更新项目规划指标的计算

前   言

一个更新项目拿到手，可行还是不可行，总结起来就是干两个事：

一是核查项目五类用地、规划等基础数据，分析项目在政策上，走不走得下去；二是经济测算，看看有没有钱挣。

据路透社消息，杜局近期会组织一场五类用地的专题讲座，作为杜局粉丝，让我们一起期待杜局对第一部分的讲解吧。说到经济测算，不可或缺的数据有：对方售价（包含杂七杂八的介绍费、中介费、台底费等等）、回迁体量、规划指标等。

如果项目的专项规划还没过（甚至连更新计划都还没进的，哪来的指标？！），这就难倒一大片测算人员了，首先公司不可能特意花钱委托规划院来研究吧，更不可能听信那些中介说的指标吧（中介老爷以为更新局和规划国土委是自家开的印刷店，指标想印多少就多少，8的容积率还不够，那我给你18！！！！）

这里，简单分享一下规划指标的计算方式，可能不大准确，但基本上简单测算，用来应付老板肯定是够了。首先为大家澄清一点，深圳的规划国土部门、更新部门是很严肃的机构，他不是中介老爷家的（哪怕他是北京来的）。大家都知道，深圳有一整套非常完整的容积率测算指引，规划建面由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积，三个部分组成。下面进入正题：

       假设拿到这么一个项目，拆迁范围线共10万平方米，经过核查五类合法用地，有7万合法用地，3万未征转村集体用地，经过核查图则规划功能R2 C，其中01地块3.5万平方米，02地块2.5万平方米，其余土地为贡献政府的GIC和道路用地。

第一阶段：先算基础建筑面积，共5步

第一步：确认密度分区，定基准容积率

（查这张图，确定密度分区）

再查《深标》：

假设项目都在密度一区，则居住基准容积率为3.2，商业为5.4.。

 

第二步：地块规模修正

01地块：3.5万平方米，居住修正为1-0.15，商业修正为1-0.15。

02地块：2.5万平方米，居住修正为1-0.1，商业修正为1-0.1。

 

第三步：周边道路修正

01地块四边临路，修正系数为1 0.3。

02地块三边临路，修正系数为1 0.2。

 

第四步：地铁站点修正

项目周围如果没有地铁就算了，如果有的话，这一项地铁修正是最复杂的，先看修正表：

01地块：1.5万位于一般站200米以内，2万位于一般站200—500米以内。

02地块全部位于一般站200—500米以内。

根据《深标》，对跨越不同规定半径的地块，宜根据相应的修正系数和影响范围面积加权平均。

则01地块修正系数=（1 0.4）X（1.5/3.5） （1 0.2）X（2/3.5）=1.29

02地块修正系数为1 0.2

另外，还有一条很重要，一定不要弄错了，周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业可以叠加重复修正，居住仅选取其中最大值。

 

第五步：正式计算基础建筑面积对应的基础容积率了

这里我们R C的比例就按6:4来考虑吧，这个可以根据企业需要进行调整。 

R基础=R基准X地块修正X周边道路修正X地铁站修正

R混合=R1XK1 R2XK2……（K为该地块各类功能占比）

第二阶段：算转移建筑面积

这一步最关键的点就是：实际贡献土地到底怎么算？

很多人犯了同一个错误：用拆除用地面积减去开发用地面积，以为多出来的部分就是实际贡献的。

已经废除了的8号文，对实际贡献土地做了明确的名词解释，简单说就是：只有合法用地，作为贡献的，才是实际贡献用地。

下面是详细计算过程：

第三阶段：奖励建筑面积

这一阶段，配建的小喽啰，例如公交站、垃圾站、变电站之类的既不交地价，又不可销售，建安成本洒洒水的小头，为了省事，一般就不要考虑啦。最难搞的部分就是保障房和人才公寓的算法。 

第一步：赶紧查查属于哪一类地区

（记住，是这一张图，很多人查到密度分区图去了，问我项目在密度4区，要配多少比例？！）。本项目核查，在二类区域，基准配建比例为10%。

第二步：算基础保障房配比

先确认你负责的项目是城中村改造还是工业区改造，不同类型，计算时，核增核减的方式有区别，工业区改为居住，贡献要多一些，假设本项目是全部都是旧工业区改居住。

（注：本地块拆除范围线只有部分用地位于地铁500米以内，居住用地全部位于500米以内，那么这里的地铁口核增到底是按3%，还是应该加权平均来扣减，暂时有争议，我们不纠结了，测算时，就按最不利的条件来考虑吧），则保障房基础配建比例为：10% 3% 8%-2%=19%。

 

第三步：算实际保障房配建比例

38号文明确提出保障房配建比例要提高，而且提高部分50%计入基础建筑面积。

核增部分也增加了

则：实际保障房配建比例为33% 3% 15-2%=49% 

根据38号文，提高部分的50%要计入基础建筑面积，那么实际可以算入奖励的建筑面积是：

19% （49%-19%）X50%=34% 

那么这个34%对应的面积是多少呢？ 

这里我们引入高等小学6年级的数学知识，解一个二元一次方程式：假设建筑总量为X，住宅总量为Y

则：X=基础建筑面积303844平方米 转移建筑面积为100775平方米 34%Y；另外Y=0.6X，解方程得:X=508315平方米，Y=304989

这样基本上经济指标就出来了，综上：

如果老板还不满意，追问你还有没有空间？办法总比困难多，请个牛逼的规划院，优化一下地块的规模、空间布局、再配一些例如公共开发空间之类的配套，可以加倍增加奖励建筑面积。这些都是后期加分项，前期拿地测算就不考虑了。