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作者单位：永春县不动产登记中心 在与同行的交流中发现，对宅基地的赠与、转让行为是否适用“宅基地使用权及房屋所有权转移登记”存在不同意见。《国土部不动产登记操作规范（试行）》（下称《规范》）10.3.1规定，宅基地使用权及房屋所有权转移登记适用情形包括：“1.依法继承；2.分家析产；3.集体经济组织内部互换房屋；4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的；5.法律、行政法规规定的其他情形。”《不动产登记暂行条例实施细则》（下称《细则》）第四十二条规定，“因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的”适用转移登记。 笔者认为，《规范》和《细则》对宅基地转移登记的适用范围做的是开放式描述 ，本集体经济组织内部的赠与、转让适用宅基地使用权及房屋所有权转移登记。 合法性 《物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”即承认村民出卖宅基地的行为。 《确定土地所有权和使用权的若干规定（[1995]国土籍字第26号）》第四十九条规定“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。”《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发[2016]191号）》第六条第二款规定，“历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。”即允许受让、受赠宅基地的村民办理确权登记。 根据上述法律法规可知，宅基地的赠与、交易行为已得到承认，转让和受让行为皆有法可依，集体经济组织内部的房屋赠与、转让适用宅基地使用权及房屋所有权转移登记，具有合法性，可以予以确权登记。 合理性 因自然继承、人口迁出等原因，村庄内出现愈多的闲置房屋，在缺少有效的宅基地有偿退出机制的情况下，屋主往往愿意将闲置房屋出售、赠予给村内有住房需求的村民。因此集体经济组织内部的房屋赠与、转让是符合现实需求的。 十分珍惜、合理利用土地是我国的基本国策。《土地管理法》第六十二条第二款规定，“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第九条第二款规定，“农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地。”可见政策上亦鼓励利用闲置宅基地解决农村新增住房需求。 在现实有需求、政策亦鼓励的情况下，允许屋主在集体经济组织内部赠与、转让闲置宅基地，既解决了新增住房需求，又提供了一条宅基地有偿退出的机制，实现闲置宅基地的盘活利用。因此笔者认为，集体经济组织内部的房屋赠与、转让适用宅基地使用权及房屋所有权转移登记，应当予以登记。 注意事项 宅基地使用权是基于集体经济组织成员的特定身份所体现的用益物权，使用时具有身份性，转让时亦有身份限制。《土地管理法》第六十二条第一款及第四款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发〔2008〕146号）》第三条第二款要求“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”《规范》10.3.4.1规定，宅基地使用权及房屋所有权转移登记的受让方应为“本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件”。 因此在办理宅基地使用权及房屋所有权赠与、转让的转移登记时，除核实身份外，应当要求转让人书面声明已清楚赠与、转让宅基地后无权再申请新的宅基地；应当确认受让方系宅基地所在集体经济组织成员且名下没有宅基地、符合宅基地申请条件，具体可以参考当地宅基地审批流程中对申请人的身份核实方法。 综上所述，集体经济组织内部的房屋赠与、转让合理合法，适用宅基地使用权及房屋所有权转移登记。 |
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