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在百度输入逾期办证纠纷，笔者检索到2,280,000个搜索结果，可见逾期办证纠纷已成为商品房买卖合同纠纷案件的主要类型。此外，逾期办证纠纷案件多为群体性案件，一旦处置不当，会给房地产开发企业带来不确定的法律风险。鉴于此，我们认为有必要对商品房买卖合同逾期办证纠纷有关的法律问题予以系统梳理，以厘清与逾期办证纠纷有关的法律问题。 一、办理房屋权属证书的义务主体 为保护交易安全和第三人的利益，我国物权法规定，不动产物权的变动必须进行公示登记。不动产登记虽然不作为合同的生效条件，但不动产未经登记不发生物权变动的法律后果。因此，开发商交付房屋的主给付义务包括：1、将符合交付条件的房屋交付给买受人占有和使用；2、将房屋的所有权转移给买受人，即办理或协助办理房屋的产权登记。 《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此规定可见，房地产开发企业对办理房屋权属证书负有协助义务，买受人对办理房屋房屋权属证书负有协助办理的法定义务。 此外，根据《城市房地产权属登记管理办法》第16条关于初始登记的规定，购房人办理房屋权属登记必须以房地产开发企业办理初始登记为前提，房地产开发企业在法定期限内（新建房屋，房地产开发企业应当在房屋竣工后3个月内到房屋登记机构办理房屋的初始登记）办理了初始登记，并向购房人履行了告知义务，房地产开发企业才完成法定的办证义务。 综上，房地产开发企业负有协助办证的义务，并不负有房屋权属转移登记并交付房屋所有权证的义务，只要房地产开发企业履行了初始登记并告知购房人的义务，房地产开发企业就完成法定的协助办证义务。若将《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定扩大解释为房地产开发企业的权证交付义务或房地产开发企业直接为购房人办理房屋权属证，则加重了房地产开发企业的义务。 二、房地产开发企业办证逾期责任的认定 房屋权属证书逾期办理的原因大概有以下四类： 一是房地产开发企业的原因，这是导致逾期办证的主要原因，具体有：（1）房地产开发企业土地使用手续不合法；（2）房地产开发企业未支付全部的土地出让金，没有取得国有土地使用权证；（3）房地产开发企业违章建房：（4）房地产开发企业未能提交初始登记所需的资料，如不能提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件等。 二是购房人的原因，如因购房人未递交办证所需的资料延迟付款等原因导致的办证迟延。因买受人的原因导致的办证迟延不是房地产开发企业的违约行为所致，房地产开发企业不承担逾期办证的责任。 三是第三人的原因，如政府部门办证迟延等。 四是不可抗力。《合同法》第一百一十七规定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。” 根据前述规定，只有因出卖人的原因导致购房人未能在约定或法定期限内取得房屋权属证书的，房地产开发企业应承担违约责任。因此，在房地产开发企业办理初始登记并及时通知购房人的，不承担延期办证的责任。房地产开发企业虽已将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，仍出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。 三、逾期办证中的诉讼时效问题 在房地产开发企业逾期办证的情况下，购房的诉讼请求是否过诉讼时效应当具体分析： （1）支付违约金请求 因房地产开发企业原因导致办证逾期的，购房人根据合同约定请求出卖人支付违约金的，其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。 （2）协助履行办证义务的请求 因房地产开发企业原因导致办证逾期的，购房人根据合同约定请求出卖人协助办理房屋所有权登记的，该请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。 四、逾期办证的违约责任 因房地产开发企业原因导致办证逾期的，房地产开发企业承担的违约责任包括支付违约金和按照法律规定的程序协助购房人继续办理房屋权属登记手续。现对违约金责任分析如下： （一）违约金的计算标准 合同对违约金的计算标准有约定，遵循当事人意思自治原则，按照合同约定的计算标准。若合同没有约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定计算违约金，即可以按照已付购房款总额（包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 （二）违约金的计算期间 违约金的起算时间应视具体分析： 1、当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。 2、在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。 关于违约金计算的截止时间，最高院的倾向意见为：计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。 五、逾期办证中的抗辩 房地产开发企业在逾期办证纠纷案件中经常提出如下抗辩事由： 1、不可抗力。如前所述，不可抗力可以作为有效的免责抗辩理由，但并不是所有的不可抗力情形可以免责的。 （1）以自然现象为表现形式的不可抗力。在司法实践中，开发商经常提出台风、暴风雪、大雨、洪水等原因导致施工不能正常进行的抗辩。如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，因开发商在签定合同时合理预见可合理安排工期，确保按期办理房屋权属证书，不能认为不可抗力；如是该自然现象在当地属异常天气，且异常然现象与延期施工之间有因果关系的，可认定为不可抗力。 （2）政府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期办证的违约责任。我们认为也应具体区分： A、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址导致停工等。 B、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，如政府规划调整、等，可考虑为情事变更因素，在司法实践中，此类抗辩理由一般会获得支持。 （2）、施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。 2、购房人迟延付款。依照当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。据此，房地产开发企业关于购房人迟延付款的抗辩一般获得法院的支持。 3、行政部门的原因。对于行政部门的原因导致办证迟延是否为有效的抗辩应作具体分析。在房地产开发企业履行完初始登记义务后，因政府部门按办事迟延导致不能按期获得房屋权属证书的，不属于“出卖人的原因”；办理初始登记前，因出卖人的手续不完善等原因，政府部门不能履行正常职责的，出卖人不能免责。 【作者简介】李前进：河南文丰律师事务所专职律师；郑州大学法学学士、西南政法大学刑法学硕士；执业专长：刑事辩护、建筑房地产法律服务、企业人力资源法律服务。 |
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