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案例一
一、案情简述
2015年6月29日盐城xx物业公司与xx花园业主李x物业费纠纷一案在盐城市房产物业巡回法庭开庭审理。xx物业公司要求被告李x支付2013年3月1日至2015年2月28日物业服务费1611.90元以及日万分之五的滞纳金。
原告诉称：2009年6月30日原告与xx花园业主委员会签订了物业服务合同，合同明确约定收费标准、时间及逾期缴费将承担的后果，对双方权利和义务进行了约定。2014年6月28日与业主委员会续签了物业服务合同，内容与第一份合同相同，收费标准由每月每平米0.5元调至0.6元。被告作为xx花园的业主一直未按合同约定支付物业服务费。故请求判令：1、被告立即支付所欠物业费1611.90元。2、依据合同约定，判令被告按欠费年度支付至履行之日止期间日万分之五的滞纳金，其中，2013年3月1日至2014年2月28日物业费755.58元，自2013年4月1日起计算滞纳金；2014年3月1日至2015年2月28日物业费856.32元，自2014年4月1日起计算滞纳金。3、诉讼费用由被告承担。
原告举证：1、2009年6月30日原告与业主委员会签订的物业合同。2、2014年6月28日与业主委员会续签的物业合同。3、小区业委会向原告出具的情况说明。4、针对该小区房屋公共部位存在损坏的现象，原告通过业委会向住建部门申请维修基金，在前段时间对包括被告在内的房屋公共部位进行了维修，证明原告按合同约定履行了自己的义务。
被告辩称：1、2012年10月份起被告房屋阳台漏水，被告与原告交涉后未果，被告只好自己维修，但至今仍漏水。2、原告未能按合同约定履行义务。3、被告不存在拖欠物业费情况。被告向原告缴纳了2013年、2014年停车费及物业费合计8400元。
被告举证：1、小区业主联名信，就小区物业存在问题联名向原告要求限期解决。2、录音材料，被告缴纳2013年、2014年停车费及物业费合计8400元时与原告公司会计的谈话。3、盐城市物价局、房管局小区车位收费规定，不得向停车车位收取物业管理费，在此情况下被告于2013、2014年间缴纳共1200元物业管理费。综上，请求驳回原告诉讼请求。
二、案例结果
经2次开庭审理后，xx物业公司与被告李x最终达成协议如下：
李x于2015年9月10日前支付所欠物业服务费，如被告到期不能按约履行，原告可申请执行。案件受理费减半收取，由被告承担。
三、案例分析
本案争议的焦点：一是业主能否以开发建设遗留问题为由拒交物业服务费，二是业主能否以物业服务不到位为由拒交物业服务费，三是业主缴纳的8400元是否包含物业公司所要求支付的物业服务费。
业主李x房屋漏雨属开发建设遗留问题，业主以开发建设单位遗留问题为由拒交物业费是不合法的。对于开发建设遗留问题，业主应当与开发建设单位通过协商、仲裁或诉讼途径解决，物业公司作为服务单位也应协助业主积极合法维权。本案中xx物业公司协助业主李x申请维修资金，维修漏雨房屋，履行了自己的义务，而申请维修资金需要一定时间，业主不应在此期间拒交物业服务费。
物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定，业主有权要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主李x以xx物业公司未能按合同约定履行义务为由拒交物业服务费是没有法律依据的。
根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业公司按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。案例中xx物业公司要求业主李x支付的1611.90元为物业公共服务费，而李x无证据证明其所交8400元包括物业公共服务费。经调解，李x最终同意支付之前所欠物业服务费。
四、实践提示
1、根据《江苏省物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。
2、物业公司未按合同约定提供服务，业主或物业使用人可向小区业委会反映，由业委会督促物业公司提高服务质量。如小区内无业主委员会的，业主或物业使用人可向物业主管部门举报。
3、根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费实行明码标价，物业公司应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、收费标准等内容，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
案例二
一、案情简述
xx小区业主王x因不满物业公司的服务质量，从2011年开始就不缴物业服务费，在拒交了2年物业服务费后，被物业公司起诉至法院，要求其支付2832元的物业服务费。
原告诉称：物业公司已提供了服务，业主应当支付物业服务费，服务的质量和服务费的收取是相对应的。业主如有意见可通过法律手段解决，用拒交物业费来处理，只会让双方关系紧张，并不利于服务质量提高。原告为管理小区聘请保安、维修及保洁人员负责小区的物业服务，需大笔费用。但因许多业主不支付物业服务费，致使公司资金严重不足，无法正常运作，导致原告无法向业主提供更好的服务。
被告辩称：物业公司服务不到位，小区存在诸多问题。1、楼顶住户在顶层养鸡养鸭，用鸡鸭粪便浇菜施肥，味道十分难闻。不仅严重影响了其他住户正常生活，也占用了住户平日休息的公共场所。2、公共区域的卫生很差，垃圾满地，许多楼的入户大门门锁被损，却长期无人修理。3、物业公司将底层的架空层作为居委会办公场所，致使排气不畅通。4、小区经常发生盗窃事件，业主人心惶惶，住起来没有安全感。被告曾多次向物业公司反映问题，但物业公司一直未能处理。物业公司未尽到应尽责任，故业主有权不支付物业费。同时，被告向法庭提供了相关证据。
二、判决结果
法院最终判定按照20%的比例扣减王x的物业服务费，被告王x支付原告xx物业公司物业服务费共计2265元。
三、案例分析
本案争议的焦点是业主能否以不满物业公司的服务质量为由拒交物业服务费。
首先，根据《合同法》和《物权法》的规定，业主应遵守诚实信用原则以及全面履行原则，客观、全面、如实履行合同约定的义务。物业公司与业主之间的关系是服务与被服务的关系，按照《物业服务合同》的约定，及时交纳物业服务费用是业主的主要义务。业主主动支付物业费，物业公司才能够提供更优质服务。
其次，业主以物业服务不到位为由拒绝支付物业费，在《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中均无此规定。可见，尽管物业公司没有按照《物业服务合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为，但业主完全拒绝支付物业费是缺乏法律依据的。
当然，在业主有证据证明物业公司提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业公司根本没有提供相应的服务时，鉴于物业公司提供的物业服务项目与服务质量与约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费酌情扣除。结合本案，法院最终判定按照20%的比例扣减王x的物业服务费。
四、实践提示
1、物业公司服务不到位，业主可通过业委会协调解决。如果业委会协商不成的，只要过半数的业主同意，可以解聘物业公司并另行选聘新的物业公司。
2、业委会在与物业公司签订物业服务合同时，应对物业服务事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业公司应当按照合同的约定，提供相应的服务。
3、业主平时发现物业公司服务不到位或违反物业服务合同，可用照片、录像形式记录下来，取得证据后妥善保存，以保证在法庭上能全面、完整地支持自己的诉讼主张。
一、案情简述
2011年x月x日，xx物业公司向法院起诉，要求被告赵x支付2009年4月1日至2011年5月31日的物业管理费及滞纳金总计人民币2100元。 原告诉称：2009年4月1日，原告xx物业公司与xx小区业主委员会签订《物业管理委托合同》并于同日开始履行合同，被告作为业主，不按合同约定缴纳物业管理费，原告多次催缴，被告以小区开发商欠其光盘制作费为由拒不缴纳。故请求判令被告支付拖欠的物业管理费及滞纳金。
被告辩称：1、原告提交的物业合同是无效合同。该小区业委会主任张x已于2009年11月搬离该小区，其委员资格已丧失，该业委会副主任魏x于2009年6月份去世，该小区业委会从2009年就处于停运状态，没有人代表小区全体业主的利益履行职责，原告提交的物业合同甲方代表人无权签字。同时，该合同没有加盖业委会公章，合同内容前后矛盾，合同第17条规定：管理期限为1年，但原告请求的是两年费用。2、原告管理混乱，不能保证业主人身财产安全，请求驳回原告的诉讼请求。
法院审理查明：xx小区业主委员会与原告xx物业公司签订了4份《物业管理委托合同》，委托管理期限自2009年4月1日至2011年12月31日止，物业管理费2009年4月1日至2011年3月31日按每月每平方米0.25元收取，2011年4月1日至2011年12月31日按每月每平方米0.35元收取。同时，合同又约定服务费标准的调整，按政府部门批准的价格调整。4份委托合同均盖有xx小区业委会和xx物业公司的印章，xx小区业委会主任张x和xx物业公司法人代表沈x也均在合同书中签字。
xx小区业委会业主张x虽搬离了小区，但其房屋仍在该小区，且小区未选举新业委会主任，张x仍以业委会主任名义参与小区管理。
被告赵x在xx小区房屋建筑面积为209.4，自2009年4月1日xx物业公司进驻该小区后，一直未缴物业费。庭审中，被告称未交管理费是因为与开发商有经济纠纷。
庭审中，原告诉被告支付逾期缴费的滞纳金，但xx物业公司与xx小区业委会签订的4份委托合同中对缴纳物业费的时间表述不明，同时对滞纳金的约定也不明确。
二、判决结果
依照《合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：1、被告赵x于本判决生效后10日内支付原告xx物业公司物业服务费共计1465.80元。2、驳回原告xx物业公司的其他诉讼请求。若未按照本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵x负担。
三、案例分析
被告认为业委会主任张x已搬出小区，丧失委员资格，其与物业公司签订的物业合同为无效合同。但张x房屋仍在该小区，且该小区一直未选举新的业委会主任，张x仍以业委会主任的名义参与小区管理，该小区业主也未对此提出异议，因此，张x代表业主与物业公司签订的4份《物业管理委托合同》为有效合同，对小区业主具有法律约束力。被告辩称未交物业费是因为与开发商有经济纠纷，无法律依据，不能作为拒交物业费的抗辩理由。
虽然xx物业公司在与xx小区业委会签订合同时未办理工商执照，但已按合同的约定履行了义务，且在合同履行期间办理了工商执照，按照权利义务相一致原则，业主也应按合同约定交纳物业费。而原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，因此最终驳回了原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。
四、实践提示
1、物业公司进驻小区应符合法律规定。
2、业主委员会与物业公司签订的物业管理委托合同中应明确权利义务关系。
3、物业公司收费应符合相关法律政策的规定。
4、当事人应做好诉讼的证据保全工作。
小区业主，按时缴费是义务
物业企业，搞好服务是王道 |
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