20万人。至2030年，年旅客发送量将达1.37亿人次，日均发送量将达到37.6万人次；然而，听起来庞大的客流数字背后，真正在此停留的人并不多。 靠近客运中心的商业街，尽管建成已久，目前也仅有沿街的位置有几家零星的小店在营业中。其实，即便是地下的通道商业，对客群的吸引力也有限，尚能看到明显的空铺。 客运商业街现状 站内通道商业的空铺情况 2大型商业零呈现 成都东客站枢纽经济发展区的官方网站显示，力争年内开建商业面积开工100万平方米以上，竣工50万平方米以上，完成固定资产投资60亿元以上。片区可利用土地面积总计约3780亩，其中迎晖路以北区域约2330亩，迎晖路以南区域约1450亩。 （图片来源：成都东客站枢纽经济发展区官网） 据房指数不完全统计，成都东客站片区已经开工建设和建成待面世的商业项目包括鹏瑞利东站广场、佳年华广场、蓝润东悦荟、梦魔方广场、成都欧洲城时尚购物中心等。 然而，截止到今年10月份，除了客运站内部的通道配套商业，几乎已经关闭的东广场商业街，以及龙之梦酒店集群之外，几乎没有真正开业入市的大型商业。 此前备受期待的片区首个大型商业综合体项目——鹏瑞利东站广场，也因为种种原因推迟开业时间，并整体转型为国际医疗健康中心。距离稍近的住宅楼盘如荣盛香榭兰庭，虽已经交房入住，但仅有的部分配套的社区商业街，也仍处在待呈现阶段。 另外，据房观察了解，目前已开业的龙之梦酒店集群（包括酒店和公寓），房间数有3000余间，而平均每日入住达1000余间。有知情人士透露，酒店集群现阶段主要依靠各种会议吸引客流，片区常住居民入住情况相对较少，而这与东客站片区的商业环境和酒店集群的定位也有关系。 龙之梦酒店 1总体量超300万㎡ 在建项目近20个 关于东客站的商业规划，可以从世邦魏理仕透露的数据中知晓一二。世邦魏理仕华西区战略顾问部董事范小蔺曾向房观察介绍称，现阶段成都东客站片区在建项目有18个左右，其中商业性质（泛商业概念）开发的项目占12个。“加上今年拟开工的5个（商业）项目，该片区开工、在建的商业综合性项目将约有20个。” 公开数据显示，东客站规划的商业体量规模超过300万方，但目前几乎都未变现。用范小蔺的话说是，“现在还处于蓄势阶段，可以根据区域发展的成熟程度，考虑分期开发。” 她认为，任何一个区域本身的发展成熟都有一个周期，新兴的区域尤其需要多种驱动力，基础设施配套的搭建和环境规划等，都需要时间去一步步完善，但从长远来看，东客站片区的商业发展潜力依然较大。 成都东客站 某商业地产开发商高管在评价东客站区域时称，“东进”、“中优”的提出，以及大型交通枢纽中心的客流量都是该片区具备的优势条件，“不过，因为综合交通枢纽带来的客流层次多元，客源质量也参差不齐，这就导致商业项目定位时难度加大。譬如，不能照搬在其他区域的经验，把项目定位在社区、区域甚至是城市，而应该看到更大的市场，这样才能充分利用这个西南大型综合交通枢纽的优势。” 2瑞安已落地 万达或可期？ 若将规划落实到具体项目，最近的消息便是香港瑞安集团将在东客站投资打造天地系项目。该消息坐实后不久，业内就流出一份名为“瑞安成都东站项目远景规划”的方案，其中不仅详细地罗列了项目将打造的具体各个部分，还介绍了该项目的定位、特色以及部分品牌等内容。 另外，在瑞安的规划方案中，靠近东客站西广场的一块用地被标注为“万达商业综合体”。有业内人士猜测，该项目可能是“成华万达广场”。 图片来源：瑞安项目规划方案截图 |
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