 经典案例 杜发是一家培训公司的老板，2013年，因为公司发展的需要，杜发租了一栋写字间。约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金标准为每年8万元。 杜发经营公司一年多以后，生意没有任何起色，每天又要承担着房租、人力等各项成本。于是，公司关门。 但是，租期没有到，杜发还要承担着租用写字间每年8万的费用。了解到，自己租住的地块房价不断上涨，杜发决定将租来的写字间以每年28万的租金转租给他人。这样自己可以稳赚20万。 于是，杜发将租赁房屋再行转租给孙某，双方签订了书面租赁协议，约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金标准为每年28万元。 世上没有不透风的墙。2015年12月，作为房东的牛先生知晓了杜发转租事宜，遂于2016年2月6日牛先生向杜发解除合同。 现牛先生将杜发诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月6日解除，杜某退还房屋并支付非法获利20万元（杜发转租年租金28万元与双方合同年租金8万元的差价，按一年的差价主张）。 嘉宾：杨崇林律师 云南凌云律师事务所副主任 方弘：租来的房子，房屋承租人杜发是否可以不经过房东的同意转租？ 杨崇林律师：从法律层面来考虑，如果合同里面明确规定房屋不允许转租，承租人是不能转租的。承租人享有转租的权利，一般在合同中是有明确约定的。否则，租赁合同就可能会因为承租人的转租行为被解除。 方弘：也就是说是否可以转租必须在租赁合同中明确约定。如果租赁合同当中对于是否可以转租没有约定，是同意转租还是不同意转租呢？ 杨崇林律师：正常情况下，如果合同没有约定是否可以转租，并不能直接认同于出租人同意房屋转租。 我认为，对于房屋进行转租，都是需要在合同中有明确的约定的。因为很多人喜欢当二房东，将房屋租赁来以后就擅自转租给其他方，从中进行牟利，从而抬高房屋租赁价格。实际上，受损的是后续来进行房屋租赁的次承租人。 因此，从规范的角度来讲，如果合同里面没有明确承租人享有转租权，原出租人都可以要求解除双方签订的租赁合同。 方弘：承租人是没有权利去擅自转租的。如果承租人在没有经过房东的同意去转租了，需要承担什么责任呢？本案中，房东主张除了解除租赁合同以外，还要求杜发退还房屋，而且要支付转租过程当中不法获利的20万块钱。 杨崇林律师：出租人发现承租人有转租行为的，可以依法提起诉讼，要求解除合同。 至于出租人主张要求支付非法获利的差价，法院在处理的时候，一般是本着双方所签订的租赁合同约定的租金条款来进行的。 至于出租方认为存在非法获利的问题，法院一般不审理或者不支持这样的请求。 因为，法院所支持的租金是以合同约定的租金标准计算出来的。即实际使用的时间段里面的租金，并不以对方转租以后所产生的新的租金作为标准来计算。 这也体现合同的契约精神和合同的相对性原则。即合同跟谁签的，就以双方签订的合同为准。转租合同并不是本案所涉及的要审理的对象。 所以，这个案件法院最终判决确认双方签订的房屋租赁合同在2016年的2月份解除。杜发应该腾退房屋。但是，对于房东刘某主张的差价损失赔偿的，法院是不予支持的。 方弘：在现实生活当中啊，可能还有一些情况，大家特别关心。比如说公司经营难免会遇到一些亏损甚至倒闭。但是，在这种情况下，房子的租金还要支付。因为承租方已经签了一个长期的租赁合同。这就无形给承租者带来很大的资金支付的压力。承租者在租房子的时候，怎么能够避免或者减少房租的压力呢？ 杨崇林律师：对于这个问题，我们要分开来看。 公司经营的问题是投资者对市场的一个考量。对于要创办的公司的经营范围、经营目的、产品用途、经营方向、经营策略等都是投资者首要考虑的问题。房租只是公司经营的成本之一，而且还不是整个公司经营成本的主要部分。 在公司的经营过程中，租房子的成本对公司经营有多大的影响？如果公司经营亏损了，租金怎么办？我认为有以下三针办法： 第一种办法：租金仍然也要按照租赁合同的约定按时足额缴纳。因为，房屋出租方并不参与到公司经营当中。即承租人的公司经营赚钱还是亏损，和房屋的出租方是没有任何关系的。 如果继续承租，承租者当然得按照合同的约定进行支付房租。如果承租人认为合同约定的租金高于市场现行的状况，承租人可以和出租人商量减少一部分租金。 第二种办法：如果这样的方法是无法行通，承租方也可以和房屋出租房进行商量是否可以将房子在获得书面许可的情况下进行转租来弥补自己的亏损。 生活中，我们经常看到铺面转让或者铺面转租，转让和转租之间有什么区别呢？ 实际上，转让就是将自己所承租的不动产找第三方即承租人来接手。在这个过程中，承租人一方退出原来的合同。即承租人先前和房屋的出租者签订的合同解除，由出租方和后来找来的第三方重新签订租赁合同。 这类似于中介收费一样收取一部分费用，这种情况叫转让。但是，合不合法我们另外再说。 而铺面转租，承租人是不退出原来和出租方签订的合同。即由承租人作为二房东和第三方即次承租人来签订一份租赁合同。 结合本案就是杜发和牛某签了租赁合同，又在牛某不知情的情况下将承租的房屋转让给第三方刘某。杜发这个时候的身份就成了二房东。 这也是弥补自己经营上损失的一种办法。 第三种办法：直接和房东提出房租到期或者房子不租了，租金也不支付了，解除合同并及时止损。 一般情况下，上述三种选择可以尽量弥补一些亏损。 方弘：我认为，大家在租赁房屋的时候，最好在租赁合同当中把转租权约定清楚。 杨崇林律师：所以，我们提醒生活中的有房出租者，在签订租赁合同的时候，对于转租权一定要约定清楚。 因为，转租会对整个房产租赁市场带来一些冲击尤其是一些负面的影响。比如说，所谓的租赁公司就是通过从房主手里面租房子，做二房东再进行对外租赁。 在这个过程中，就会存在着一些承租者对于原来的房屋装饰装修或者房子结构和使用产生一些不利的影响。 但是，租赁公司通常不会考虑这些对房子的破坏和影响，它希望的是收到租金，祢补差价来赚钱。 所以，在这种情况下，很多租赁公司应运而生。整个房产市场的租赁的价格随之也水涨船高。 作为有房一方如果要和租赁公司签订租赁合同，就一定要确保自己能够享有相应的合同解除权。这样就能够保障自己的权益。 方弘：其实，在房屋出租承租的过程当中，承租者和出租者在整个过程中都可能会面临一些法律的风险。所以，多了解一些法律知识，最好在您签订合同前咨询一下法律专业人士，看看合同怎么签能够把风险降低到最小。 关注和转发是对我们最大的支持！ 公众号里面有我们过去200多期的节目，我们分为刑事案件、民事案件、行政案件和婚姻家庭案件，大家可以按照分类去搜索。 |
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