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本周要点 ◯ 宏观市场 全国 | 16 家优质购物中心国庆前后开业 上海 | 上海商业综合体年底达 230 家 总销售额预计达 1600 亿 郑州 | 郑州明年购物中心将井喷式增长 ◯ 土地市场 供应 | 武汉土地市场 9 月挂牌 9 宗地块，4 宗为商住地 成交 | 南京本周成交 7 幅地块，其中 6 幅地块涉商 ◯ 企业动态 战略 | 金科商业产品线全新发布扛鼎社区商业大旗 战略 | 广州万科商业版图：布局逾 20 个项目 未来 3 年集中开业 拿地 | 万科近 13.6 亿夺佛山市顺德区北滘 9.5 万 ㎡ 商服地块 拓展 | 中海 30 亿投资南京商业项目 拓展 | 三胞布局徐州，首个超体验漫乐综合体开业 拓展 | 宝鸡银泰城开业，引入in+阿里新零售线下体验店 合作 | 绿地将建 24.3 万㎡上海国际邮轮港临江商业商务中心 运营 | 西单大悦城 H&M 关店或被维密取代 运营 | 长风大悦城调整新进展： B1 层 66 个品牌新亮相 9 月 15 日开业 改造 | 青岛春江郦城 D 地块规划取消写字楼 设置约 8 万 ㎡集中商业 根据本周统计数据，将有 16 家优质购物中心在国庆前后开业，新增供应 269.7 万 ㎡ ， 供应结构以区域型购物中心为主；分城市来看，上海商业综合体年底将达 230 家，去年新增商业建筑面积 271 万 ㎡，预计 2017 年新增面积将达到 360 万 ㎡ ，增速将再创新高；而二线城市郑州面临消费升级和商业转型，购物中心将井喷式增长，全市购物中心总存量达 490.66 万㎡，年均增速为 21.1% 。企业层面，大悦城及万科表现亮眼，金科重点布局社区商业，中海看好南京市场， 30 亿投资南京商业项目；各企业商业布局呈现多样化方式。 宏观市场：购物中心市场向好，16家优质购物中心国庆前后开业 随着国庆小长假的来临，需求提升，供应加速， 16 家优质购物中心在国庆前后开业，一线城市商业建筑面积的增速加快，郑州预计开业的购物中心数量就超过 20 个。 全国 | 16家优质购物中心国庆前后开业 一年一度的“国庆黄金假期”即将到来，据统计， 16 家购物中心国庆前后开业，新增购物中心供应 269.7 万 ㎡ 。 其中 14 家为区域型购物中心，合计新增供应面积 229.2 万㎡，占总供应面积 85% ； 1家社区型购物中心 3.5 万㎡，合计新增供应面积，占总供应面积 1% ， 1 家奥特莱斯，合计新增供应面积 37 万㎡，占总供应面积 14% 。 上海 | 上海商业综合体年底达 230 家 总销售额预计达 1600 亿 2016 年上海已开业城市商业综合体总销售额达 1360亿元，同比增长 16.9% ，增幅远超过 2016 年上海市社会消费品零售总额 8.0% 的增幅。预计 2017 年末全市 230 家城市商业体的销售额将达到 1600 亿元。 2016 年上海城市商业综合体新开业 39 家， 2017 年上半年新开业 10 家，下半年预计新开包括东方渔人码头、静安大融城等在内的 31 家，预计 2017 年底上海全市城市商业综合体将达到 230 家。其中，商业建筑面积的增速更是居历年来第一，去年新增商业建筑面积 271 万㎡，同比增长 24.6% ，预计 2017 年新增面积将达到 360 万㎡，增速将再创新高。 郑州 | 郑州明年购物中心将井喷式增长 截至 2017 年 6 月，郑州全市购物中心总存量达 490.66 万㎡，年均增速为 21.1%,仅 17年下半年到 18 年年底，郑州预计开业的购物中心数量就超过 20 个。郑州市人均购物中心体量仅 0.41 ㎡/人，落后于周边省会城市，精致、时尚、体验性强的优质项目依旧稀缺。 土地市场：武汉挂牌4宗商住地，南京本周成交6幅涉商地块 本周武汉供应 34.99 万㎡商住地块，南京成交 32.1 万㎡涉商地块 供应 | 武汉土地市场 9 月挂牌 9 宗地块，4 宗为商住地 9 月，武汉市国土资源和规划局将以挂牌方式出让 9 宗地块，其中 4 宗为商住地块，4 宗地块中 2 宗位于洪山区， 1 宗位于青山区， 1 宗位于蔡甸区。值得注意的是， 9 月，将为武汉带来 34.99 万㎡土地供应。 4 宗商住地块中，其中蔡甸商服地块，紧邻 24 号地铁线，地块周边分布有碧桂园学府 1 号，三和剑桥城，九坤翰林城等多个项目，由于地处蔡甸老城区，周边不仅居住氛围浓郁，还有汉阳一中、实验高中等教育资源。相较于武汉其他区域而言，该片区主要为工业发展，不到 3 公里的街区范围内，密集分布有多家不同类别的工厂。 成交 | 南京本周成交 7 幅地块 ，其中 6 幅地块涉商 南京本周成交 6 宗涉商用地。本次土拍共计出让面积 32.1 万㎡，总起始价 64.26 亿元，成交总价 89.4 亿，溢价 25.145 亿。其中建邺区河西南部渭河社区地块，经过 350 轮竞拍，被东南奥体以 2.025 亿拿下，溢价率达 623% ，土拍竞争激烈；另外中海拿下此次土拍面积最大总价最高地块，该地块位于雨花台区，为商住混合用地；建筑面积 24.06 万㎡，成交总价 43.2 亿元。 企业动态：九龙仓分拆商业地产上市，南京 IFC 开建 企业层面，大悦城及万科表现亮眼，长风大悦城 B1 层改造完毕， 9 月 15 日开业；西单大悦城在未到租期支付违约金的情况下关闭主力店 H&M ，进行调整升级；广州万科商业发布其战略，布局布局逾 20 个项目未来 3 年集中开业；同时 13.613.6 亿夺佛山市顺德区北滘 9.5 万㎡商服地块；金科重点布局社区商业，中海看好南京市场， 30 亿投资南京商业项目；各企业商业布局呈现多样化方式。 战略 | 金科商业产品线全新发布扛鼎社区商业大旗 9 月 20 日，金科集团发布三条商业产品线，分别命名为“美邻街、美邻汇、美邻广场” 金科美邻街是以满足居民日常生活类消费为主的便利性邻里中心，商业体量在 3 万方以下，辐射周边 1-2 公里，以亲和家庭化为推广要素，涵盖家庭及儿童餐饮、小型儿童娱乐、儿童教育培训、儿童零售为主。 金科美邻汇是以满足核心圈居民生活类消费为主，兼顾休闲与娱乐的复合性生活中心。商业体量在 3-10 万方左右，辐射周边 5 公里以内的生活客群，以健康、娱乐、餐饮、文化特色业态为主要组成，以生活品质化为推广要素，打造多彩生活。 金科美邻广场是可以满足核心圈居民生活、娱乐及社交的一站式需求的综合性区域中心。美邻广场是由中大型购物中心、专业卖场、写字楼、公寓、酒店、商业主题楼、商业街等综合产品形态组合的城市区域综合体。商业体量大于 10 万平米，辐射 5 公里及以上。美邻广场以娱乐社交化为推广要素，涵盖大型超市、影院、知名连锁餐饮、儿童游艺馆、品牌零售、自然健康养生会所等综合业态。 目前美邻汇率先落地，位于重庆大竹林片区。 美邻汇大竹林项目共 8 个楼层，包含 6 大主力业态：精品超市、超级影院、特色餐饮、时尚零售、运动健身、儿童娱乐。建筑形态结合地块特色，采用弧形立面加超大退台的设计，大面积垂直绿化，三大主题广场美邻 SHOW 场、欢乐广场、生态乐园。 目前，金科商业全国商业体量已达 487 万方，项目 115 个。 2017 年，金科提出要实现全年销售规模突破 600 亿、未来三年内销售规模突破 2000 亿。 战略 | 广州万科商业版图：布局逾20个项目 未来3年集中开业 9 月 19 日，广州万科首次发布其在过去 4 年构筑的商业版图：布局逾20个商业项目，已开业及筹备开业项目各占半壁江山。 2017-2020 年，每年将有 1-2 个项目开业；商业经营面积约达 50 万㎡，遍及广州南沙、番禺、海珠、越秀、天河、黄埔、白云、增城、花都及广清区域； 实现三大产品线全面布局，涵盖区域级购物中心万科广场、社区商业产品万科里、特色商业。 目前已布局逾 20 个商业项目，商业经营面积达 50 万㎡。 2017-2020 年，每年将有 1-2 个项目开业。 拿地 | 万科近13.6亿夺佛山市顺德区北滘9.5万㎡商服地块 2017 年 9 月 18 日，在持续 4 个小时的争夺后，顺德区会展大道以南、会展中路以西商服地块最终被佛山市万科置业有限公司以收入囊中，拿地价为 13.581 亿元（折合楼面价 3477.38 元/㎡），溢价 123% 。据悉，该地块是万科今年内在佛山拿下的第四宗地块。地处佛山顺德潭州湾国际创新带的此块商服地，未来将建设成集五星级酒店、商务酒店、写字楼及商业综合体于一体的综合项目。 北滘已成佛山土地市场、广佛购房市场的热门区域，地铁3号线加上潭州湾规划，将为该区域发展不断注入强劲推力。目前，已陆续有多家房企聚集，如金辉、雅居乐、泰禾、怡翠、招商、万科等，尤其金辉在今年4月首进佛山，落子北滘拿下佛山市顺德区北滘一超 4 万㎡的商住地。 拓展 | 中海30亿投资南京商业项目 本周，中海在南京正式敲定，其滨江现代服务业总部项目将落户鼓楼区，总投资 29.5 亿元，涵盖新建办公、商业综合楼及部分酒店式公寓等业态。项目建成后，中海将全部自持。该项目所在地块为滨江商务区，是近年来南京市重点开发的板块之一。另外，根据规划，未来该区域将建成总面积 1000 万㎡的总部楼宇及大型商业综合体。 中海已拥有 32 栋甲级写字楼、6 个购物中心以及 6 家酒店，折合建筑面积共 290 万㎡，2016 年实现租金总收入 21.4 亿港元。2017 年中期业绩会上，中海新帅颜建国就表示，未来中海依旧计划将 10% 的资源投入到持有型物业中，为“明天稳定增长做准备”，其中 6-8% 投入到商业地产，另外的 1-2% 则会投入到例如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。 拓展 | 三胞布局徐州，首个超体验漫乐综合体开业 9 月 15 日，徐州首个超体验漫乐综合体--三胞国际广场正式开业，三胞国际广场由三胞集团斥资 30 亿倾力打造，位于泉山区解放南路和金山东路的交汇处，汇集大型购物中心、商业步行街、精品 SOHO 等业态，建筑面积达 26 万㎡。除了醇正的英伦百货和英伦玩具店，三胞国际广场还拥有来自美国的新奇乐品牌 Brookstone ，徐州首家体验式现代化海洋馆——水缤纷徐州海底世界，徐州首家拥有巨幕全景声4K激光影厅的影院——三胞国际影城，以及健身会所、书局、美食广场等诸多业态。 拓展 | 宝鸡银泰城开业，引入in+阿里新零售线下体验店 9 月 16 日，宝鸡银泰城正式开业。作为银泰商业在全国落地的第50家门店，宝鸡银泰城总商业建筑面积达 11.7 万㎡，是辐射宝鸡地区三区九县的第一家真正意义上的购物中心。 此次宝鸡银泰城开业，将引进 in+ 阿里新零售线下体验店，这是阿里天猫西北首家线下体验店，致力为宝鸡人民带来“新零售+”这一新的购物方式。据宝鸡银泰城的相关负责人透露，“店内的商品价格标牌随着天猫价格同步变动，容纳上千款商品的云货架等等‘新零售黑科技’产品”。 同时，宝鸡银泰城还引入了大地影院、Le Super精品超市、苏宁易购、卡通尼乐园、PLAY1、必胜客、NEW LOOK、ecco、玛丝菲尔、VICUTU、百丽、耐克、阿迪达斯、胖哥俩、探鱼、外婆印象、许留山、诗普琳、启路、海底捞火锅、台湾卡通尼儿童乐园、PLAY 1家庭娱乐中心、NYC纽约国际儿童早教、儿童剧场、哈皮岛儿童水上乐园等品牌。 合作 | 招商、绿地、邮轮港合作建24.3万㎡上海国际邮轮港临江商业商务中心 上海国际邮轮港临江商业商务中心于 9 月 20 正式举行奠基仪式。上海国际邮轮港临江商业商务中心总建面 24.3 万㎡，由招商、绿地、邮轮港公司三家企业携手共同打造，未来将建成邮轮产业聚集的 5A 甲级景观办公、海空探索主题购物中心、五星级商务休闲酒店于一体的城市综合体。项目以船、港、城为主题，整合滨江岸线资源、吴淞口炮台公园、临江公园、818地块等项目，形成“水世界、新探索、艺术场、享生活”四大主题，实现从传统的生产性岸线向观光休闲胜地转变。 运营 | 西单大悦城H&M关店或被维密取代 9 月 14 日获悉，跨西单大悦城上下三层的 H&M 如今已经关停约两个月。尽管商场方面称关店原因为消防调整，但不少业内人士认为，这或是因商场升级从而进行品牌调整所致。有消息显示，如果此次 H&M 从西单大悦城撤店，未来可能会由维多利亚的秘密接盘。 大面积的场地通过切割来丰富场内品牌：早期商场运营需要，希望能够有受欢迎的品牌撑门面或者引流，但当商场的品牌成熟，未必愿意再给出大面积的场地，而是希望能够做切割来丰富场内品牌。 通过更换商户升级进驻品牌：但 H& M 在大悦城已经开店 8 年，经历了快时尚品牌从备受追捧到发展放缓的各个阶段，大悦城若是希望通过更换商户从而升级进驻品牌，也显得非常合理。 运营 | 长风大悦城调整新进展：B1层66个品牌新亮相 9月15日开业 9 月 15 日，长风大悦城 B1 层全新开业，这也是 B1 层自 2016 年 7 月底乐购关店后的首次亮相。根据大悦城地产之前的规划，长风大悦城将于 2018 年 5 月 1 日调整完毕，实现整体开业，并打造屋顶空间、室内街区。长风大悦城的改造自收购阶段即吸引业内关注，大悦城有众多成功先例作为背书，其改造模式同样值得研究。包括建筑改造，改造中对商户运营的安排，及如何在改造中吸引人气不影响商户正常营业，这种一边营业，一边调整正成为存量改造的一种趋势。 楼梯改造：街区部分原本直接通往 3 楼的电梯已经撤除，1 楼的服务台也已迁移至 B1 层，室内 1 楼——2 楼部分则增加了步行楼梯，称之为“神奇的瘦身步梯”。 改造不停业：除部分商铺，商场内的大部分品牌如优衣库、H&M、乐高探索中心及大部分餐饮品牌仍处于营业中，外街部分四楼仅 021 上海菜主题餐厅、丽江餐厅酒吧、关东小磨还在营业。 举办活动吸引人气：长风大悦城还引进了国内首个沉浸式猫咪互动展——橘猫星球博物馆，从 8 月 5 日持续到 10 月 8 日。 改造 | 青岛春江郦城D地块规划取消写字楼 设置约8万㎡集中商业 9 月 18 日上午，龙湖春江郦城 D 地块（万科未来城 D 地块）项目在青岛市规划局网站进行了批前公示，本次规划显示，结合今年5月27日公示方案时公开提出的合理化建议，地块项目取消了写字楼，设置了约 8 万㎡的集中商业。根据规划，龙湖春江郦城 D 地块项目位于市北区四流南路 66 号，建设内容为住宅和商业。在规划“地铁一号线开封路 B2 出入口”旁设计集中商业，利用城市商业界面，为城市提供便捷、高效的购物空间。住宅与商业独立分区，用围合的高层住宅布局，形成住宅中央的集中绿地，营造出安静舒适的居住环境。 |
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