揭秘房地产投资信托基金(REITs)四大优势！

 

投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。这种投资虽然可能带来较高的收益，但资产流动性差、风险大。而且，由于投资者的“羊群效应”，容易为房地产泡沫的形成推波助澜。此时，引入房地产的专业投资机构——房地产投资信托基金（REITs）就非常必要。太尉（公众号房太尉：fang_taiwei)今天就说说让无数金融圈从业者身神往的REITs有啥厉害。

它不仅可为投资者提供一种专业的、流动性好的、收益更加稳定的房地产投资工具，而且可引导投资者更加理性地投资，在一定程度上能起到稳定房地产价格、推动房地产业健康发展的效果。

 

10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（简称“保利一号”）获得上海证券交易所审核通过。保利一号就是一款“类REITs”产品。其创新之处在于采用储架发行模式，一次核准，多次发行。即便如此，保利一号仍是面向机构投资者，无法达到面向公众、投资人数超过200人的公募REITs要求。保利一号的募资规模也限定在50亿元审批范围内。

REITs的起源

 

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，缩写为“REITs”)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

 

一般认为，REITs起源于1960年的美国，根据美国的《房地产投资信托法案》的规定组建而成。REITs 的出生占了“天时”的政策利好：从一开始，美国法律就规定，满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税。

 

从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定免税政策下可以免交企业所得税。REITs也类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

公司型和契约型REITs

 

按照组织形态分类，REITs可分为契约型和公司型两种。

 

公司型REITs是由一批具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的、以赢利为目的股份制投资公司。该类公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体。

 

公司型REITs在该公司成立后与存续期内，将投资者投入的资金集中形成一种法律上称为“共同基金”的投资基金；由该公司负责将“共同基金”投资于各类有价证券，并将投资所得的收益以股息或红利的形式按投资比例在投资者之间进行分配。

 

在公司型REITs中，投资者购买公司股票而成为公司股东，并由股东选举董事会来负责公司的运营，在投资者与公司型REITs之间形成股东与公司的关系，二者之间的权利义务依据公司法而设定，故二者之间不存在信托法律关系。

 

当公司型REITs成立之后，往往委托专业管理公司或独立投资顾问管理资产，同时还委托保管机构(trustee)保管资产，在公司与保管机构之间则形成信托法律关系。

 

契约型REITs是指投资者与投资公司或基金管理公司签定以证券投资为标的的信托契约，后者又与基金托管人订立信托契约而组建的投资信托基金。

 

在契约型REITs中，投资者是委托人，投资公司或基金管理公司是受托人。受托人按信托契约将受益权均等地进行分割而发行受益证券，投资者(委托人)由于得到受益证券，所以同时又是受益人。根据信托契约，投资公司或基金管理公司一方面负责基金的经营管理，另一方面又委托基金托管人负责基金的保管、执行管理人指令以及基金项下资金往来的办理。

封闭式和开放式REITs

 

按照投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式两类：

 

(1)封闭式。封闭式REITs发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值交易。同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REITs成立后不得再募集资金。

 

美国的REITs就必须是封闭式的。

 

(2)开放式。开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要 求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。

 

按照收入来源，广义的REITs包括资产类、抵押类（即MBS）和混合类。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs既对具体项目进行投资，如写字楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。

 

资产类REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现能力；另一方面，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险。

 

美国的REITs绝大部分从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。

美国REITs的设立条件

 

美国REITs的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定，必须采用公司型模式，并且是封闭型基金。美国的REITs成立并能投入运作必须满足一定的条件：

 

组织结构方面，必须是公司、商业信托或视同公司课税主体的协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理。

 

资产方面，在资产组合(portfolio)中，至少75%的持有资产价值属于为房地产、抵押贷款、其他 REITs证券、现金或政府证券；持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%；不得持有超过某一发行人的流通在外的具有投票权的证券的10%；持有的下属子公司的应征税资产不超过总资产的20%。

 

收入方面，至少75%的毛利润必须来源于房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等；不得有超过30%的毛利润来自于出售持有不足6个月的股票或证券，或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。

 

股东人数方面，REITs股份必须完全可转让，公司至少有100个股东，且股权结构应该分散化；在税收年度的下半年，属于持股份额前五名的股东合计不可拥有50%以上的股份，单个股东持股比例不超过9.8% (退休金除外)。

 

红利分配方面，应将不低于房地产投资信托基金应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。

别忘了物业估值和税费

 

另外，REITs还需要定期做物业估值，并缴纳相关税费。

 

物业估值的作用在于计算每单位REITs的净值，而基金净值是REITs在交易所挂牌交易价格的基础。评估机构必须定期对所持有的物业进行评估，并提交和公布评估报告。绝大多数国家和地区都要求物业估值机构独立于REITs的管理人和托管人，必须具有物业所在地授权的评估师资格；都要求物业估值机构必须至少每年一次评估物业；对发行新单位的REITs，全面评估其持有的所有房地产的价值，向委托人陈述任何对评估独立性有影响的因素。

 

REITs要承担基金管理费、基金托管费、基金运作费、物业评估费和物业管理费等支出。基金管理费和基金托管费从基金资产净值中按一定百分比计提；基金运作费包括信息披露费、审计费、律师费、上市年费、持有人大会费用等。

美版REITs的优势

 

REITs之所以能在美国取得蓬勃发展，有它作为证券化产品固有的优势，也有美国政府在税收等方面的政策支持。这些值得我国在引入REITs的时候学习借鉴。

 

1、股本金低，持股灵活。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额 不低于15000美元。但对于REITs来说，每股只需要10到25美元。同时REITs对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，还可以获得房地产投资的收益。分享美国宏观经济增长带来的好处。

 

2、属于多元化组合投资，市场回报高。REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REITs最大的优点，是可涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REITs的局限而受限制，就像投资于股票基金。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。R EITs最吸引人之处，是定期的股息收益，而且股息率相对优厚。美国REITs行业从1993年12月到2003年1月期间的平均年度股息率达6.96%，优于10年期美国政府债券(5.86%)、标准普尔指数公用股(4.45%)及标准普尔500指数(1.79%)。

 

3、具有较高的流动性。房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差，投资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往在价格上不得不打折，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，房地产买卖的难度就更大。若是投资于REITs，这些麻烦就不存在了。REITs是一种证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，而且由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，更容易使房地产这种不动产流动起来。

 

4、税收优惠，股东收益高。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税。这就避免了对REITs和股东的双重征税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”。这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托基金是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。

 

如果REITs在中国能广泛铺开，可能的好处有：银行等金融机构有更多的资金放贷了；地产公司能迅速回笼资金继续搞下一个项目开发；买房的能获得更多贷款甚至价格优惠；投资者多了一个低风险稳定收益的投资机会。太尉（公众号房太尉：fang_taiwei）觉得，任何金融产品从诞生到成熟都要面临适应国情的问题，证券化这条路能否走好，还是个未知数。