 当下，一群朋友聚在一起，房子和股票，怕是很大概率会被提及的话题，但比较起来，貌似炒股上不了台面。 在众多人的眼里，房子才是稳赚不亏的买卖。理由听起来也蛮简单，政府被房地产绑架了，好地方的房子会越来越少，好地方会吸引更多的人过来，房价长期看，还是向上，并且，买房可以贷款，放大收益，因此投资好地方的房子，稳赚不赔，而且赚的多。 猛一听，确实有理，可一细想，这是定性的判断，定量呢？是能赚，赚多少？收益率怎么样？ 这个问题，我断定，鼓吹投资房产稳赚不赔的人，多数是没有仔细算过的，自然答不上来。 今天，我这个做股权投资的人来好好算算吧。 说到投资房产，标的应该是二套房。第一套，当然是自住了，不在论述范围，你要说离婚买，我只好承认你够狠。 在广州，假设二套房首付7成，房贷是基准上浮1成（5.39%），未来房价复合增长率10%。速算这样的条件下投资房产的收益率为： [ 70%×10%+30%×（10%-5.39%）]÷70%=11.98% 这个收益意味着投入6年后，你的自有资金收益能达到100%，即收益翻1倍，此时房价的累计涨幅为77.2%。 为了校核速算是否正确，在此放上资本金现金流量表供比对，现金流量表测算的假设条件为：购入房产时房子总价100万，此后房价复合增长率为10%，首付比例70%（70万元），借款比例30%（30万元），借款利率为基准上浮1成（5.39%），借款按30年等额还本付息计算，每年还本付息2.04万元。按第1年投入，第2年房价开始上涨，并且开始还本付息，到第7年，提前还贷（不考虑违约金、相关税费以及房租）。表格如下：  表格显示，到第7年（也就是投入后的第6年）卖出房子，转让价格是177.2万元，当年申请提前还贷29.1万元，累计还本付息39.3万元，扣除已投入的首付70万元，盈利67.8万元，基本翻番，内部收益率是11.4%，收益和收益率与速算差别不大。 这样的收益高吗？实现的可能性高吗？ 在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位下，10%的涨幅到底有多大的实现可能性，各位看客自有自己的判断。 此外，11.4%的收益到底怎么样？有没有比这个收益更高的投资标的。 这里列举股市里的一个标的，民生银行。2016年，民生银行的净资产收益率是14%，目前市净率0.84，如果以当前价格买入，相当于84折买入股权，如果2017年的净资产收益率仍然是14%，打折买入股权相当于获取的净资产收益率为16.67%，这个收益妥妥打败10%涨幅的房子哦。 买房or买股，相信大家心里的算盘应该更清晰了。 另外，需要自动计算房产投资收益excel表格的同学，可以留言，通过改变参数，你能找到投资房产的一些规律。 |
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