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2021年1月1日，现行《合同法》将被《民法典》取代。其中有关房屋出租的法律规定做了重大的修改。更加保障了租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。 国家一直非常重视人民群众的住房问题。首先强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为；依次是法律可以保障租房者的居住权。今天宅猫找房编辑部将为大家总结共有房屋出租的新规定及相关的法律风险。让我们一起来看看，该如何捍卫自己的合法权利吧！  1、设立居住权的房屋不能租！ 如果你租到一套设立了居住权的住宅，此时你的租赁合同无效。在2021年之前房屋没有建立居住权，从明年起会有大量房屋设置住权。这类房屋将被视为租房雷区，法律不允许租赁。 租房者在租房时需要在《房屋租赁合同》中写明：该房屋没有设立居住权，在租赁期间不得新设居住权。否则出租人承担违约责任的书面证明。 2、出租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月！ 在日常生活中，有很多第二房东将自己租的房屋转租给第三人，并收取自己的租金差额。此种情况在未经出租人同意的情况下，第二个房东的转租合约无效，因此这种转租可以解除。 转租会导致许多租赁关系在实践中处于不稳定状态，当你租的房子被转租时，随时都有被驱逐的风险。新法律中规定：如果出租人知道承租人要将房屋转租，他在6个月内没有提出任何异议，将被视为同意转租。 3、房屋权属有争议或被查封的，可以退还租金。 房屋所有权存在争议或出租人因诉讼纠纷房屋被司法机关查封，甚至被拍卖的房屋。严重影响到承租人的和平生活权。 新法律保护了房客的合法权益明确规定：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！ 如果承租人发现房屋被司法机关或行政机关依法查封、扣押；房屋所有权发生争议时，需要保留相关证据，及时通知出租人并解除合同。 4、租房人享有优先租赁权，不用担心在租期结束时会被驱逐！ 承租人享有优先租赁权，除非有特殊原因除外。大部分租房者觉得搬家特别难，这样会增加大量的成本和费用。合同到期后，如果房东告诉租房者不想再对外出租房屋，租房者只能另寻新住所。这种情况明年就不会再发生了，法律明确规定承租人有优先租用权。 需要注意的是：优先租赁权是在同等条件下可享受的优先权。如果价格不一致，将不再享有优先租赁权。租房者如果想要获得优先租用权，就需要匹配最新的租金价格。 5、近亲属的购买权优先于租房人，租房人的优先购买权受到限制 在《合同法》只规定出租人在出售房屋时，承租人享有优先购买权。因此也会出现一些问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，或者买卖，就需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是在低价卖给自己的兄弟姐妹是，租房人也享有同等条件优先购买权。这就和我们的社会风俗产生巨大冲突。 此次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。 |
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