不懂金融的公寓人不是好商人 一分钟教你读懂REITs

什么是REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产信托投资基金。属于资产证券化的一种方式，通过把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。

REITs具有以下特点

1. REITs 是信托投资行为，持有人以信托基金方式间接拥有REITs 所投资的不动产，是一种权益买卖行为。而多数的国内信托计划是债权融资或变相融资行为，并不拥有信托所投资的资产；

2. REITs 具有基金性质，在证券市场上具有极强的流动性。而国内信托计划并不具有基金性质，流动性极差，并设计初期安排了信托本金的偿还，设定了严格的信托期限。

3. RETTs发行后，将产权与资产管理权进行彻底拆分，并由专业的基金管理人管理。而国内信托计划，则是房地产企业获取信托融资后，继续进行项目开发，且无房地产管理机构参与。

4. RETTs收益来源于主要来源于租金收入和房地产升值。而国内信托计划中，房地产行业一旦发生系统性风险，投资人的收益和本金却有可能受损。

5. REITs 与股票相似。相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而我国运作的信托计划却没有房地产资源配置的能力。

因此，REITs虽名为“房地产信托投资基金”，却与国内房地产信托计划有本质差异。投资REITs，可以理解为购买特殊房地产企业的股票。

全球REITs

REITs概念诞生于美国，自1960年艾森豪威尔总统签署了《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）始，至今全球已有30多个国家和地区相继推出REITs，全球总市值已经超过1.8万亿美元。在亚洲，新加坡被公认为拥有最规范、完善的REITs市场，国际大都市香港则是（投资于内陆物业资产的）REITs产品体量最大的市场。

图：2015年美国REITs市值居全球首位

目前REITs市场规模发展最大的是美国，其REITs市场规模大概占到全球总规模的70%以上，并且，美国REITs行业总市值已经远远超过了传统地产开发行业。

图：美国REITs行业总市值已经远远超过了传统地产开发行业

REITs在国外租赁市场得到广泛应用，因其在增强融资能力、提高资金收益率方面的效果明显，被认为是租赁市场发展的一项关键举措。

自REITs被写入国务院文件中起，金融界对此保持高度关注，但相关规定细则却迟迟未能落地，因此，国内急需针对REITs产品的法律法规。

国内住房租赁REITs

近日， 据央媒报道，国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。

《住房租赁管理条例》将会明确租赁行为过程中各方的权责，在“政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准、以及价格标准”等方面予以规范，对租赁企业“在税收、融资等方面”予以支持。

同时，证监会正在加紧研究制定REITs相关的政策法规及个人投资者的公募REITs。此外，10月13日，深交所发布公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。

住房租赁REITs不仅深刻贯彻“房子是用来住的”这一理念，而且通过品牌化租赁运营及资产证券化，以长租公寓模式盘活住宅资产价值，有望获得更大收益，我们可以预期，住房租赁REITs将迎来重大突破。

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