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农村宅基地确权新政策是什么?

2017-10-31  e网琴聲

农村宅基地确权的情况多种多样,宅基地确权的处理原则也是各种各样的,为了能够解决大部分人关于宅基地确权的疑问,现在对相关的宅基地确权的方案进行细说。

1、现宅基地处于养殖园区有老宅基地证的情况如何处理?

对在养殖园区已有宅基地证的,调查核实后按原宅基地权属、面积确权登记,但已将养殖业用地用途改变为宅基地,且无宅基地证已进行居住的,如符合宅基地使用批准条件的(本村农业户、一户一宗),先进行权属调查,待上级政策允许时,将该养殖用地批转为宅基地后,方可登记发证(闲置的除外)。

2、原使用权证书土地权利人、证书编号、证书面积与国土局登记信息不一致的情况?

调查核实后本人提出申请,村委会审核确认后予以更正。

3、外来人员在本村购买或迁移至本村的情况?

先将户口迁入本村后,属于本村农业户的,按审批登记程序办理,否则不予确权登记。

4、原宅基地统一拆迁后修建小康楼如何确权?

原宅基地证作为权属来源证明材料,实测总土地面积及总建筑面积,按发证面积分摊后,不得大于原宅基地面积进行确权登记发证。

5、村集体统一为村民建设的多层住宅小区,多层如何分摊,如何制作地图?

用小区总土地面积除以总建筑面积,求出每户分摊系数,乘以每户建筑面积,确定每户分摊土地面积,进行确权登记,但无法分户制作宗地图,土地证记事栏注明共用宗地,不附宗地图。

6、本村村民跨队修建房屋的如何填写登记信息?

确权时以其身份证或户口本上的住址为准。举例:1队的人在2队的地盘修住宅,确权其宅基地时按其身份证或者户口本的住址信息编写宗地号。

7、国家相关建设、公益慈善事业建设、村镇规划建设等导致拆迁的居民的情况?

属于旧房屋拆除后又新建房屋(位置调整),但旧房有原宅基地使用证的,将原使用权证收回并注销,经村、乡(镇)、国土部门逐级审核,上报市政府审批后予以确权。

8、只有宅基地证,但无住房或房屋已倒塌、灭失的怎样处理?

不进行权属调查和地籍测量,按照(国土资发〔2009〕76号文件第4条)规定,应由本村集体经济组织收回土地,同时收回并注销过去已发的原宅基地证。

9、对失踪或丧偶人员的宅基地如何确权?

根据公安部门出具的失踪或丧偶证明,原则按继承顺序先由第一继承提出变更或补证申请,其他家庭成员签字同意,所在村委会、镇乡审核无异议后进行受理。

10、对近年来小康建设、新农村建设、生态移民、自发移民以及其他情况未经审批建设的宅基地如何补办审批和发证手续?

国土资源部《印发关于加强农村宅基地管理意见的通知》(国土资发〔2004〕234号)规定,对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的,由村、乡(镇)逐级审核,批量报县(市)批准后,由乡(镇)逐宗落实到户。

《土地管理条例》规定,农村村民住宅用地标准:使用水浇地的,每户不得超过二百七十平方米;使用平川旱作耕地的,每户不得超过四百平方米;使用山坡地的,每户不得超过五百四十平方米。对灌区占用水浇地的镇村,符合补报批条件的宅基地,按不超过270平方米进行补批和发证;对此范围内的自发移民建设的住宅,符合补报批条件的宅基地,按不超过400平方米进行补批和发证;对符合补报批条件的农村宅基地,按不超过540平方米补批和发证。


现在,国家正在对农村宅基地进行确权登记,很多农民朋友遇到了困扰,我们具体来了解下2017年农村宅基地确权新政策有哪些?

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定,宅基地使用权在确权时主要依照以下原则:

1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地,超过当地政府规定的面积,在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的,可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

2、1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止,农村居民建房占用的宅基地,其面积超过当地政府规定标准的,超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后,按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

3、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民,其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权

4、非农业户口居民原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。

5、接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权。

6、继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。

7、按照确权规定,确定的宅基地面积超过当地政府规定标准的,可以在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量,以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。

8、华侨原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。

9、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。

农村宅基地:自由买卖卖地进城

农村宅基地自由买卖卖地进城宅基地的使用权有哪些。改革开放近40年后,农民,作为几千年来的弱势群体,当前长期承受着城乡二元结构隔离,承受着农产品价格剪刀差的压制,在为中国的工业化作出重大贡献的同时,正面临再一次被围猎的命运。近年来,响应着“城镇化”的扩张,驱赶着农民进城的步伐也不断加快,正好配合着当前三四线城市“去库存”,一箭双雕。中金网10月24日

农村宅基地自由买卖卖地进城宅基地的使用权有哪些

通过占用耕地进行城镇化扩张的空间越来越小,而农民手中最后的资产——宅基地这块肥肉,正成为开发商疯抢的标的。

我们老家也开始建设工业园,与之对应的就是征地了,短期来说,像是好事,但长远来看,农民失去了最珍贵的东西,也没有生存的技能,这对他们是一个很大的打击。

农民最大的资产就是土地,要说农民没了土地,能行吗?当然不行,在一线二线城市,城中村的改造,为什么会有钉子户,主要是利益得不到充分的保障。

对农民有好处的,我相信朴实的农民会配合的,年轻人都外出打工了,有几个年轻人愿意在家种田的?下一代还有人种田吗?

征地对农村来说,意味的更是一种发展的机遇,只是不豪赌烂赌,肯劳动,做生意,其实征地农民过的日子并不差。

为什么现在农民不愿进城落户,要知道,实实在在的城里人,没工作的生活都艰难,何况你一个地地道道的农村人,进了城你吃啥,喝啥,用啥,到那时想回农村,怎么回,土地没了,住地没了,只有哭的份。

为了杜绝这种现象,允许进城农民内部有偿转让宅基地,有砖家说:允许宅基地转让,是有效调控房价的治本之道。

在城镇定居落户,基本需要就是购房,而资金是最大的问题,宅基地能有偿转让,意味着拥有宅基地,但早已在城市生活的人,可以通过宅基地转让凑首付,金投网小编觉得没多少人会这样做吧,只有10%左右是主动自愿放弃宅基地的。

宅基地对于很多农民来说,是自己出生、长大的地方,是父辈、祖辈传下来的,是人在他乡也会惦记的根。

对于“宅基地有偿转让”,你需要了解下这些内容:

1、农村村民一户只能拥有一处宅基地;

2、农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

卖地进城对于在农村务农的农民来说不可行,只有在城郊地区的农村宅基地才值钱,比如深圳城郊城中村的农民在宅基地上私建高层楼房,用于出租或者等着政府征地拆迁,获得大量财富。


现在农村宅基地使用权登记已经纳入不动产登记的范围,经审核批准,统一颁发不动产权证书。进行农村宅基地使用权登记的大致流程是这样的:

一、登记申请。由宅基地使用权人向本辖区内国土资源所(或国土资源分局)提出书面申请,领取由国土资源部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》,以户为单元,每宗宅基地填写一份。

二、权属审核。各国土资源所(分局)进行土地登记资料的初审,对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定,填写宅基地地籍调查表,绘制宗地草图,然后报县(市)国土资源局审核;经审核无异议的,以国土资源局名义发布公告,公告时间不少于7日;公告到期后,统一报请县(市)人民政府审批。

三、注册登记。公告期满,土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的,在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见,由县(市)人民政府领导签章,并加盖县(市)人民政府土地登记专用章。然后填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》,填写《土地归户卡》,组装《土地登记簿》,并进行材料归档。

四、颁发证书。

农村房屋买卖合同的法律效力

  司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。

  一般裁判规则

  1、最高人民法院

  《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

  另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”

  2、各地高级人民法院

  根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

连环交易中农村房屋买卖合同效力

出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时如何认定农村房屋买卖合同的效力?

从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。

主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制

北京地区法院认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。

农村房屋买卖合同无效的法律后果

根据《合同法》第五十八条,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。”

值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”

具体到农村房屋买卖合同的场合,通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效,若买受人没有提出反诉,合同无效情形下,北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面:

(一)返还财产

通常情况下,农村房屋买卖合同无效后,出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。

(二)损害赔偿

1、合同无效过错责任分担

北京地区法院通常认定,出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。

2.损害赔偿范围

《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)明确规定:“在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务,对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题,具体说明如下:

(1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任,性质上属于缔约过失责任,原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿,并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素,参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据,酌情予以确定。

(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的,合同无效后,出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。

农村房屋买卖合同无效,损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下,对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋,可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋,区位补偿价可暂不予处理,待日后拆迁时,再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序,但双方房屋交易行为已完成多年,涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化,土地价值、房屋价值明显提升,且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的,也有法院支持当事人主张区位补偿价。

“有恒产者有恒心”,住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中,问题的实质其实是土地问题,如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。


近日有些网友询问到农爱邦,关于如何申请农村宅基地?申请农村宅基地的条件有哪些?农村宅基地确权对农民有什么好处?宅基地是虽说是大家很受关注热度很高的一个话题,但对于农民朋友而言,对这些政策却知之甚少,更不知如何去申请,在此农爱邦也整理了有些相关资料及信息可供村民们参考借鉴!

据农爱邦查找整理:如何申请农村宅基地?申请农村宅基地的条件有哪些?

据农爱邦调查了解到:宅基地确权真的毫无意义?对农民没有任何好处? 其实还是有不同的看法?

网友看法一:确权就是为了流转,不确权签不了合约。

网友说的还是比较有自己的见解,据农爱邦查找了解:2011年5月,国土资源部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》《通知》提出,农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。集体土地确权颁证自然包括宅基地确权。

网友看法二:宅基地确权,至少证明房子是自己的,至于以后卖不卖,自己说了算。

据农爱邦了解,有人也许不同意,以前不是有宅基证和房屋使用权证吗,难道老证没有用?根据国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中内容,目前全国所有的市、县均已完成不动产统一登记职责机构整合,除西藏的部分市、县外,都已实现不动产登记“发新停旧”。另外,实际中,农村很多地区宅基地手续并不完善,要么只有宅基证,没有房屋所有权证,要么两者都没有,此次确权也是为了明确宅基地的权属关系,解决相关纠纷。

网友看法三:现在确权就是为了以后流通打基础,作准备。

社会发展这么快,打通城乡界限,宅基地自由流转,现在不允许不代表今后不会实现。这位网友说的也不没道理《土地管理法》修法列入十二届全国人大常委会立法规划,农村土地有望与国有土地同等入市,同价同权。随着城乡一体化推进,更加落实宅基地用益物权,增加农民的财产性收入,有专家已经提出应扩大宅基地流转范围

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