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第一：房屋预告登记期间，房屋所有人、预告登记人是否可以办理预告转移？ 答：《物权法》20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。因此房屋所有人在房屋预告登记期间不得办理预告转移，除非预告登记的权利人同意。 《城市房地产管理法》46条“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第7条“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续”。因此商品房预购人也不得在房屋预告登记期间办理预告转移。
第二：地表与地下相联的建筑，是否需要单独办理地下建设用地使用权？ 答：07年《物权法》136条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，但未规定具体如何登记，是用立体的建设用地使用权统一登记，还是地表、地上、地下分别登记；08年的《土地登记办法》第5条“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”可视为是对物权法136条的一种回应。其规定宗地是“权属界限封闭的地块或者空间”，应理解为将建设用地使用权做了立体化的理解，从而将地表、地上、地下统合在“建设用地使用权”这一整体性概念之中，不必再单独登记“地上建设用地使用权”和“地下建设用地使用权”。除非权利人仅享有地上或者地下建设用地使用权而不享有地表的建设用地使用权，此时只能单独登记地上或者地下建设用地使用权，如下述问题三。
第三：跨街楼如何进行土地使用权首次登记？ 答：为便于理解跨街楼的概念，使用安化县不动产登记中心万景春同志的示意图，特此鸣谢！
如图所示，现二楼要求对宗地一与宗地二之间的街道部分办理建设用地使用权首次登记，但提供的土地权属来源材料只有宗地一与宗地二的土地使用权，是否应拒绝其申请？ 笔者认为，申请人虽不能提供街道部分建筑的土地使用权证，但提供了建筑工程符合规划的材料，因此该建筑系合法建筑。此为在他人土地的空中以合法建造建筑物为目的而使用其空间，应当享有独立于街道地表部分建设用地使用权的空间利用权，可就该空间利用权申请地上建设用地使用权登记。现行法亦支持该做法：物权法136条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，《土地登记办法》第5条“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。之所以此前未能进行地上建设用地使用权登记，可能因为地上建设用地使用权为不常见的建设用地使用权，国土部门未予登记。在不动产统一登记的新背景下，应当进行登记，以回应社会经济对土地空间化利用的新趋势，充分保护权利人的合法权益。
第四：按份共有人以其份额抵押，是否需要其他共有人同意？ 答：物权法101条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。由此可见，按份共有人可以自由转让自己的共有份额，只要不侵犯其他共有人的优先购买权即可。转让是比设定抵押更为严重的处分行为，既然法律允许转让，设定抵押更应被允许。从法理上来说，按份共有的共有人之间往往没有身份的羁绊，而是纯粹的财产关系，出于财产自由流转、物尽其用的考虑，法律没有理由禁止按份共有人处分自己份额内的共有财产，更不应禁止抵押。
第五：办理继承转移登记，能否将不动产权只办理到监护人名下？ 答：《继承法》司法解释第8条“法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效”。因此继承转移登记一般不能将不动产权只办理到监护人名下，除非监护人能证明放弃继承权有利于被监护人，比如放弃继承房产可以避免继承远超过房产价值的大额债务等。同时《不动产登记操作规范》1.8.6.1第4点规定“放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明”，因此即使监护人能证明放弃继承有利于被监护人，也应完成登记人员见证和签署书面声明的形式要件方有效力。
第六：国有建设用地权办理转移登记，只有土地使用权证记载“住宅用地70年”，无建设用地使用权出让合同及其他证明材料，能否认定为出让用地？ 答：《城市房地产管理法》14条“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年”，与土地使用权证记载的“住宅用地70年”吻合，但尚不能完全排除该房屋为经济适用房划拨用地的可能性。 《城市房地产管理法》23条“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”，《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第7条“经济适用住房建设用地以划拨方式供应”。由此可见经济适用房为划拨用地，没有使用期限，不可能在土地使用权证上记载“住宅用地70年”。因此即使没有《实施细则》34条规定的“国有建设用地使用权出让合同；土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证”等材料，仅凭土地使用权证记载“住宅用地70年”，已可确定该土地使用权为出让而非划拨方式取得。
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