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来源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）作者：so121 这个时代，老百姓最关注什么 对于2016年，毫无疑问，这个问题答案是买房。 对于2017年，毫无疑问，这个问题答案是租房。 比租房更加火爆的是什么？是对这一大波租房新政的讨论！ 有的说，租房新政开启房地产发展新纪元。 有的说，租售同权会敲响房价连年涨丧钟。 然而，对于这些，干二房东的李方却毫不关心。 因为，他只关心二个问题： 租金，在一系列的租房新政影响下，租金会涨还是会跌？一系列新政之下，二房东的生意还能干吗？ 1 李方的反常之举 李方是我的同学，城中村的子弟，虽是农民身份，但是从未干过农活。从他记事开始，家里的主要收入来源就是“房租”，属于令人羡慕的“房二代”，或是“拆二代”。 李方毕业后，干过几个工作，但是都没做出什么成绩。正好，家中20多间房子，父母身体不好，租房料理不过来，想让他来帮忙，于是子承父业，干起来租房生意。 一干十几年，颇有成绩，从最初管理20多套单间，现在已经成立了一家小的长租公寓公司，除了自家的房子之外，另外还租了30套房子，总计下来公司管理的房子共约130多间，也算郑州二房东中的老炮。 然而，这几个月这个老炮，却开始在朋友圈里筹划着把这30多套房子中的一半合同给转出去。这让我颇为意外。 新政频出，租房时代春天不是就要来了吗，长租公寓的生意难道不好干了？带着这些话题，我约出了李方，想让他谈谈看法。 2 租赁是个“三不”市场 李方：你是干房地产营销的，对于新房市场很熟悉，新政策对于新房市场影响很大，一个政策下来，可能好卖的项目立刻就难卖了，会有立竿见影的效果。 但是新政对于租赁市场的影响就要小的多，任何一个政策对于租赁市场绝对没有立竿见影的效果。 我从事租赁行业十二年，真没有感到哪个政策对于租赁市场能产生多大的影响的。 李方：因为租赁市场的和新房市场不一样，属于典型的散户市场，在郑州能够拥有500间以上的公司非常少，整个而且大部分都是属于个人租房或者散户租房，即使有什么政策，也很难贯彻下去。 即使和管理相对松散的二手房行业相比，租赁行业管理更加松散，整个行业也是属于“有法不依、执法不严、违法不究”的三不状态。 有时候，不免出现些恶性事件，比如在出租屋子里打架出了人命，也是执法队一阵风式的检查，紧一时，松一阵。一个政策很难完整、快速、不走样的贯彻下去 所以我对这些政策判断就是，短期对于租房市场，对于租金高低没啥大的影响，郑州租房市场现在一定是个短期看空，长期看涨的市场，租金也一定会先跌后涨，长期看涨的趋势。 3 短期和中长期 李方：郑州市租房市场十几年里一直是向上走的，除了季节性的淡旺之外，一直没有发生拐点性扭转。 这本身就是由于郑州市租房的基本面没有变，流动人口一直在拥入，毕业学生一直在持续留郑，房子的增加相对于流动人口一直不足，所以房租一直在上涨。 特别是七月毕业季和过年之后的一个月后，这个市场态势更加明显。 不过，今年上半年房子不好租也是事实，因为去年郑州市房价涨的太猛，很多农村进城的打工的，都回老家干活了，因为实在买不起房子了。 另外一些学生，要么回地市老家就业，要么去武汉、西安等城市就业了，所以今年春节之后房子不太好租。 但是今年7月上下，这个趋势又翻转了，房子开始好租了。我的一个房客就告诉我，他是许昌的，今年许昌房价比去年至少翻了60%以上，所以老家也买不到房子了。 而且老家城市收入远没有郑州高，二者权衡，还是回来。如果地市的房子还是像今年上半年这样涨，我估计下半年房子还是比较好租的。 李方：首先我盘出去是部分合同，不是全部。基本上都是在合同（和房东签的）周期2年到3年之间的。 低于2年的和高于3年的合同我都是保留的。因为我判断，对于二房东或者长租公寓，明年下半年到后年全年行业会是一个低潮期。 因为在这次新政中，国家鼓励各方面都参与租赁，以后国企也会干租赁，房地产企业也会干租赁，特别是现在集体用地上的住房也会入市，短期租赁房源一定会较大规模的增加。 郑州市大约流动人口在300万到400万，预计需要租房200万间（80万套）。 如果这部分的增量小于20万间，约8万套房子，对郑州市影响应该不大，市场供求面不会改变。 但是一旦超过20万间，特别是达到50万间以上，市场供求面一定会反转，变为供过于求，这时生意就难做了。 这还是个次要因素，郑州市的限售政策影响也会比较大。现在的政策，要求新房有房本后3年不可售，不可售的房子房东也要交月供呀，所以只能往外租。 这批房子会在明年下半年到后年全年交房，量还比较大，所以市场上一下会出来不少这样的房子，市场也会供过于求。 我现在把合同转出去，也是收拢一点资金，到后年的时候趁着低价，能够再拿50套到100套房子。 4 租金是高是低？ 李方：今年不会有，因为国家的房源都是期房，大量的今年不会上市。明年、后年肯定会有的，但是影响多大，我不能判断。 这其中的关键就是房租现在的年租金回报率太低了，我上回看一篇文章郑州才2.32%，也就是说一套房子在房价不涨，房租不涨的情况下，要43年才能回本。 这个盈利水平比银行许多理财产品都低得多，明显是个亏本的生意。如果国家硬逼着国企干，房企干，要么企业装装样子，数量投入不够，要么国家财政补贴，企业才能有兴趣干。 但是如果由国家房企控制的房源数量太大，比如一年20万间，每间每月国家补贴200元，200*12*200000，郑州市一年要补贴4.8个亿。这样贴，一年两年可以，时间长了，这是个无底洞，地主家也没余粮了。 李方：这是一个悖论。现在的房租相对低于房价来说是太低了，回报率只有不到2.5%。 但是你要算对于人均工资来说，就太高了。现在郑州市城中村也拆的差不多了，好一点地段的单间至少要在1000元以上。 但是现在刚毕业的学生工资不到3000的也大有人在，刨去吃饭的，通讯的，交通的，女孩买两件衣服，男孩交个女朋友出去玩玩，不想啃老都难。 如果郑州市单间敢超过1500，我估计外来人口特别是年轻人会回家三分之一到一半，因为生存不下去了吗。要知道，房价是富人决定的，租金是穷人决定的。 5 同权、备案、交税是个连环套 李方：首先我纠正你一下，租赁备案、租赁纳税政策，早就有了，按照税务机关和公安机关要求，只要产生租赁关系就得履行备案和纳税。 但是我刚才说了，在租赁行业特别是民间租赁监管很松，所以很少人去真正执行，所以给人一种新政的感觉。 在我看来，同权、备案、纳税是一个连环套，只有纳税才能给你备案，只有备案才能给你同权，这个权利包括入户，包括孩子上学、包括看病报销等。 没有纳税，你还是民间私下合同和约定，谁能享受这些权利呢？ 不过这对于我们这种行业（二房东）到出了一个难题，如果我们在收房的时候备一次案，交一次税，那么我们再往外租的时候是不是还的交一次税，备一次案。 我们现在一套房子（长租公寓）平均住四个人，这四个人是不是都得去备案（合同到期也要去备案），如果这样就太麻烦了。 另外，对于这种享受权利的问题，二房东是否也能享受孩子上学的权利。 另外租二个月的房子和租两年的房子是不是享受同样的权利。这都是问题。 6 租金还的涨，这是个大趋势 李方：以后几年，房租一定会持续上涨的，但是不会太猛。 因为“炒房”这个问题，在国家层面已经上了黑名单，除了不会炒房者抓起来之外，会有越来越多的政策性障碍进行设置，以后会越来越难。 但是从持续投资，拉动经济的角度看，房地产也不能太冷。 所以要维持大家的买房的一定热情，就需要让买房还是有高于银行利息的投资收益的。 大家特别是富人愿意长时间持有房子而不是通过限售被迫持有房子，而不是炒买炒卖房子。 所以租金需要涨，但是不能涨的太快像房价一样，但是也不能不涨，始终维持在2%——3%。最佳的应该在4%—5%，和银行理财保持同一个水平，这应该是一个长效机制的一部分。 但是如何平衡租金和收入方面的不平衡，解决中低收入人群的租房问题，我想这比抑制房价更加需要政治智慧。 热文回眸：（点击标题即可阅读） ◆ 招行金葵花客户470万“神秘消失” 追讨无门维权难泪奔…身为储户的我们情何以堪？ ◆ 私人银行十年硝烟 各显神通的Ta们到底哪种性别客户偏多？你绝对想不到！ ◆ “后房贷”时代的银行系消费金融潮涌到底弄啥嘞？到底谁能占据下一个制高点？ ◆ 他花了5年时间研究了177位百万富翁的生活习惯，结果很震撼！ ◆ 每月存2500元，6年3个月后，我完成了人生第一个100万！这辈子不想穷就请好好看完 ◆ 看清中国未来三十年趋势！从现在开始，所有生意都值得再做一遍！ |
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