|
容积率计算是建立在前面3个小节分析结果的基础上，深化计算项目的可开发强度，也就是计算到底能建多少建筑面积，决定了项目的可售货值。  容积率计算： 1. 基础建筑面积 2. 奖励建筑面积 3. 转移建筑面积 4. 容积率校核 本节所讲述容积率计算是按现行政策文件《东莞市更新单元容积率计算指引》、《东莞市密度分区管理技术标准（试行）》规则下进行的。 首先一个基础知识先要明确：容积率 = 建筑面积 / 土地面积。容积率越高意味开发强度越高，反之则越低。建筑面积亦可称为容积。  城市更新项目的总建筑面积由3个部分组成，基础建筑面积 + 奖励建筑面积 + 转移建筑面积。 其中基础部分是以容积率分区为基础，结合修正系数计算而得； 奖励建筑面积是指项目因贡献公共配套设施用地而获得奖励部分； 转移建筑面积是为平衡旧村旧城（工厂不涉及）拆迁成本而额外补偿的面积。 Tips：政策会随时间而完善优化发布新版本，届时要按新政规则计算。 Tips：东莞城市更新分为单一主体挂牌模式，以及权利人自改、村企合作等旧模式，本节仅适用于单一主体挂牌的更新模式。   城市更新推荐流程中，有单元划定、单元前期研究共2个阶段会涉及规划编制，均会计算容积率。 前者不考虑用地方案，不单独考虑各个地块，计算整个单元建筑面积总量；后者结合用地方案，考虑修正系数，计算各个地块的建筑面积。分别计算后，取较小值为项目基础建筑面积。  这个只要照着公式取计算即可，在这之前把里面的各个未知参数搞清楚。 （1）FAR基准 即基准容积率，东莞各地区被划分为高、中、低三个密度等级，细分为密度1区-密度5区。只要在密度图上找到项目地块，确定密度等级后按照以下表格获取基准容积率。   Tips：因镇街密度分区尚未审批备案，市域密度等级对应多个密度分区    Tips：细心的朋友会发现这里缺少了工业用地的基准容积率，其实政策里对工业用地容积率只做了一个区间指导2.0-4.0。 （2）组团系数 根据不同项目所在的不同片区组团，给予特定的修正系数。东莞共划分5个片区，分别有不同的定位，修正系数也侧面反映了片区的政策倾斜程度。例如滨海湾片区规划定位较高，相应的系数就高达到1.20。  （3）规模系数： 简单来说就是地块面积越大，容积率需要相应的下调。按3万㎡为基准，每超过1000㎡，容积率系数扣减0.005，累积最大值不超过0.3。因此在规划上一般单宗土地面积不会过大，以防止规模系数扣减。 （4）临路系数： 简单来说就是地块周边临路越多，容积率可以相应上调可以。我是这么理解的：路网密度高，交通承载力较高，才能支撑较多的人口交通需求。 Tips：怎么才算临路？临路的宽度以及临路的边长都是由较为明确的规定的。 （5）轨道系数： 轨道站点也即是周边范围的交通小枢纽，周边建筑开发强度肯定会较高，具体的修正系数与轨道站距离、轨道数量有关，如下图所示。 Tips：针对跨越不同距离范围的地块，依据修正系数和影响范围面积加权平均计算。同时地块涉及到轨道站点，那么必然要关注TOD规划、TOD物业政府分成问题（前几节简述过）。 （6）特别修正系数： 位于特别区域的且有关产业方向的更新项目才具备此项修正系数。 为了激励开发商多贡献配建公共设施，特意设定的奖励建筑面积，根据不同的设施设定不同的奖励。回顾上节讲述的集中贡献、非集中贡献内容，记住奖励建筑面积仅针对集中贡献用地，非集中贡献用地是无补偿的。 相关公配的内容在开发方案章节里也有简单论述，可以在主页翻看。 针对旧村、旧城（商住小区）改造额外补偿的面积。旧村按宅基地面积的1.5倍建筑量给予补偿；旧城按合法证载建筑面积的0.8倍给予建筑量补偿。Tips：这里说一下何为宅基地：集体土地中村民自用的住宅用地。集体土地中分农用地、建设用地、未利用地三大类，宅基地属于建设用地中的一种。《土地管理办法》规定宅基地按“一户一宅”，即农村村民一户只能拥有一处宅基地。 广东省（08年土地管理法实施办法）对于宅基地面积的标准为：平原地区和城市郊区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。 因此要有补偿建筑面积，首先需要认定宅基地或合法的商住小区，类似城中村等违建建筑是不计算补偿建筑面积的。 校核主要有三个方面，第一是单元划定阶段与前期研究阶段的校核，第二是各独立地块容积率上限校核，第三是公配设施支撑力校核。 1.单元划定阶段与前期研究阶段的校核 相对比较简单，两个值对比取小值即可。一般而言单元划定阶段的面积会大于后者，但可能存在的问题是后者远小于前者，那问题处在哪里？能否缩小两者的差距？两者差别主要在于非集中贡献部分。 拆除用地=集中贡献用地+非集中贡献用地+开发建设用地。 单元划定阶段计算公式里地块面积是（按拆除用地 – 集中贡献用地），是包含了非集中贡献用地的，而前期研究阶段仅有开发建设用地，没有包含非集中贡献用地。然而非集中贡献用地是不算奖励建筑面积的，过多的非集中贡献会导致浪费。 2.各独立地块容积率上限校核 常见的是居住地块（R2）会有容积率上限，例如密度二区时上限4.5。一般在贡献用地较多，奖励建筑面积较大，堆叠到各地块时可能会存在溢出情况，也就是地块容积率为4.5时，奖励建筑面积还有剩余。这时候可以多个地块手动调节各地块分摊奖励面积，寻求消化完全。或者可以诉求降低一些土地贡献。 3.公配设施支撑力校核 这个在之前的文章里讲述过，如果校核不达标时，常见的可以增加本项目相应的公配数量，如果条件不允许，也可寻求片区统筹平衡。 当完成了以上所有的流程后，项目的容积率（计容建筑面积）也大致有个数字了，但是有个关键的问题要搞清楚：这个只是理论值，真正的规划审批或许达不到理论值，最终还是需要看审批的。如果周边有已批的前期单元研究方案，最好多方对比，看下市场的平均值。 讲了那么多，但回过头看，怎么说呢，感觉就像是在搬运政策而已。其实容积率计算落到实操，还是要依靠编制一张测算表。但转念想到各位读者也是从业人员，必定有自己的测算表，这篇文章也可以看作是文字解读测算表格吧，理解其中含义，不再机械化填表。 本文作者：张二的歪理，感谢原创作者的分享，如有侵权，请联系我们及时删除。 |
|
|
