【丰国说法】只要房东解除与中介的合同， 就可以收回租客的承租房屋？ 房东，你不讲武德！

作者：胡奎

壹 

前两天写了一篇小文《房东与房客杠上了，中介也许在偷笑》（微信公众号“丰国律师”2020-11-26）。文章大意是：出租人（房东）在与承租人（中介）签订的合同中，允许承租人转租；承租人（中介）在与次承租人（租客）签订的合同中，租赁期限与前一合同期限相同。区别在于承租人按月或者按季度向出租人支付租金，次承租人却是一次性向承租人支付了租金。现在的情况是，在租赁期尚未届满的情况下，承租人不再向出租人支付房租，出租人可以解除其与承租人之间的合同，但承租人与次承租人之间的合同仍然有效，具有法律约束力，故出租人无权将次承租人赶出去。
 
没想到文章推送后，收到不少读者的反馈，而且争议还挺大。
 
有人认为，出租人解除与承租人之间的合同，当然有权收房，次承租人不能对抗出租人。
 
也有人认为，出租人解除合同以后可以收回房屋，因为出租人与次承租人之间没有直接的租赁关系，没有义务向次承租人交付房屋，承租人与次承租人之间的转租合同因承租人违约而无法履行。
 
可以肯定地说，这些观点都是错误的。
 
还有人自以为想到了一个“好主意”：如果中介（承租人）给房东（出租人）付半年租金，签十年合同，中介再转租给兄弟伙，一次性收十年租金然后消失，留下房东独自凌乱。
 
这种情况不大可能发生。即使发生了，那也很明显看得出承租人与次承租人串通一气，损害第三人的利益。而且，这种案件一旦走向刑事方向，对公安机关来说，还不是小菜一碟！
 
如果仅仅分析法律关系，这种案件应撇开暴雷的因素。因为在暴雷的情况下，法院为了避免诉讼爆炸，故发文不予受理此类案件（当然法院这种做法本身存在问题，这不是在变相保护中介平台吗？有助纣为虐之嫌！）
 
这种纠纷按刑事案件来处理，只是一种可能性。现实情况却是：很多这类案件，法院既不受理，公安也不立案，于是就真的留下房东独自凌乱了，或者是房东与租客互掐。

贰 

我国《合同法》第224条【承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同】没有规定“在出租人同意的转租期限内的转租合同是否对出租人具有法律约束力？”
 
但我国《民法典》第717条【承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外】规定了这一点：在出租人同意的转租期限内的转租合同，对出租人具有法律约束力，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。
 
故当承租人违约，达到出租人解除合同的条件时，如果出租人解除合同，则解除的也仅仅是出租人与承租人之间的租赁合同。也就是说，出租人与承租人不再受租赁合同约束，但出租人仍要受转租合同的约束。毋庸讳言，承租人与次承租人当然要受转租合同的约束。
 
虽然我国《民法典》自2021年1月1日起施行，但从理论上分析，出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人之间的三角法律关系，就应该具备这样的法律效力。
 
首先，出租人与承租人签订合同时，允许承租人转租，可视为出租人已授权承租人转租，出租人就应当预见到承租人会转租。当承租人转租后，出租人当受此约束。
 
其次，承租人转租的期限，没有超出出租人与承租人之间租赁合同确定的租赁期限。也就是说，承租人与次承租人并没有违背出租人的意思，而是在出租人授权的期限范围内签订的转租合同。根据物权法的相关原理，次承租人根据转租合同而占有房屋，属有权占有，当受法律保护。至于承租人是否按时向出租人支付租金，次承租人不知道也没有义务知道。次承租人只要履行好自己按时向承租人支付租金的义务就可以了。
 
故我国《民法典》规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。言外之意，只要没有超过，转租期限对出租人就具有法律约束力。
 
这就是当出租人解除其与承租人之间的租赁合同时，而次承租人按转租合同仍享有继续租赁房屋的权利之所在。与《合同法》相比，《民法典》的规定更完善，更科学，更能在出租人、承租人与次承租人三者之间体现法律的公平性。
 
所以，房东无权要求租客腾退房屋。否则，如果房东强行让租客搬出，则属于不讲武德。房东还可能因此而承担赔偿租客租金损失的责任【参见“浙江省杭州市中级人民法院（2020）浙01民终5728号民事判决书”】。 

叁

最后，还有人搬出了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条【因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿】。
 
很明显，该条规定的是次承租人的权利，而不是义务。根据合同的相对性，是承租人有义务向出租人支付租金。也就是说，要不要代为支付，次承租人有选择权。
 
如果次承租人不选择代为支付，出租人行使合同解除权，则解除的只是出租人与承租人之间的租赁合同，而不是承租人与次承租人之间的转租合同。出租人无权解除转租合同。
 
如果次承租人选择代为支付，又有两种情况。一是次承租人尚欠承租人租金，代为支付后则可以折抵该租金，承租人无权再要求次承租人支付该租金；二是次承租人不欠承租人租金，代为支付后则可以向承租人追偿。不管是哪种情况，只要次承租人选择代为支付，人民法院都应予支持。
 
这才是该司法解释条款规范的应有之义。